2022年，我國內(nèi)地大宗交易市場回落。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2022年三季度全國大宗交易市場總額下降至274億元，環(huán)比下降17%。另據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，今年上半年，中國內(nèi)地錄得大宗交易共74宗/750億元，同比分別下降31%和24%，均為疫情以來最低值。

就深圳而言，今年上半年深圳大宗交易也呈現(xiàn)了大幅下滑的局面。“根據(jù)我們的統(tǒng)計，今年上半年深圳大宗交易大概50多億元，往年上半年大概在100-150億元的水平。”第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿說，大宗交易下滑的情況不只是在深圳發(fā)生，北上廣的交易下滑同樣存在。

伴隨著市場面、資金面等變化的影響，傳統(tǒng)的城市更新市場也在悄然發(fā)生變化，部分項(xiàng)目面臨壓力持續(xù)蓄積。不過，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表的部分城市更新項(xiàng)目價格回落，開始逐漸滿足持有運(yùn)營成熟后謀求整體退出的投資邏輯，REITs擴(kuò)容也為投資者提供了更多退出渠道。

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大宗交易周期拉長，物流項(xiàng)目受追捧

吳睿指出，大宗交易具有回報較慢、重投資的特點(diǎn)，交易談判周期較長。今年上半年的很多交易并不是今年發(fā)生的，主要是去年第三季度和第四季度的案例，只是成交發(fā)生在今年上半年而已。“不過，我們在談的項(xiàng)目并不少，甚至比前兩年還更忙一些，但成交的周期拉長，難度也加大了”。

他表示，成交時間拖長主要有兩個方面的原因，一是市場信心，目前投資者普遍缺那么一點(diǎn)兒信心，雖然知道已經(jīng)基本處在底部了，但還需要找到更確定的底部的那個點(diǎn)在哪里；另一方面，市場層面的資金相對緊張。“很多大宗交易都要用到并購貸款，雖然對正常的房地產(chǎn)投融資也有鼓勵的政策，但在實(shí)操層面的力度和順暢度尚有待改善。” 吳睿表示，預(yù)計一些大宗交易會在今年第四季度完成。

不過，從大宗交易的結(jié)構(gòu)來看，存在分化的現(xiàn)象。比如，大灣區(qū)物流板塊的大宗交易近幾年比較活躍，甚至說處于被追捧的態(tài)勢。不過，深圳可供出售項(xiàng)目稀缺 ，受益于深圳物流需求外溢最為顯著的東莞和惠州也受到了市場青睞。數(shù)據(jù)顯示，2021年，大灣區(qū)內(nèi)地九市高標(biāo)倉存量近1300萬平方米，深莞廣佛區(qū)域的空置率最低，僅為4.3%。

吳睿分析認(rèn)為，物流項(xiàng)目的大宗交易投資主要為外資機(jī)構(gòu)，境外美元流動性比較充裕。外資投資中國房地產(chǎn)的邏輯也比較清晰，傳統(tǒng)的銷售型房地產(chǎn)不是未來的機(jī)會趨勢和方向，而外資投資資金滿足周期長和成本較低的優(yōu)勢；此外，新基建是我國未來投資市場的一片廣闊天地，物流的概念除了傳統(tǒng)的物流，還延展到數(shù)據(jù)中心、冷鏈及產(chǎn)業(yè)園等，這是一個龐大而具有確定性的市場。

REITs擴(kuò)容，園區(qū)受到投資機(jī)構(gòu)關(guān)注

前幾年，深圳公開市場住宅用地供應(yīng)稀少，通過工業(yè)用地的工（產(chǎn)）業(yè)園區(qū)大宗交易借道城市更新成為部分房企取地路徑，城市更新進(jìn)入風(fēng)口期，大量開發(fā)商以開發(fā)銷售的快周轉(zhuǎn)邏輯進(jìn)入。但近兩年主要由于政策面、市場面、資金面三方面變化綜合影響，過去作為城市更新項(xiàng)目主要玩家的開發(fā)商資金承壓，投資減緩。城市更新市場也由此進(jìn)入觀望期，買賣雙方或者合作方之間的價格拉鋸，讓城市更新項(xiàng)目價格已經(jīng)處于低位，開始逐漸滿足持有運(yùn)營成熟后謀求整體退出的投資邏輯；此外，REITs擴(kuò)容也為這類投資者提供了更多退出渠道，對于這類投資者來說，城市更新項(xiàng)目投資迎來窗口期。

吳睿表示，公募REITs仍以基礎(chǔ)設(shè)施類別為主基調(diào)，底層資產(chǎn)類別以產(chǎn)業(yè)園和高速公路為主。具備成熟運(yùn)營，收益穩(wěn)定持續(xù)以及合規(guī)性等要求的底層資產(chǎn)為投資人主要考慮標(biāo)的，即具備一定規(guī)模化體量的，產(chǎn)權(quán)清晰，現(xiàn)有或未來收益可期的園區(qū)為目前投資人主要關(guān)注標(biāo)的。

不過，與傳統(tǒng)的快周轉(zhuǎn)銷售型物業(yè)開發(fā)不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更多地是基于運(yùn)營思維的經(jīng)營邏輯與模式。在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，園區(qū)經(jīng)營也面臨較大壓力。對此，吳睿從三個方面提出建議，一是租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為主力或優(yōu)質(zhì)租戶優(yōu)化租賃方案，進(jìn)行租約重組，與優(yōu)質(zhì)租戶進(jìn)行長期合作；二是增強(qiáng)政企合作，結(jié)合招商引資政策吸引優(yōu)質(zhì)租戶入駐；三是提高運(yùn)營內(nèi)功，積極優(yōu)化園區(qū)環(huán)境，同時降低園區(qū)內(nèi)運(yùn)營成本，增強(qiáng)企業(yè)及高端人才粘性。

在REITs擴(kuò)容之后，園區(qū)已經(jīng)受到各類投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注，競爭也會加大，未來園區(qū)之間的競爭很大程度取決于業(yè)主或?qū)I(yè)第三方的運(yùn)營能力。

標(biāo)簽： 大宗交易 城市更新 今年上半年