2008年初，美國房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門來到上海，以67.5億元的底價摘下了楊浦區(qū)新江灣城“F地塊”，并創(chuàng)下了當時的總價“地王”紀錄。

這是鐵獅門首次在中國內(nèi)地獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目，其在兩年后引入上海本土國企城投控股，并在2011年開始動工，將項目命名為“尚浦領世”，為楊浦區(qū)最大的綜合體。十余年過去，這個承載著各方期待的項目逐步竣工，城投控股也開始將其視作變現(xiàn)籌碼擺上貨架。

(資料圖)

10月11日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露了一則股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，城投控股下屬全資子公司上海城投置地（集團）有限公司(下稱“上海城投置地”)擬以約21.49億元的價格轉(zhuǎn)讓持有的上海高泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“高泰房地產(chǎn)”）36%股權(quán)，該標的即為尚浦領世項目構(gòu)成部分——尚浦中心的項目公司。

根據(jù)公開信息，新江灣城“F地塊”位于軌交10、20號線（尚在規(guī)劃中）換乘交匯處，東西被閘殷路和淞滬路包圍，北面緊鄰占地33畝的生態(tài)公園及殷高路。根據(jù)劃分，其又分為F1、F2 和F3三大地塊，地上總建筑面積約為90萬平方米。

其中F1地塊為商辦，規(guī)劃建設時分為了4個小塊，當中的F1C為尚浦匯，由三棟甲級辦公樓和商業(yè)組成；F1D則是核心項目雙子塔，兩棟大樓分別高280米和250米；而F1A、F1B則在2021年被售予字節(jié)跳動。

2021年7月，市場有消息稱，字節(jié)跳動以約78億元的價格收購了尚浦領世項目中的F1A、F1B地塊，總面積約19.5萬平方米。此外，該公司還租賃了約4.2萬平方米的辦公空間，將區(qū)域運營中心落戶于此。

剩下的F2地塊為高端住宅尚浦名邸，而F3地塊便是城投控股此番意欲轉(zhuǎn)讓的尚浦中心。后者為國際甲級標準園區(qū)辦公樓，由地上10幢辦公樓、地下1層車庫和夾層、門衛(wèi)組成，整體實測建筑面積合計約27.47萬平方米，其中地上可售面積約19.77萬平方米。

高泰房地產(chǎn)則負責尚浦中心的開發(fā)、建設和經(jīng)營。信息顯示，該公司成立于2010年9月，注冊資本25億元，由上海城投置地持股36%，鐵獅門旗下的Springs JWNT VII Pte. Ltd.則持股64%。

截至6月末，高泰房地產(chǎn)凈資產(chǎn)為24.92億元，營收約1.84億元，凈利潤4246.88萬元。根據(jù)評估，上海城投置地所持有的高泰房地產(chǎn)36%股權(quán)對應價值約為16.77億元。以此來看，21.49億元的掛牌價則較評估價溢價28%左右。

溢價的原因無外乎資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)。截至評估基準日，尚浦中心的出租率達到98.87%，租戶不乏耐克、即科金融、漢高、南極電商等大型公司，其中耐克、漢高以及字節(jié)跳動三者便租下了超78%的可租賃面積。

對于轉(zhuǎn)讓的原因，城投控股透露稱，此舉有助于確保公司收益、提高公司資金利用率，同時為未來拓展、儲備、開發(fā)優(yōu)質(zhì)項目提供充足現(xiàn)金流。

這也將在一定程度上優(yōu)化城投控股的債務結(jié)構(gòu)。

根據(jù)交易事項，受讓方在接下標的公司股權(quán)的同時亦將承繼相關債權(quán)、債務。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，城投控股擁有短期借款77億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為22.63億元。

市場有消息稱，尚浦中心的意向買家為外資企業(yè)，結(jié)合原股東不放棄優(yōu)先購買權(quán)來看，不排除鐵獅門下場購回該項目剩余36%股權(quán)的可能。若最終出讓成功，上海大宗交易市場的信心也將得到進一步提振。

受疫情影響，上海今年第三季度的大宗交易成交總額遠低于去年同期水平。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，第三季度上海共錄得14宗、合計153億元大宗交易，其中投資型買家的成交占比由上半年的42%提升至第三季度的79%，回歸成為市場主流。同時受國際形勢等因素影響，內(nèi)資買家繼續(xù)主導市場，在大宗交易中的占比達到71%。

從物業(yè)類型來看，三季度辦公成交額占比維持在超60%的水平，成交總金額達93.2億元，其中不乏如佳兆業(yè)金融中心、君康金融廣場等高金額交易，單筆交易均突破20億元。此外，工業(yè)以20%的成交額占比穩(wěn)居第二，而投資者對商業(yè)項目出手較為謹慎，成交金額占比穩(wěn)定在15%左右。

戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強對《國際金融報》記者表示，內(nèi)資買家活躍度更高，預計四季度表現(xiàn)持續(xù)亮眼，不過因疫情反復及二季度封控延續(xù)影響，預計2022年全年成交總額將低于去年的千億規(guī)模。

標簽： 城投控股 萬平方米 大宗交易