今年以來，全國一線城市寫字樓市場呈現(xiàn)租金回報(bào)率下滑、空置率攀升、租金下滑等趨勢，寫字樓市場持續(xù)承壓。新華財(cái)經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年下半年，寫字樓市場或有所恢復(fù)，但市場需求與租金恢復(fù)仍需較長時間。從更長遠(yuǎn)角度看，地方政府應(yīng)逐步調(diào)整供地思路，科學(xué)合理確定商業(yè)用地供應(yīng)量。

市場緩慢復(fù)蘇但未有根本性好轉(zhuǎn)

【資料圖】

今年以來，尤其是二季度開始，以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定程度復(fù)蘇。在上海，位于浦東新區(qū)的前灘區(qū)域成為上海寫字樓市場熱度最高的區(qū)域之一。

近年來，蒙牛、希爾頓、德州儀器等中外知名企業(yè)紛至沓來，落戶前灘并取得較好發(fā)展。今年以來，更多企業(yè)選擇將辦公地點(diǎn)搬至前灘區(qū)域。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年5月末，上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司在前灘區(qū)域自持的辦公樓中，入市超一年的樓宇出租率達(dá)到94.8%，吸引各行業(yè)龍頭或總部機(jī)構(gòu)超過60家。

盡管部分區(qū)域火熱，但從整體來看，寫字樓市場依舊處于緩慢復(fù)蘇時期。市場機(jī)構(gòu)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，上海寫字樓市場凈吸納量環(huán)比增長，為18.05萬平方米；但從上半年累計(jì)來看，凈吸納量仍在較低水平，為21.9萬平方米，同比下降31.6%。

市場機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓市場分區(qū)域來看，浦東區(qū)域和浦西區(qū)域的空置率均環(huán)比上升，租金均環(huán)比下降。二季度，浦東非中央商務(wù)區(qū)的空置率上升最為明顯，環(huán)比上漲6.6%；浦東中央商務(wù)區(qū)和浦西非中央商務(wù)區(qū)的租金下調(diào)幅度最大，分別環(huán)比下調(diào)2.4%和2.3%。

陸家嘴（600663.SH）公告顯示，該公司有23棟長期在營甲級寫字樓，總建筑面積達(dá)到191萬平方米。截至2023年6月末，該公司的甲級寫字樓在上海和天津地區(qū)的平均出租率分別為80%和60%，平均租金分別為8.12元/平方米/天和3.45元/平方米/天。

寫字樓市場從2022年下半年就已開始出現(xiàn)趨勢性變化。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2022年，上海甲級寫字樓空置率同比上升0.9個百分點(diǎn)至17.5%；平均租金報(bào)價則在277元/平方米?天的基礎(chǔ)上下滑2元。上海寫字樓凈吸納量也同比大跌58%至54.5萬平方米。

凈吸納量是反映寫字樓需求熱度的重要指標(biāo)，也是一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的重要指標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)活躍，企業(yè)擴(kuò)租需求大時，凈吸納量就會較大，反之則需求相對較弱。

除上海外，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023上半年，廣州甲級寫字樓凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，錄得8.1萬平方米，零售物業(yè)市場凈吸納量為3萬平方米。不過，這并未改變廣州甲級寫字樓市場整體低迷的現(xiàn)狀。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023上半年廣州甲級寫字樓存量同比增加9.4%，達(dá)643.2萬平方米。

需求較弱企業(yè)擴(kuò)張意愿不強(qiáng)

張先生是上海一家生物醫(yī)藥初創(chuàng)公司的負(fù)責(zé)人，他告訴新華財(cái)經(jīng)記者，今年5月份，企業(yè)所租賃的寫字樓進(jìn)行了更換，面積小了，價格也更便宜了。“因?yàn)槿藛T優(yōu)化調(diào)整，新租的寫字樓面積少了大約500平方米，因?yàn)槲恢玫脑颍科椒矫酌刻斓淖饨鹨采倭艘粔K多錢。”張先生說。

在部分行業(yè)，像張先生企業(yè)擴(kuò)租需求減弱，甚至外遷的企業(yè)也不在少數(shù)。仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，成本節(jié)約型外遷和續(xù)租率上升，疊加未來供應(yīng)放量的影響，導(dǎo)致上海二季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌1.7%。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌2.0%，二季度新增供應(yīng)激增，空置率較高的項(xiàng)目和板塊租金下行壓力加劇。

“2021年的寫字樓市場是個高峰，很多企業(yè)都在選擇擴(kuò)租，但從2022年年中開始，市場逐漸變差。”在上海虹橋從事商業(yè)地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)人張禮江告訴新華財(cái)經(jīng)記者。

為了吸引更多租戶，部分寫字樓業(yè)主用延長免租期的方式變相降價。張禮江說：“2021年市場比較火的時候，一般的免租期限最多20天左右，現(xiàn)在很多業(yè)務(wù)都給到免租兩個月的條件。”此外，也有部分業(yè)主用附帶裝修等方式，吸引客戶入住。

從二季度上海寫字樓市場表現(xiàn)來看，金融、專業(yè)服務(wù)、電子信息科技及零售貿(mào)易等行業(yè)租賃需求成交占比位居前列。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，四大行業(yè)累積成交占比達(dá)78%。金融行業(yè)在傳統(tǒng)商圈活躍度依然較高，續(xù)租占據(jù)半壁江山。專業(yè)服務(wù)行業(yè)在核心區(qū)較為集中，律所、設(shè)計(jì)、咨詢行業(yè)續(xù)租成交穩(wěn)定。此外，靈活辦公空間的新設(shè)需求較為積極。

從不同城市看，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，在廣州，包括法律、會計(jì)審計(jì)、咨詢等在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)業(yè)與貿(mào)易零售業(yè)是上半年甲級寫字樓市場的租賃主力，這兩大領(lǐng)域的租賃成交面積占比分別為27.6%和23.3%，制造業(yè)租賃成交面積占比亦環(huán)比擴(kuò)大了3.9個百分點(diǎn)。

此外，廣州TMT行業(yè)在2023年二季度租賃成交占比為13.6%，環(huán)比和同比分別增加6.7%和1.3%，這也側(cè)面說明科技企業(yè)需求有所回升。

戴德梁行數(shù)據(jù)還顯示，2023年上半年，深圳甲級寫字樓平均租金為197.5元/平方米/月，相比2022年底下降3.0%。

大量新增供應(yīng)“在路上”

寫字樓市場何時進(jìn)入恢復(fù)的快車道？對此，市場普遍預(yù)測，復(fù)蘇或許還需要較長時間。最主要的原因在于，相關(guān)市場恢復(fù)仍需要一定時間，且一線城市寫字樓供應(yīng)量依然較大。

以上海為例，下半年寫字樓市場新增供應(yīng)預(yù)計(jì)接近百萬平方米。世邦魏理仕預(yù)測，上海下半年寫字樓市場新增供應(yīng)預(yù)計(jì)超過95萬平方米。世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)、辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)秸f：“今年下半年，上海寫字樓市場預(yù)計(jì)約有95.3萬平方米的新增供應(yīng)，是近十年來的最高水平。”

戴德梁行也預(yù)測，2023年內(nèi)，深圳還有近百萬平方米的甲級寫字樓項(xiàng)目計(jì)劃投入使用，未來兩到三年，空置率進(jìn)一步推升是大趨勢。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)也顯示，2023年深圳全市將有17個新項(xiàng)目入市，約為市場帶來145.3萬平方米甲級寫字樓供應(yīng)。北京2023年將新增約74萬平方米供應(yīng)，未來四年共計(jì)約有350萬平方米的新增供應(yīng)漸次入市，年平均新增供應(yīng)在70萬平方米至80萬平方米,市場去化壓力較大。

有業(yè)內(nèi)人士表示，在一線城市，長期存在“重商業(yè)、輕居住”的供地思路，相比住宅用地供應(yīng)，部分城市商業(yè)用地供應(yīng)處于過剩狀態(tài)，在進(jìn)行政策性調(diào)整以及“商改居”等措施推出的同時，還應(yīng)進(jìn)一步改變相關(guān)供地理念。

從長期來看，受中國經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)影響，一線城市高端寫字樓市場仍有較大回旋余地。以上海市場為例，張?jiān)奖硎荆骸疤魬?zhàn)與機(jī)遇并存，上海經(jīng)濟(jì)有許多結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢，金融業(yè)的引領(lǐng)地位與金融服務(wù)業(yè)的成熟度、科技創(chuàng)新能力與全球高端要素資源集聚，這些都能為上海中長期發(fā)展注入動能。”

陸家嘴公告稱，展望下半年，陸家嘴在辦公樓宇營銷方面，將積極推動前灘四方城的租賃工作，吸引更多行業(yè)龍頭、優(yōu)質(zhì)客戶入駐前灘，使前灘成為總部經(jīng)濟(jì)最集聚、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新更活躍的國際商務(wù)區(qū)。

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