4690 人圍觀，無人出價(jià)！前幾日 " 晴格格 " 所居住的北京王府世紀(jì)大廈遭遇流拍，側(cè)面透露即便商辦市場(chǎng)中的稀缺資產(chǎn)也難以對(duì)抗周期，實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)復(fù)蘇保持謹(jǐn)慎態(tài)度，賣方與潛在買家博弈仍在繼續(xù)。

(資料圖)

根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2022 年前三季度，北京大宗投資市場(chǎng)仍然較為低迷，累計(jì)成交金額約為人民幣 226.85 億元，較去年同期下降 55.2%。

從 2022 年前三季度投資市場(chǎng)買家類型分析（按成交金額占比）來看，32.5% 為自用型買家，完成數(shù)量為 12 宗；外資機(jī)構(gòu)投資者占據(jù) 11.2%，完成數(shù)量為 2 宗，內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者占據(jù) 56.3%，完成數(shù)量為 11 宗。該項(xiàng)對(duì)應(yīng)數(shù)額在 2021 年前三季度的表現(xiàn)為自用型買家 30.3%、完成 9 宗，外資機(jī)構(gòu)投資者為占 16.4%、完成 4 宗，內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者占 53.3%，完成 12 宗。

內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者成交金額占比的上漲，及外資機(jī)構(gòu)投資者占比的下降，側(cè)面反映出在北京大宗交易中買家類型的轉(zhuǎn)換。

一位不愿具名的投資領(lǐng)域?qū)I(yè)人士對(duì)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)表示，北京王府世紀(jì)大廈流拍具有特殊性，北京市場(chǎng)大宗交易成交低迷主要是經(jīng)濟(jì)不確定性，買賣雙方在價(jià)格上還是有距離。此外，他認(rèn)為，雖然外資有所減弱但并沒有退出中國(guó)市場(chǎng)。

變現(xiàn)還債變難 降價(jià)出售成趨勢(shì)

就王府世紀(jì)大廈來看，頂層是 " 晴格格 " 王艷所居的億元豪宅，距離故宮不到 500 米，地利位置非常優(yōu)越，遭到流拍實(shí)屬意外。

根據(jù)阿里拍賣平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，王府世紀(jì)大廈市場(chǎng)估值約 15.39 億元，起拍價(jià)為 11.2 億元，已經(jīng)是降價(jià)出售，出售原因是債務(wù)問題，對(duì)應(yīng)債權(quán)本金 7.5 億元、債權(quán)利息 3.7 億元。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，降價(jià)出售已經(jīng)成為主流趨勢(shì)，并且拍賣量也呈現(xiàn)激增態(tài)勢(shì)。

近日，北京瑞大廈博以 20.37 億元的價(jià)格拍賣成功，涉及建面 5.82 萬平方米，較評(píng)估價(jià)下降了 8.73 億元。

項(xiàng)目位于朝陽區(qū)東三環(huán)內(nèi)，位于北京 CBD 商務(wù)區(qū)與燕莎商圈之間。此外，諸如此前的世茂工三、樂視大廈等資產(chǎn)標(biāo)的都是通過流拍及多次降價(jià)才得以成功拍賣。

根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，在前三季度北京大宗交易中，按照收購(gòu)物業(yè)成交金額來看，寫字樓、二手地塊 / 在建項(xiàng)目、酒店、住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)零售分別占比為 47.3%、21.2%、11.4%、8.2%、6.6%、5.3%。

" 就資產(chǎn)類型來看，寫字樓仍是最熱門的資產(chǎn)類別，但目前市場(chǎng)上供過于求，潛在買家會(huì)仔細(xì)甄別并對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出手。零售受疫情影響，購(gòu)物中心吸引力在下降 ，部分商業(yè)零售配套項(xiàng)目通過法拍變現(xiàn)的頻率在提高。"

在分析大宗市場(chǎng)交易現(xiàn)狀時(shí)，第一太平戴維斯華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人李想指出，酒店受疫情影響最大，成為拋售變現(xiàn)的主力資產(chǎn) ( 但不是熱門標(biāo)的 ) ，住宅 / 服務(wù)式公寓進(jìn)可保租房 REITs，退可服務(wù)式公寓 ( 豪宅 ) 散售。

" 工業(yè)園區(qū) / 物流高標(biāo)倉(cāng)，工業(yè) / 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的獨(dú)棟辦公項(xiàng)目受自用型買家青睞，物流資產(chǎn)受投資機(jī)構(gòu)熱捧，成交量快速攀升，二手地塊通過轉(zhuǎn)讓開發(fā)地塊的部分或全部股權(quán)，是爆雷開發(fā)商快速變現(xiàn)的有效途徑 "。

法拍房成新周期另類熱點(diǎn) 賣方與潛在買家仍處博弈階段

對(duì)于四季度的北京大宗投資市場(chǎng)，李想預(yù)測(cè)，賣方希望加速拋售資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，但潛在買家則會(huì)謹(jǐn)慎出手且對(duì)可售項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)甄別，賣方與潛在買家仍處于博弈的階段。此外，自用型收購(gòu)及通過法拍渠道購(gòu)得資產(chǎn)有可能在年末進(jìn)一步增加，法拍房成為新周期的另類熱點(diǎn)。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至 2022 年 6 月 30 日，北京法拍房共計(jì)掛牌上拍房源 3284 套，成交法拍房 933 套，總成交金額 178.39 億元，成交率 32.12％（除去撤拍套數(shù)），其中住宅成交率 52%。參拍人數(shù)共計(jì) 6855 人，共出價(jià) 51739 次，平均每 7.3 人爭(zhēng)搶 1 套法拍房。

有業(yè)內(nèi)資深人士指出：" 先不談個(gè)人斷供以后的住宅法拍房。在過去，大宗商辦資產(chǎn)的法拍數(shù)量其實(shí)是比較有限的，但是無論是銀行、投資機(jī)構(gòu)、基金、信托如果發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)存在嚴(yán)重的債務(wù)問題，最后導(dǎo)致違約，最終都會(huì)通過法拍的方式進(jìn)行拍賣以期回款，所以現(xiàn)在上架的大宗商辦資產(chǎn)的數(shù)量肯定是明顯在增加。"

李想則認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)之時(shí)，就是投資市場(chǎng)復(fù)興之日，但經(jīng)濟(jì)下行不代表沒有投資機(jī)會(huì)。

據(jù)了解，11月9日，北京市豐臺(tái)區(qū)大悅時(shí)代廣場(chǎng) 6 號(hào)寫字樓（撿漏資產(chǎn)）即將走上拍賣臺(tái)，起始價(jià) 7.25 億元。項(xiàng)目處于雙軌交通樞紐交匯處，具備地鐵上蓋優(yōu)勢(shì)。

標(biāo)簽： 機(jī)構(gòu)投資者 成交金額 王府世紀(jì)大廈