在商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營的賽道上，各路玩家爭相加碼。

近日，有市場消息稱，合生商業(yè)與上海松江區(qū)社區(qū)商業(yè)體塞納左岸廣場完成簽約，接下來，項(xiàng)目將更名為合生新天地，交由合生商業(yè)代運(yùn)營管理。

(資料圖片僅供參考)

實(shí)際上，隨著金融紅利與土地紅利的消失，商業(yè)地產(chǎn)步入存量時(shí)代，而輕資產(chǎn)化運(yùn)作成為盤活存量項(xiàng)目的重要方式。

近兩年，商業(yè)輕資產(chǎn)賽道暗潮涌動，其中，萬達(dá)商管宣布自2021年開始不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”；龍湖、大悅城、華潤等多家企業(yè)亦接連發(fā)力輕資產(chǎn)。

對合生商業(yè)而言，此次簽約一方面能夠助力塞納左岸廣場提升“自我造血能力”，另一方面，此次加碼無疑將進(jìn)一步擴(kuò)充其輕資產(chǎn)版圖。

二次流轉(zhuǎn)

巨大的商業(yè)存量，給予了行業(yè)更大的發(fā)展空間，通過輕資產(chǎn)的模式布局存量商業(yè)市場的時(shí)代已然到來。

合生商業(yè)亦瞄準(zhǔn)了這一賽道。

消息稱，6月30日，合生商業(yè)與上海松江區(qū)社區(qū)商業(yè)體塞納左岸廣場完成簽約，未來該項(xiàng)目將由合生商業(yè)代運(yùn)營管理，并將更名為“松江合生新天地”。

自2019年開啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來，合生商業(yè)便不斷拓展輕資產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括簽約成都珠江廣場、西安南門世紀(jì)金花等。此次簽約完成，意味著該公司輕資產(chǎn)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張。

據(jù)了解，上述項(xiàng)目已啟動為期半年的升級改造及全面招商，計(jì)劃在2023年年底前重新開業(yè)。

如若完成改造并重新入市，項(xiàng)目或?qū){借合生商業(yè)的品牌溢價(jià)、運(yùn)營能力重新盤活，對區(qū)域價(jià)值及能級提升起到積極的作用。

實(shí)際上，這已經(jīng)是塞納左岸廣場第二次改造。

據(jù)獲悉，塞納左岸廣場位于松江區(qū)文誠路500弄，于2016年1月9日開業(yè)，建筑面積約4萬平方米，共計(jì)四層，是一個(gè)定位休閑娛樂、美食餐飲、歡樂親子、精品超市于一體的社區(qū)商業(yè)綜合體。

該項(xiàng)目前身為易買得超市，2015年3月，威源投資集團(tuán)拿下該項(xiàng)目，并通過八個(gè)多月的時(shí)間，將項(xiàng)目改造成為綜合業(yè)態(tài)，并于次年1月重新開業(yè)。

但重新開業(yè)僅兩年時(shí)間，項(xiàng)目便已走向下坡路，據(jù)本地媒體的報(bào)道，2018年7月，項(xiàng)目三樓鋪面出現(xiàn)大面積的關(guān)停、閉店等現(xiàn)象，該樓層公共區(qū)域的燈光也直接關(guān)閉，人氣略顯不足。

如今，上述項(xiàng)目再度“易手”。不少市場人士認(rèn)為，項(xiàng)目頻繁流轉(zhuǎn)，主要與周邊客群、競爭壓力有關(guān)。

從地理區(qū)位來看，項(xiàng)目位于上海松江新城核心商圈，周邊大學(xué)林立，整體的商業(yè)分為較為濃厚。

不過在項(xiàng)目周邊主要客群多是依賴節(jié)假日的大學(xué)生的情況下，如何保證客流穩(wěn)定性、招商如何貼近大學(xué)生的消費(fèi)水平均需慎重考量。

更重要的是，該區(qū)位的大型購物中心并不算少，印象城、萬達(dá)廣場等，均在該地區(qū)有所布局，項(xiàng)目改造完成后同樣將面臨一定的競爭壓力。

根據(jù)合生商業(yè)公布的調(diào)整規(guī)劃方案，項(xiàng)目將打造更具人情味和煙火氣的社區(qū)生活方式中心。

在升級一樓餐飲商超、二樓教育培訓(xùn)、三樓日咖夜吧等社區(qū)生活服務(wù)業(yè)態(tài)的同時(shí)，擴(kuò)充市民體驗(yàn)業(yè)態(tài)是這次改造升級的中心任務(wù)。目前項(xiàng)目已確定將在頂樓引進(jìn)時(shí)下熱門的戶外運(yùn)動——松江首個(gè)兒童5人制的天空足球公園、天空泵道路沖場和天空紅土網(wǎng)球場。

輕資產(chǎn)藍(lán)圖

這是合生商業(yè)布局華東市場的首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

作為全國經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，華東因其領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)水平、龐大的人口規(guī)模以及較高的消費(fèi)水平，成為商業(yè)地產(chǎn)的兵家必爭之地。

有數(shù)據(jù)預(yù)測，2023年，華東地區(qū)預(yù)計(jì)新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為192個(gè)，新增商業(yè)建筑面積接近1500萬平方米；其中，僅華潤萬象生活，年內(nèi)預(yù)計(jì)在華東地區(qū)新開業(yè)5個(gè)項(xiàng)目。

而此次通過輕資產(chǎn)的方式落地上海，一方面在行業(yè)不確定性依舊、企業(yè)融資端吃緊的當(dāng)下，輕資產(chǎn)模式亦能降低企業(yè)的成本與風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，則能夠助力合生商業(yè)搶占高能力城市的市場份額。

實(shí)際上，隨著商業(yè)地產(chǎn)的日漸成熟以及存量資產(chǎn)的持續(xù)增加，大多數(shù)企業(yè)已經(jīng)由自持運(yùn)營的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向以開發(fā)及管理輕重并舉的模式。

近兩年，包括萬達(dá)、印力、華潤、龍湖、大悅城等紛紛加快輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局。

至于合生商業(yè)，過往該公司以重資產(chǎn)商業(yè)為主，形成了合生匯、超級合生匯、合生新天地及21街區(qū)等適合不同定位的商業(yè)項(xiàng)目。

2019年，合生商業(yè)正式啟動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，不過，相較于萬達(dá)商管等企業(yè)的委托管理、租賃運(yùn)營等方式不同，合生商業(yè)的輕資產(chǎn)模式更多是采用的是“小股操盤”的戰(zhàn)略，即在參與商業(yè)項(xiàng)目的孵化及運(yùn)營的同事，公司也會擁有小部分的項(xiàng)目股權(quán)。

比如，上海虹橋電競合生匯，該項(xiàng)目由B站斥資81.18億元拿地，用于籌建總部大樓，而合生商業(yè)作為項(xiàng)目的承建方和運(yùn)營方，同時(shí)參與了該項(xiàng)目的小部分股權(quán)，也就是說，合生商業(yè)不僅僅是項(xiàng)目的經(jīng)營方，同樣也是投資人之一。

數(shù)據(jù)顯示，目前，合生商業(yè)已通過“小股操盤”方式運(yùn)營輕資產(chǎn)項(xiàng)目40個(gè)，運(yùn)營面積超200萬平方米。

除了上述模式，此前合生商業(yè)集團(tuán)聯(lián)席董事長羅臻毓在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)曾透露，商業(yè)集團(tuán)以后將會是在整個(gè)商業(yè)板塊里面的投資者，下面有幾個(gè)輕的板塊，包括不動產(chǎn)基金是一塊，主要是設(shè)立基金，盤活現(xiàn)有的資產(chǎn)，“當(dāng)然還有募別人的錢，加上商業(yè)集團(tuán)再投百分之二三十，做LP，再擴(kuò)張買新的，這是不動產(chǎn)基金做的事情。”

然后是合商科技，包含兩個(gè)輕資產(chǎn)拓展板塊，一是商業(yè)管理，即幫第三方管理商場，目前大業(yè)主還是合生商業(yè)集團(tuán)，另外一個(gè)大業(yè)主則是珠江投資。還有一個(gè)商業(yè)建設(shè)集團(tuán)，主要負(fù)責(zé)建設(shè)合生旗下全部商業(yè)樓。

在羅臻毓看來，拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)是合生商業(yè)的重要布局，“不管是商業(yè)管理、不動產(chǎn)基金還是品牌住宅冠名及銷售，都是拓展輕資產(chǎn)布局的打法。能參與項(xiàng)目管理到運(yùn)營的全過程，對企業(yè)來說是非常好的機(jī)會，目前市場正在產(chǎn)出更多這樣的機(jī)會。”

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