6月，美國商業(yè)地產(chǎn)暴雷的預(yù)言依舊甚囂塵上。

環(huán)球同此涼熱。

近日，高力國際發(fā)布2023年第二季度北京辦公樓市場數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，截止6月底，北京甲級寫字樓凈吸納量達(dá)到-5.3萬平方米；乙級市場凈吸納量為-3.6萬平方米，連續(xù)5個季度持續(xù)為負(fù)。

(資料圖)

其中，表現(xiàn)尤其慘烈的當(dāng)屬中關(guān)村市場。

數(shù)據(jù)顯示，中關(guān)村二季度甲級寫字樓凈吸納量達(dá)到-1.1萬平米，租金降幅對比一季度達(dá)到7.6%，比整個北京市場平均值3.5%高出一倍；乙級寫字樓凈吸納量達(dá)到-4.9萬平米，是所有子級市場之和的1.4倍。此前，中關(guān)村一季度乙級寫字樓市場凈吸納量數(shù)據(jù)是-4.4萬平米。

究其原因，頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的退租潮，成為這一波中關(guān)村市場凈吸納量、租金持續(xù)下降的主要成因。

2023年年初，字節(jié)跳動自持物業(yè)中坤廣場投入使用，中關(guān)村區(qū)域天作國際、大恒國際、威盛大廈、互聯(lián)網(wǎng)金融中心等空置出超10萬平米面積；愛奇藝和微軟分別搬出洪誠拓展大廈和鼎好大廈，空置出6萬平米。

受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退租影響的還有望京和上地的產(chǎn)業(yè)園市場。

產(chǎn)業(yè)園市場一季度凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，小幅恢復(fù)，達(dá)到3.7萬平米。二季度由正轉(zhuǎn)負(fù)，達(dá)到-3.7萬平米。望京子市場凈吸納量為-2.6萬平米，上地子市場凈吸納量為-1.3萬平方米。其中，美團(tuán)提前解約、每日優(yōu)鮮破產(chǎn)解散、阿里新總部的落成等都給望京-酒仙橋市場帶來重創(chuàng)。

高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，一方面，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)變化，流量紅利消失，行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期；另一方面，部分互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)完成大面積租賃后進(jìn)入辦公空間面積整合期，這些都將影響辦公樓市場的整體格局。

但在疲軟的整體環(huán)境下，麗澤新興板塊一季度實(shí)現(xiàn)了1.6萬平米的去化，二季度繼續(xù)實(shí)現(xiàn)0.6萬平米的去化，同時成為所有子市場唯一保持凈有效租金穩(wěn)定的區(qū)域。

圖片來源：麗澤商務(wù)區(qū)官網(wǎng)

麗澤商務(wù)區(qū)位于北京豐臺，地處北京西二、三環(huán)路之間。2008年，北京市出臺了《關(guān)于促進(jìn)首都金融業(yè)發(fā)展的意見》，對北京金融業(yè)進(jìn)行了新的定位，提出 “一主 一副 三新 四后臺”的金融業(yè)空間布局。麗澤商務(wù)區(qū)成為其中“三新”之一，被定位為北京“新興科技金融功能區(qū)"。

2017年 北京市在最新總體規(guī)劃中，提升了麗澤商務(wù)區(qū)的最新定位。

麗澤金融商務(wù)區(qū)是新興金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、首都金融改革試驗(yàn)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融、數(shù)字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新興業(yè)態(tài)。主動承接金融街、北京商務(wù)中心區(qū)配套輻射。

2019年，麗澤商務(wù)區(qū)已建成樓宇陸續(xù)投入使用，搖身一變成北京最熱的板塊之一。近日，全球B2B支付基礎(chǔ)設(shè)施平臺Thunes易付達(dá)在麗澤成立大中華區(qū)總部，為麗澤金融商務(wù)區(qū)第1000家入駐企業(yè)。

但北京整體辦公樓市場還是令人擔(dān)憂。

2022年第四季度，北京辦公樓市場觸底反彈，由負(fù)轉(zhuǎn)正。疫情過后的2023年被公認(rèn)有望強(qiáng)力反彈。但如今半年已過，辦公樓市場仍顯不振。另外，5月PMI下降至48.8，CPI僅為0.2%，PPI連續(xù)8個季度下跌……各種數(shù)據(jù)表明，經(jīng)濟(jì)整體仍在收縮，下游需求持續(xù)疲軟并且產(chǎn)能過剩。

陸明推測，除了新增供應(yīng)項(xiàng)目的影響外，北部市場的存量項(xiàng)目依然會受到互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)持續(xù)進(jìn)行辦公空間整合的影響，如果存量項(xiàng)目無法快速填補(bǔ)空置面積，年末甲級市場的空置率將很大概率突破20%。受北部市場高空置率的拖累，全市場凈有效租金仍將處于下降通道。

但值得關(guān)注的是，辦公樓市場上，自用買家正成為一支不可忽視的力量。

比如，4月，手術(shù)機(jī)器人上市企業(yè)天智航買下了位于中關(guān)村西三旗(金隅)科技園項(xiàng)目中的T7研發(fā)設(shè)計樓地上1-5 層；5月，北京居然之家以19.63億元收購了位于亞奧板塊的遠(yuǎn)洋未來廣場；九號機(jī)器人擬斥資11億元在東勝科技園二期建設(shè)總部……

標(biāo)簽：