都說(shuō)二房東是“租房界的毒瘤，業(yè)主們的天敵”，現(xiàn)實(shí)也確是如此。

租過(guò)房子的小伙伴都應(yīng)該有這樣的體會(huì)，二房東一天到晚總是盤(pán)活著怎么從你的口袋里撈錢(qián)，想坑你的時(shí)候理由總是千千萬(wàn)，絲毫不給你反抗的余地。

美其名曰刷個(gè)大白墻，配上一兩件甲醛超標(biāo)的家具，房租就能漲一波；等房子到期了，續(xù)租的時(shí)候也能漲一波；等周邊通了個(gè)公交地鐵，租金還能再漲一波......層出不窮的漲租手段不僅出現(xiàn)在日常租房中，就連深圳工廠老板也沒(méi)能逃過(guò)二房東的魔爪。

【資料圖】

在粵港澳大灣區(qū)開(kāi)工廠的老板一定對(duì)二房東印象深刻，基本上在大灣區(qū)的各個(gè)重鎮(zhèn)都能看到他們的身影，各種花式漲租手段更是讓制造業(yè)老板壓力山大。

Part.01

傳統(tǒng)制造業(yè)外遷

二房東接盤(pán)廠房

深圳制造業(yè)清退、遷移的歷史由來(lái)已久，并且還在呈逐年上升的趨勢(shì)。

其實(shí)早在1994年，深圳在嘗試往電子信息方向轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，就清退了一批由三來(lái)一補(bǔ)貿(mào)易帶來(lái)的低端制造業(yè)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)絕大部分廠房都是由制造業(yè)老板自持，當(dāng)?shù)投酥圃鞓I(yè)被迫出走，大量的廠房也就空置了下來(lái)。

就這樣，大面積的空置廠房被通過(guò)賺差價(jià)嘗到甜頭的二房東一股腦承包了下來(lái)。

隨著二房東大批量的涌入廠房市場(chǎng)，不僅扭曲了租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系，更對(duì)整個(gè)制造業(yè)產(chǎn)生了巨大的沖擊。

在這樣的背景下，也給廠房租賃市場(chǎng)提供了巨大的運(yùn)作空間，深圳二房東憑借一己之力集結(jié)了三大廠房戰(zhàn)隊(duì)，頗有一種不顧制造業(yè)老板死活的氣勢(shì)。

村集體股份公司建設(shè)的廠房就是其中一支戰(zhàn)隊(duì)，廠房面積普遍偏大，基本上都是獨(dú)門(mén)獨(dú)院的大片工業(yè)區(qū)；另一支則是投資商戰(zhàn)隊(duì)，靠著收購(gòu)空置廠房做投資發(fā)家致富；還有一支是以低端制造業(yè)名號(hào)被清退的老廠房主。

妥妥的三足鼎立。但是由于缺乏相應(yīng)的廠房運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，又或是怕麻煩、沒(méi)精力，還有的根本瞧不上招商、運(yùn)營(yíng)、管理這些雜活，干脆把手里的廠房全部承租給二房東進(jìn)行打理，自己也落得個(gè)清閑自在。

簡(jiǎn)單的收收租金，數(shù)數(shù)錢(qián)，成了村集體、投資商，老廠房主的首要訴求。

但是，絕大部分需要租廠房都是中小型企業(yè)，他們對(duì)租金償付能力上自然也相對(duì)較弱，面對(duì)黑心二房東的頻繁漲租，在高額租金費(fèi)用和生產(chǎn)成本的雙重壓力下，中小型企業(yè)要嘛原地倒閉，要嘛直接跑路，拖家?guī)Э谵D(zhuǎn)移去東莞等周邊城市。

Part.02

隱性收費(fèi)暴漲

廠房租金“狂飆”

當(dāng)賺錢(qián)成為一房東的終結(jié)目標(biāo)，那勢(shì)必就會(huì)在租金上暗暗較勁，拿到的底價(jià)也會(huì)更高，二房東則需要通過(guò)更多手段獲取除租金以外的收益，滿足他們對(duì)賺錢(qián)的訴求。

隨著二房東花式漲租“騷操作”的不斷深入，不僅讓深圳的租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了大范圍的收費(fèi)亂象，導(dǎo)致中小型制造業(yè)無(wú)法良性發(fā)展，更無(wú)法牢固一個(gè)城市或區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，他們的腦子里只有圈錢(qián)，根本不會(huì)在意什么樣的企業(yè)入駐，只要錢(qián)進(jìn)口袋就行。

一般情況下，二房東都是和廠商簽兩到三年的短約，盼著合約結(jié)束時(shí)順勢(shì)漲一波房租，就吃準(zhǔn)了廠房設(shè)備搬離成本高，不可能輕易換生產(chǎn)場(chǎng)地這一點(diǎn)，制造業(yè)老板也只能擺擺手，任由二房東的宰割。

續(xù)租漲租、裝修漲租、添設(shè)備漲租，已成為二房東屆不成文的“坑錢(qián)”規(guī)定。

這種明面上的漲租操作已經(jīng)是見(jiàn)怪不怪了，但光靠漲租又怎能滿足二房東的胃口，為了賺取更多收益，越來(lái)越多隱性的賺錢(qián)方式更是被二房東玩出花來(lái)。

從空間偷面積，從水電表偷水電，還要巧立各種收費(fèi)名目，如廠長(zhǎng)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、免息水電費(fèi)押金等，說(shuō)他們是地痞流氓一點(diǎn)也不為過(guò)。

所有水電表統(tǒng)一由二房東安裝，一度電當(dāng)兩度跑，一噸水收兩噸的費(fèi)，直接導(dǎo)致廠房的運(yùn)作成本持續(xù)飛升，但面對(duì)二房東形成的區(qū)域壟斷，制造業(yè)老板也只能默默承受，任由電表飛馳，任由水表瘋狂旋轉(zhuǎn)。

為了能賺取更多的單位租金，廠房的實(shí)際面積基本也都是虛報(bào)，真就在二房東的嘴里吐不出一句實(shí)在話，就是仗著廠子有公攤面積，目前也沒(méi)有明確的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，這種偷面積的漲租方式更是讓制造業(yè)老板無(wú)從考證，最后也只能是啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出。

Part.03

龍頭公司涌現(xiàn)

專注打造優(yōu)質(zhì)園區(qū)

這樣畸形的租賃市場(chǎng)，不僅讓制造業(yè)老板叫苦連天，對(duì)于區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)，也將是致命的打擊，想靠租金賺錢(qián)的三大廠房戰(zhàn)隊(duì)成了制造業(yè)發(fā)展的絆腳石。

現(xiàn)在政府更愿意把工業(yè)用地拿給擁有實(shí)業(yè)的龍頭公司，相比于園區(qū)的租金收益，他們更愿意把精力專注于搭建更好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)和完善制造業(yè)上下游上，以此來(lái)輔助主業(yè)賺取更多收益。

對(duì)國(guó)央企來(lái)說(shuō)，不管是在存量資產(chǎn)盤(pán)活問(wèn)題上，還是在新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)上，解決地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的訴求，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的GDP創(chuàng)收，才是他們?yōu)橹畩^斗的目標(biāo)。

由于現(xiàn)在絕大部分龍頭公司和國(guó)央企缺乏相應(yīng)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，所以基本上都會(huì)選擇把園區(qū)交給二房東來(lái)運(yùn)營(yíng)。靠租金賺錢(qián)已經(jīng)不再是他們的第一選擇。

二房東在承租時(shí)也會(huì)拿到更低的底價(jià)，在合作過(guò)程中，對(duì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)也提出了更高的要求，隨著甲方訴求的改變，二房東的商業(yè)模式也隨之發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

隨著這樣的產(chǎn)業(yè)新氛圍出現(xiàn)，一味的高租金、高成本，只會(huì)將優(yōu)質(zhì)企業(yè)拒之門(mén)外，產(chǎn)業(yè)自然也就無(wú)法進(jìn)行良性發(fā)展，只會(huì)讓那些租金償付能力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱的中小型制造企業(yè)，扼殺在成長(zhǎng)的搖籃中。

在二房東甲方訴求發(fā)生變化后，盲目漲租金、增收各項(xiàng)隱性費(fèi)用的行為將會(huì)不斷被弱化，從而為更多中小型制造企業(yè)提供更廣闊的發(fā)展空間。

在專注產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件下，二房東也會(huì)有更良性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，更加專注對(duì)自身產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的打磨，不僅會(huì)在租金上做讓步，相應(yīng)的優(yōu)惠政策、豐厚的財(cái)政補(bǔ)貼也會(huì)向其傾斜。

目前，深圳制造業(yè)撤離的情況還在持續(xù)發(fā)生，為了留住制造業(yè)，工業(yè)上樓政策的出現(xiàn)不僅為制造企業(yè)提供了相應(yīng)的低價(jià)廠房，還會(huì)框定租金標(biāo)準(zhǔn)和漲幅標(biāo)準(zhǔn)，緩解深圳制造業(yè)頻頻外遷的尷尬局面。

隨著越來(lái)越多的龍頭公司、國(guó)央企作為園區(qū)持有者出現(xiàn)，也在某種程度上壓縮了原來(lái)通過(guò)租金賺錢(qián)的二房東市場(chǎng)，從而為制造企業(yè)開(kāi)辟出了一條租金更低、環(huán)境更好的新賽道，緩解高租金、高成本對(duì)制造業(yè)的傷害，倒逼二房東從根本上做出改變。

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