“上半年，北京很多意想不到的寫字樓都在出售，但是由于市場低迷，買方尋求更低的價格，所以成交數(shù)量受到了影響。”一位北京商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

(資料圖)

從事商業(yè)資產(chǎn)交易工作的盈睿咨詢(天津)有限公司董事總經(jīng)理王傳宏也深有同感。他發(fā)現(xiàn)，從去年下半年開始，很多地產(chǎn)公司專門成立了處置大宗資產(chǎn)的部門。這種大量資產(chǎn)尋求上市交易的情況，在過往是他沒有經(jīng)歷過的。

“這也是加速出清的一個開始吧。”王傳宏說。

價格談不攏，出售項(xiàng)目數(shù)量增多，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交易市場的一個縮影。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資機(jī)構(gòu)報告顯示，寫字樓仍然是上半年大宗交易市場主力，同時大宗交易項(xiàng)目也呈現(xiàn)多元化發(fā)展的態(tài)勢，以長租公寓為代表的新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)項(xiàng)目逐步受到歡迎。法拍與REITs的推進(jìn)，也會在未來促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交。

01

項(xiàng)目增多、價格分歧致成交壓力增大

王傳宏發(fā)現(xiàn)，有很多項(xiàng)目之前談了很久，吸引過很多買家來看，但沒有成交，到了今年反而更難達(dá)成交易。

王傳宏舉例道，他參與的一個上海的項(xiàng)目，從地段和政策方面看，是一個相當(dāng)有優(yōu)勢的項(xiàng)目。在2018年和2019年，該項(xiàng)目吸引了很多公司前來問詢尋求合作，但均由于價格問題沒有談攏。從2020年開始，該項(xiàng)目的推進(jìn)工作中斷了3年，如今由于市場上項(xiàng)目供給數(shù)量變多，所以該項(xiàng)目的優(yōu)勢不再明顯。市場上的買家有了更多的選擇，外加地產(chǎn)商資金出現(xiàn)問題，對該項(xiàng)目感興趣的買家變得更少。目前，該項(xiàng)目正在進(jìn)行規(guī)劃和策略的調(diào)整。

此外，有些企業(yè)由于戰(zhàn)略調(diào)整在堅(jiān)決出售項(xiàng)目，也讓市場上的項(xiàng)目數(shù)量變得更多。

王傳宏表示，市場有些知名企業(yè)在城市外圍或三四線城市持有項(xiàng)目。這些企業(yè)由于自身戰(zhàn)略調(diào)整開始堅(jiān)決出清位于這些位置的資產(chǎn)。由于能夠接盤的企業(yè)數(shù)量不多，所以他們就會在價格上讓步，會不停的降價，如果今年賣不掉，就再重新做一下估值，價格再往下調(diào)，為的就是加速出售這些資產(chǎn)。

“比如說原來的價格報的比較高，現(xiàn)在可能只是一半的價格。原來六個億的項(xiàng)目，現(xiàn)在可能就三個億。”王傳宏說。

買賣雙方對于價格的認(rèn)知，也是影響成交達(dá)成的一個因素。

王傳宏說：“我們上半年給很多公寓買家對接就遇到這個問題，不是不成交，賣家再難也不可能降價的，背后還有銀行利息的要求。賣方如果是國企則會更難接受降價。”

02

外資買家偏低 自用型買家占比變高

更多的市場趨勢也反映在機(jī)構(gòu)研究報告中。

世邦魏理仕報告顯示，北上廣深四座一線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交易呈現(xiàn)交易數(shù)量增長，交易金額下降的情況。上半年，四座城市發(fā)生了89筆交易，同比增長56.1%，而交易金額590.7億元，同比下降12.8%。

其中，北京市場交易數(shù)量達(dá)14筆，同比上漲75%，交易金額為105.1億元，同比上漲20.1%，上海市場交易數(shù)量上漲幅度更大，達(dá)到了49筆，上漲幅度達(dá)113%，但是交易金額出現(xiàn)下降，同比下降23.6%至327.2億元。

世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示，上半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和市場租賃仍然面臨諸多不確定性，進(jìn)而影響了交易市場的活躍度。

據(jù)世邦魏理仕報告顯示，上半年，北京市場寫字樓空置率提升至19.6%，租金面價較去年末下降1%至301.8元/月/平方米；上海市場寫字樓空置率相比去年年底增高1.2個百分點(diǎn)，達(dá)到18.7%，租金面價較去年末下降1.1%至236.7元/月/平方米。

仲量聯(lián)行報告也指出2023年第二季度全國20個重點(diǎn)城市的寫字樓租金環(huán)比降幅區(qū)間為0.3%-2.6%，較上季度0.1%-1.3%的環(huán)比降幅走闊，其中14個城市的環(huán)比降幅高于一季度，主要集中在頭部城市。

第一太平戴維斯發(fā)布的2023年第二季度北京房地產(chǎn)市場回顧與展望顯示，上半年北京大宗市場累計成交額為112億元，同比下降18.6%。目前北京商辦市場仍處于調(diào)整波動階段，投資機(jī)構(gòu)也愈發(fā)謹(jǐn)慎、投資情緒降溫。

另一方面，一線城市商業(yè)地產(chǎn)交易市場的買家也發(fā)生了變化，據(jù)統(tǒng)計上半年近9成為內(nèi)資買家。

“外資買家的比例相比往年要低。原因在于外資企業(yè)還受到歐美經(jīng)濟(jì)預(yù)期的影響。此外，美聯(lián)儲加息，導(dǎo)致的資金成本上升，也是一個因素。”謝晨說。

上半年，北京市場自用型買家按交易額數(shù)量達(dá)33%，而2022年上半年按交易額占比為19%。同樣的自用型買家占比上升的情況也發(fā)生在上海和廣州市場當(dāng)中。

謝晨解釋道，自用型買家往往更多地從自身經(jīng)營和財力角度來看待交易，所以在投資需求相對不活躍的環(huán)境下，交易相對保持了穩(wěn)定。

“投資型買家短期內(nèi)仍將受到經(jīng)濟(jì)不確定性的影響，預(yù)計隨著租賃市場的穩(wěn)步復(fù)蘇，以及買賣雙方對資產(chǎn)定價一致預(yù)期的形成，下半年商業(yè)地產(chǎn)交易市場活躍度有望回升。”謝晨說。

03

項(xiàng)目變多元 法拍和REITs將利好市場

寫字樓的買賣是商業(yè)地產(chǎn)交易中的主力。不過，上半年北京和上海市場上投資物業(yè)種類也呈現(xiàn)更加多元的態(tài)勢。

世邦魏理仕報告顯示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)物流、長租公寓等新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)類別，在北京和上海成交占比有所上升。

這種多元化發(fā)展的趨勢在謝晨眼里代表著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)交易市場正在更加成熟。

近幾年，隨著新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，長租公寓、高標(biāo)倉物流園、冷鏈物流園區(qū)、智能制造廠房等資產(chǎn)正在越來越受到投資者的歡迎。

謝晨預(yù)計到2030年全國租賃住宅市場需求將達(dá)到9700萬套的規(guī)模，而目前由機(jī)構(gòu)管理運(yùn)營的長租公寓比例不到2%，所以具有非常大的發(fā)展空間。

“如今商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域看好長租公寓的投資機(jī)會，尤其是一線城市的市場。目前，長租公寓交易主要集中于北京上海，深圳也開始出現(xiàn)了一批交易。據(jù)我們測算，全國月房租費(fèi)用高于2000元的城鎮(zhèn)家庭，74%位于廣東、上海、北京、浙江和江蘇這五個省市，而上述家庭也是長租公寓項(xiàng)目的主力目標(biāo)客群。”謝晨說。

除了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化發(fā)展外，法拍與REITs的發(fā)展也對增加交易起促進(jìn)作用。

近年來，商業(yè)地產(chǎn)法拍項(xiàng)目逐漸增多。謝晨認(rèn)為，法拍項(xiàng)目增多是由于房地產(chǎn)公司在去杠桿過程中，一些不良資產(chǎn)通過法拍方式來化解。這些不良資產(chǎn)吸引了一些風(fēng)險偏好比較高的機(jī)會型投資者參與。

同時，多家機(jī)構(gòu)也認(rèn)為REITs的發(fā)展也將會推動交易落地。

謝晨表示，國內(nèi)公募REITs將為商業(yè)地產(chǎn)投資帶來長期的積極作用。REITs將會為投資者提供最終的退出渠道。公募市場公布的數(shù)據(jù)有助于提高市場價格的透明度，對交易起到積極作用。此外，隨著規(guī)則完善，REITs市場越發(fā)成熟，REITS產(chǎn)品本身也可以成為一個活躍的市場投資者。

“隨著鼓勵商業(yè)項(xiàng)目REITs發(fā)行的政策公布，目前也有數(shù)家投資者在做發(fā)行準(zhǔn)備工作。”謝晨說。

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