怎么認定房屋租賃合同的效力

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：

(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

(二)審查租賃的標的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：

1、未取得產(chǎn)權或者經(jīng)營管理權的;

2、產(chǎn)權有爭議或者產(chǎn)權受到限制的;

3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;

4、屬于違章建筑的;

5、不符合安全標準的;

6、已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;

7、法律、法規(guī)禁止的。

(三)審查是否進行過登記備案。

(四)審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。

如何判定租賃合同無效

判定房屋租賃合同無效如下：

(一)簽訂房屋租賃合同的主體不適格;

(二)租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定：

(三)租賃的房屋屬于違法違章建筑;

(四)房屋租賃期限超過20年的超過部分;

(五)承租人未經(jīng)出租人同意擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人。

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