近日，南山控股有限公司發(fā)布公告，由中聯(lián)基金和南山控股聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的國內(nèi)首支工業(yè)園并購基金—南聯(lián)壹號并購基金，完成首個項目收購。該園區(qū)位于上海市寶山區(qū)，項目包含13棟單層、雙層廠房和2棟配套建筑，建筑總面積約7萬平米，以標準廠房為主要業(yè)態(tài)。

(相關(guān)資料圖)

為何投資標準廠房？可以從兩單REITs市場表現(xiàn)來看。

10月13日，首只標準廠房類REIT—國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT正式上市，開盤后便30%漲停。而另一只 標準廠房類REIT—國泰君安東久新經(jīng)濟REIT于10月14日上市，該產(chǎn)品同樣于發(fā)售當天宣布提前結(jié)束募集，募集資金總額達15.175億元。這兩只REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)均為位于長三角核心區(qū)域的標準廠房。兩只REITs受到市場追捧，一定程度上反映出長三角標準廠房資產(chǎn)的稀缺。

Why：南山&中聯(lián)？

南控中聯(lián)工業(yè)園區(qū)并購基金由中聯(lián)基金與南山控股聯(lián)合發(fā)起設(shè)立，是國內(nèi)首個以生產(chǎn)制造類工業(yè)園區(qū)為收購標，以基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為退出渠道的并購基金，首期目標資產(chǎn)規(guī)模25億元。該基金以中聯(lián)基金作為基金管理人、南山控股（002314.sz）作為基石投資人，申萬宏源（000166.sz）作為戰(zhàn)略投資人。

寶山項目的交易結(jié)構(gòu)中，GP為南控中聯(lián)產(chǎn)業(yè)服務(wù)（麗水）合伙企業(yè)，LP中南山控股占58%，申萬宏源占41.76%。

從南山來看，近幾年受大市拖累，南山控股的毛利潤率持續(xù)走低，負債率逐年走高，利息保障倍數(shù)降低，主要是因為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速放緩的同時產(chǎn)城綜合開發(fā)業(yè)務(wù)擴張成本增加，物流倉儲工業(yè)園區(qū)等持有型資產(chǎn)日益增多，負擔逐漸增重。為了企業(yè)的健康發(fā)展，必須尋求財務(wù)和業(yè)務(wù)機構(gòu)的優(yōu)化。

因此，南山控股亟需盤活存量資產(chǎn)，打通募投管退流通渠道。8月份，南山控股發(fā)布 《關(guān)于控股子公司開展基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 運作的議案》，擬將天津?qū)殲场⒗确粚殲场⒛暇┛崭蹖殲澈图闻d寶灣作為底層基礎(chǔ)設(shè)施項目，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs。

而此次收購寶山標準廠房項目的南聯(lián)壹號并購基金也是以基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為主要退出渠道的并購基金， 旨在收購位于長三角、大灣區(qū)、北京等地區(qū)的符合基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs資產(chǎn)標準的工業(yè)園區(qū)項目。可以看出，南山控股在REITs領(lǐng)域躍躍欲試。

從中聯(lián)基金來看，中聯(lián)基金主要聚焦于公募REITs和類REITs的投行業(yè)務(wù)，是REITs領(lǐng)域的行家里手，同時，中聯(lián)基金以不動產(chǎn)證券化為切入點不斷向不動產(chǎn)投資孵化、不動產(chǎn)證券化投行、證券化產(chǎn)品投資兩端延伸。

此次南聯(lián)壹號基金的設(shè)立，意味著中聯(lián)基金從不動產(chǎn)證券化向不動產(chǎn)投資孵化的延伸實現(xiàn)了落地。

綜上，南山控股尋求財務(wù)與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，而中聯(lián)基金謀劃向不動產(chǎn)投資孵化延伸，南山控股具有先進制造業(yè)背景和產(chǎn)業(yè)資源，而中聯(lián)基金擁有在REITs領(lǐng)域的存量資源優(yōu)勢，在挖掘項目和資產(chǎn)證券化方面功力深厚，因此兩家促成了國內(nèi)首個以生產(chǎn)制造類工業(yè)園區(qū)為收購標的，以基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為退出渠道的并購基金。

Why：標準廠房？

南控中聯(lián)工業(yè)園區(qū)并購基金收購的首個工業(yè)園區(qū)項目包含13棟單層、雙層廠房和2棟配套建筑，建筑總面積約7萬平米， 以標準廠房為主要業(yè)態(tài)。

為什么要投資標準廠房？

答：稀缺性

目前，產(chǎn)業(yè)資源豐富和工業(yè)用地稀缺的矛盾愈發(fā)突出，競爭更加激烈，尤其是在長三角地區(qū)，民營企業(yè)發(fā)達、土地價值稀缺、廠房需求旺盛，使得長三角“一地難求”。

從上海以及長三角核心城市蘇州、杭州等地工業(yè)用地拍賣情況來看，雖然地方政府層層加碼，對畝均投資強度、畝均稅收收入要求不斷拔高，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商爭奪依然陷入白熱化狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)工業(yè)地塊的最終競拍價往往溢價率驚人。在這樣的形勢下， 容積率過快提升，導(dǎo)致標準廠房在市面上愈發(fā)稀缺。

以東久新經(jīng)濟REIT為例，長三角標準廠房的稀缺，支撐起較高的現(xiàn)金分派率預(yù)期和增值率。東久新經(jīng)濟2022年和2023年現(xiàn)金分派率高于其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。

How：資產(chǎn)價值

從區(qū)位來看，基金收購的首個工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)位于上海市寶山區(qū)，近年來，上海市著力打通“張江研發(fā)—南北轉(zhuǎn)化落地”產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新協(xié)同機制，生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、智能設(shè)備等領(lǐng)域頭部企業(yè)，紛紛將生產(chǎn)制造的核心廠區(qū)落戶寶山，同時本項目周邊也聚集了一批技術(shù)服務(wù)、醫(yī)藥流通等跨產(chǎn)業(yè)跨領(lǐng)域高能級企業(yè)， 集聚效應(yīng)突顯，基本符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，發(fā)展?jié)摿^大，成長性及對租金承受能力較強。

從估值來看，建筑總面積約7萬平米，由13棟單層、雙層廠房和2棟配套建筑所組成。

參考臨港智造園REIT資產(chǎn)包資本化率5.13%，平均租金水平為33.1元/平方米/月，粗略估算出項目NOI約為2202.8萬元，項目估值約為4.29億元。

結(jié)語

可以看出， 南山與中聯(lián)都在借助REITs實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，隨著公募REITs市場的逐漸成熟，資產(chǎn)的退出渠道逐漸打通，優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)將進一步被盤活，一些謀求改變與轉(zhuǎn)型的企業(yè)已經(jīng)將目光放在更長遠的地方，穿越周期，取得勝利的果實。

標簽： 標準廠房 南山控股 基礎(chǔ)設(shè)施