近日，公募REITs三季報(bào)披露完畢，無(wú)論是二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)還是項(xiàng)目的盈利能力表現(xiàn)都碾壓絕大部分A股。從底層資產(chǎn)來(lái)看，高速公路類REITs表現(xiàn)最為亮眼。

近9成REITs二級(jí)市場(chǎng)上漲

三季度，在17只有交易記錄的公募REITs中，有15只上漲，占比88.2%，漲幅最高的是華安張江光大REIT，單季上漲15.2%，其次是鵬華深圳能源REIT，單季上漲13.8%。17只公募REITs在三季度的平均漲幅為4.1%。

【資料圖】

與此同時(shí)，4977只A股股票中，僅有959只在三季度實(shí)現(xiàn)正收益，占比不到兩成。全部A股的平均業(yè)績(jī)下滑9.2%，上證綜指下跌11.01%，深成指下跌16.4%，創(chuàng)業(yè)板指下跌18.6%。

REITs的單邊上漲大有“萬(wàn)綠叢中一點(diǎn)紅”的味道，完全碾壓A股的表現(xiàn)。

從前三季度的累計(jì)漲幅來(lái)看，華安張江光大REIT和博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的累計(jì)漲幅均超過(guò)20%，分別達(dá)到24.4%和20.1%。17只公募REITs前三季度平均上漲6.4%，而同期滬指下跌16.9%。而且，包括鵬華深圳能源REIT在內(nèi)的6只產(chǎn)品，其上市時(shí)間在年中，收益并不能覆蓋整個(gè)三季度；若換算成年化收益率，漲幅將擴(kuò)大。

我國(guó)公募REITs分為特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs和產(chǎn)權(quán)類REITs：前者債性更強(qiáng)，分紅收益率偏高，底層資產(chǎn)一般是高速公路、垃圾污水處理等項(xiàng)目，典型代表如平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT；后者股性更強(qiáng)，分紅收益率偏低，以租金為主要收入來(lái)源，底層資產(chǎn)包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園等，典型代表如華安張江光大REIT、建信中關(guān)村REIT和紅土鹽田港REIT。基于這個(gè)邏輯，我們發(fā)現(xiàn)，盡管華安張江光大REIT的財(cái)報(bào)表現(xiàn)（后文詳解）在當(dāng)季實(shí)現(xiàn)了虧損，但二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)依然亮眼。

財(cái)務(wù)表現(xiàn)：近八成項(xiàng)目單季實(shí)現(xiàn)盈利

從三季度的整體表現(xiàn)來(lái)看，公募REITs的項(xiàng)目成績(jī)單表現(xiàn)亮眼，14只產(chǎn)品中有11只實(shí)現(xiàn)了盈利，占比78.6%。其中，財(cái)務(wù)指標(biāo)最突出的是能源基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目--鵬華深圳能源REIT，其營(yíng)收為64,057.86萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為19,467.06萬(wàn)元，遙遙領(lǐng)先于其他產(chǎn)品；排在第二位的則是平安廣交投廣河高速REIT，營(yíng)收和凈利潤(rùn)分別為20,742.91萬(wàn)元和7312.39萬(wàn)元；此外，華夏中國(guó)交建REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華夏越秀高速REIT、中航首鋼綠能REIT等4只公募REITs的底層項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)均在2000萬(wàn)元以上。

值得一提的是，二季度東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT曾虧損超過(guò)200萬(wàn)元，而在三季度已扭虧為盈，單季實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為2,584.92萬(wàn)元。東吳基金表示，三季度，兩家項(xiàng)目公司整體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，短期因素對(duì)基金持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和中長(zhǎng)期發(fā)展無(wú)不良影響，減免租金政策的執(zhí)行有利于幫助園區(qū)內(nèi)中小微企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，有助于提升租戶的黏性和基金資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的口碑。

此外，有3只公募REITs的底層項(xiàng)目在三季度出現(xiàn)虧損，分別為華安張江光大園REIT、浙商滬杭甬REIT，以及博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，虧損達(dá)到802.64萬(wàn)元、175.03萬(wàn)元、10.49萬(wàn)元。華安基金在三季報(bào)中提到，管理人將敦促和協(xié)同外部管理機(jī)構(gòu)，在繼續(xù)續(xù)租談判的同時(shí)，持續(xù)開(kāi)展聚焦于集成電路、金融后臺(tái)等產(chǎn)業(yè)招商租賃工作，儲(chǔ)備潛在租戶。

從銷售凈利率指標(biāo)來(lái)看，華夏越秀高速REIT單季的銷售凈利率為40.8%，排名第一。其次是東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的40.5%和平安廣州廣河REIT的35.3%。而4977只A股的平均銷售凈利率為-226.2%。

從利潤(rùn)分配情況來(lái)看，14只REITs產(chǎn)品的平均單季可供分配金額為0.67億元，平均單位可供分配金額為0.11億元。鵬華深圳能源REIT、平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT的可供分配金額分別為1.80億元、1.77億元和1.05億元，分獲前三名。三者的單位可供分配金額分別為0.2997元、 0.2524元和0.2092元。

此外，多只產(chǎn)品可供分配金額較二季度有所好轉(zhuǎn)。公募REITs投資收益主要來(lái)自三方面，分別為底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益、資產(chǎn)增值收益，以及二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格變化帶來(lái)的價(jià)差收益。底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益主要通過(guò)可供分配金額和現(xiàn)金流分派率體現(xiàn)，三季度的數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)也意味著收益分配的潛力有所提升。

底層資產(chǎn)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園類REITs下滑，高速公路類REITs表現(xiàn)亮眼

總的來(lái)看，三季度公募REITs表現(xiàn)平穩(wěn)，但不同類型的公募REITs的收入有一定分化。

部分產(chǎn)業(yè)園REITs收入下滑，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大產(chǎn)園REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT收入環(huán)比分別下降近30%、近6%、近40%。博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT在三季報(bào)中表示，三季度運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)主動(dòng)縮租或清退部分用戶，出租率出現(xiàn)小幅下跌。建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT表示，三季度因某公司提前退租，以及基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)作為基金財(cái)產(chǎn)所執(zhí)行的減免租金政策，一定程度上對(duì)現(xiàn)金流造成影響。

不過(guò)，值得注意的是，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT收入環(huán)比上漲近200%。該基金在三季報(bào)中表示，三季度基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司運(yùn)作穩(wěn)健，出租率穩(wěn)步上升，相關(guān)減免租金政策的執(zhí)行幫助園區(qū)內(nèi)中小微企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

另一方面，高速公路類REITs收入有所回升。平安廣交投廣河高速REIT三季度收入、凈利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~均出現(xiàn)環(huán)比上行，今年以來(lái)累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.35億元。此外，華夏越秀高速公路REIT在三季報(bào)中表示，三季度基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)積極協(xié)同拓展增收渠道。三季度，華夏越秀高速公路REIT的收入、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~均較二季度有所增長(zhǎng)。

關(guān)于REITs投資價(jià)值，中金固定收益研究團(tuán)隊(duì)表示，從資產(chǎn)角度看，一是建議選擇具有可持續(xù)的路網(wǎng)通行需求、較少的競(jìng)爭(zhēng)性道路未來(lái)規(guī)劃、合理的客貨車比例的高速公路REITs。二是建議關(guān)注發(fā)起人可用于擴(kuò)募的高速公路特許經(jīng)營(yíng)權(quán)資產(chǎn)的剩余期限是否長(zhǎng)于其現(xiàn)有REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)的剩余期限。

標(biāo)簽： 高速公路 深圳能源 二級(jí)市場(chǎng)