聯(lián)合辦公企業(yè)ATLAS寰圖開始探索商管領(lǐng)域的更多可能，與宸一投資正式成立合資公司上海寰忱商業(yè)管理有限公司。

過去，ATLAS寰圖主要專注商辦運(yùn)營領(lǐng)域，根據(jù)資產(chǎn)持有方多樣化需求輸出定制化運(yùn)營解決方案，并根據(jù)項(xiàng)目特性及需求提供運(yùn)營管理服務(wù)。

但商業(yè)項(xiàng)目方面，ATLAS寰圖涉及較少。

(資料圖片)

該公司稱，宸一投資是成立于2018年的私募股權(quán)基金管理機(jī)構(gòu)，其子公司在資產(chǎn)投資、價值評估、改造設(shè)計(jì)及工程施工、招商運(yùn)營及物業(yè)管理等方面擁有經(jīng)驗(yàn)。

由此，ATLAS寰圖認(rèn)為，在商業(yè)管理這樣一門涉及工程、物管、策劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營等多專業(yè)復(fù)合領(lǐng)域，雙方合作將可以發(fā)揮各自優(yōu)勢。

寰樂里試水

愛企查顯示，上海寰忱注冊資本100萬元，ATLAS寰圖及宸一投資子公司分別持股65%、35%。上海寰忱經(jīng)營范圍包括商業(yè)綜合體管理服務(wù)；酒店管理；非居住房地產(chǎn)租賃；企業(yè)管理；物業(yè)管理；企業(yè)管理咨詢等。

合資公司首發(fā)項(xiàng)目是位于上海老閔行居民區(qū)的上海西南商城，背靠濱江青創(chuàng)街區(qū)，總建筑面積近2萬平方米，周邊交通便利，覆蓋人群甚眾，屬于社區(qū)生態(tài)商業(yè)綜合體。

ATLAS寰圖稱，該項(xiàng)目為繼雅居樂國際廣場、寰悅廣場之后，在上海第三個商管項(xiàng)目。

從業(yè)態(tài)看，雅居樂國際廣場主要為寫字樓配套商場，寰悅廣場則屬于大型社區(qū)商業(yè)，與上海西南商城類似，但體量更大。

還可做參考的是，ATLAS寰圖曾于2020年進(jìn)駐運(yùn)營雅居樂海南清水灣社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目雅都薈，項(xiàng)目建筑體量3.2萬平方米，由八座獨(dú)棟建筑構(gòu)成。

但與上述兩者不同，本次ATLAS寰圖開始在運(yùn)營中引入自己全新的社區(qū)商業(yè)子品牌“寰樂里”，可見其已于過往項(xiàng)目中積攢一定經(jīng)驗(yàn)，或在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域作出更大投入。

憑借便利性、產(chǎn)品業(yè)態(tài)多樣性，能有效滿足“最后一公里”消費(fèi)需求的社區(qū)商業(yè)被視為商業(yè)市場下一階段藍(lán)海。

數(shù)據(jù)顯示，在人均GDP超過3000美元之后，社區(qū)商業(yè)所占消費(fèi)零售總額的比例一般在40%-60%區(qū)間。但中國社區(qū)商業(yè)占據(jù)社會商業(yè)總支出比例不到30%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平，社區(qū)商業(yè)未來依舊有較大的發(fā)展?jié)摿翱臻g。

此外，相對于辦公和工業(yè)物業(yè)，商業(yè)和居住類物業(yè)出租率和NOI（凈營業(yè)收入）均受經(jīng)濟(jì)下行沖擊更小，且在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后能更快恢復(fù)，其中社區(qū)商業(yè)屬防御型抗周期配置。

社商的邏輯

從產(chǎn)品和業(yè)態(tài)邏輯上看，社區(qū)商業(yè)和購物中心其實(shí)大同小異，但因主要服務(wù)對象是1-3公里社區(qū)范圍內(nèi)的居住，社區(qū)商業(yè)聚合的各類資源具有更加清晰的屬地化特征，以頻繁消費(fèi)和常客消費(fèi)為主要目的。

所以，社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目打造往往需要開發(fā)商、運(yùn)營商和經(jīng)營者諳熟屬地居民消費(fèi)習(xí)慣，適時根據(jù)消費(fèi)變化做出優(yōu)化調(diào)整。

在招商策略上，ATLAS寰圖指出，將對上海西南商城進(jìn)行定制化調(diào)整，包括增加以“娛樂+夜宵”為主夜經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，以及可發(fā)動周邊家庭客群，更易形成集聚效應(yīng)的兒童業(yè)態(tài)。同時，開展現(xiàn)有超市優(yōu)化升級，引入健身房、幼兒托育等社區(qū)剛需業(yè)態(tài)。

另一方面，鄰近青創(chuàng)街區(qū)所帶來的辦公需求應(yīng)該也是ATLAS寰圖選擇該項(xiàng)目一大理由，這與其過往就具備的資管多元化思路分不開。

在商辦市場日趨成熟、企業(yè)辦公需求不斷升級下，只提供基礎(chǔ)辦公空間和企業(yè)服務(wù)已不能滿足企業(yè)辦公租賃需求。

因此，除提供全周期產(chǎn)品組合辦公空間外，于C端消費(fèi)需求方面，寰圖還擁有自營品牌ATLAS寰圖咖啡、ATLAS寰圖廚房、ATLAS寰圖健身工坊等，分布于塑造的生活空間中。

這使得ATLAS寰圖的收入結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜，在非辦公服務(wù)收入占比遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

該公司曾表示，目前盈利渠道中，辦公空間會員收入，生活空間旗下咖啡店、餐廳、健身房等配套收入，以及日常社區(qū)活動與拍攝場地租賃收入的比例為6:3:1。

具體到在上海西南商城的產(chǎn)品規(guī)劃及定位上，ATLAS寰圖將減少商場純商面積供給，嘗試通過“商業(yè)+娛樂+辦公”塑造商場復(fù)合產(chǎn)品型態(tài)，以此為項(xiàng)目導(dǎo)入更大體量的客群。

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