“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)越來越難了”，這似乎已經(jīng)成為如今絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者的感觸。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)究竟遇到了什么問題？

從我的視角來看，在房地產(chǎn)行業(yè)遭受打擊之后，我們送走了一批假借產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之名，行房地產(chǎn)之實(shí)的企業(yè)。如今又一次走到了轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵期，在工業(yè)用地政策、產(chǎn)業(yè)政策、地方政府和產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)又在面臨新一輪的洗牌。

Part.01

(資料圖片)

"高仿“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)落幕

過去那些“高仿”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，更多是將園區(qū)作為拿住宅地的“砝碼”，通過園區(qū)故事，獲取住宅地，通過房地產(chǎn)達(dá)成盈利。在企業(yè)經(jīng)營和銀行貸款的雙重壓力下，當(dāng)房地產(chǎn)足夠賺錢，依靠“園區(qū)故事”，大舉擴(kuò)張成為必然，捆綁的園區(qū)能否成形，全看天命。

最后前不久在房地產(chǎn)遭遇沖擊之后，原本一片坦途的房地產(chǎn)捷徑走不通了，房地產(chǎn)無法盈利，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又沒核心競爭力，這類企業(yè)的潰敗就在一瞬之間。

這類企業(yè)相比于傳統(tǒng)房企從規(guī)模到房地產(chǎn)模式都相距甚遠(yuǎn)，在房地產(chǎn)退潮之后，這類企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到的沖擊異常明顯。雖然與傳統(tǒng)房企相比他們擁有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)故事，但在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，也缺乏競爭力，兩者兼顧、兩者皆弱的“高仿”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在愈發(fā)精細(xì)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，成為過去。

在第一次轉(zhuǎn)折期過后沒多久，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)再一次步入轉(zhuǎn)折期。

在關(guān)上了房地產(chǎn)盈利模式大門之后，“房地產(chǎn)模式”的大門也將緩緩關(guān)閉。

Part.02

”房地產(chǎn)模式“窮途末路

“房地產(chǎn)模式”我唱衰了很多次，但同樣也有很多朋友跟我說，廠房領(lǐng)域的“房地產(chǎn)模式”依舊火爆，你為什么這么堅(jiān)持？

我不敢說一定正確，但在我看來，如今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“房地產(chǎn)模式”就像是一眼能看到底的斷頭路。

現(xiàn)在幾乎各級(jí)城市都在跟進(jìn)高比例自持政策，一方面希望通過高比例的自持政策，避免產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目去化后，直接退出或是僅提供簡單的物業(yè)服務(wù)，不利于入園企業(yè)的發(fā)展；另一方面可能也是出于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)考量，全部銷售后，可能將會(huì)面臨如今諸多國企一樣產(chǎn)業(yè)落后或被淘汰后，載體存量改造緩慢的問題，不利于產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)籌管理。

基于這一問題，拋開地方平臺(tái)公司，市場化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是否拿地都需要提前算清楚可售部分去化后，能否覆蓋重資產(chǎn)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營成本后取得可觀的收益？又需要多久才能去化完可售部分？支撐“房地產(chǎn)模式”的賬還能否算平？

自持比例提升，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)快速回款的壓力激增，進(jìn)一步導(dǎo)致了市場化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投拓?cái)?shù)量的銳減，當(dāng)然今年產(chǎn)業(yè)環(huán)境也影響巨大，但整體行業(yè)都在收縮戰(zhàn)線。

雖然在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自持方向打通了新的一條公募REITs退出通道，讓園區(qū)資產(chǎn)可以直接通過金融化退出或是通過因金融化通道成熟后逐漸增多的大宗交易方式退出。但在這類模式，不僅僅看的是地段、載體，更是對(duì)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)提出了相應(yīng)的要求。

這不僅僅拉長了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利周期，必然需要從過去短平快轉(zhuǎn)向如今從地方政府到金融市場都看重的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營趨勢，走向長期運(yùn)營式發(fā)展。

回到最初說的，如今依舊玩的火熱的工業(yè)廠房話題，不可否認(rèn)，現(xiàn)在這個(gè)階段雖然傳統(tǒng)辦公研發(fā)類的園區(qū)都面臨緩?fù)卣埂⑷ゴ媪康碾A段，但工業(yè)廠房市場卻異常火爆，行業(yè)內(nèi)新增項(xiàng)目十有七八都是工業(yè)廠房項(xiàng)目。這得益于如今火熱的制造業(yè)發(fā)展浪潮推動(dòng)，但更關(guān)鍵的還是在很多城市依然存在100%可售的廠房政策加持。

這就跟過去辦公研發(fā)類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)火熱的市場情況如初一輒，但關(guān)鍵的不同點(diǎn)就是，工業(yè)廠房如今也只是活躍于二三線城市。一線城市只要是工業(yè)用地起步便是50%的自持比例，又有嚴(yán)苛的特色產(chǎn)業(yè)訴求、投資強(qiáng)度、畝均稅收等指標(biāo)要求，包括近期出臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)地提出了能耗、環(huán)境、科創(chuàng)等指標(biāo)。

要求高、帳難算，也就出現(xiàn)了如今工業(yè)廠房運(yùn)營商圍繞二三線城市、甚至個(gè)別四線城市拿地的情況。相比于一線城市，產(chǎn)業(yè)情況較差的城市為了完成產(chǎn)業(yè)的原始積累，依然存在工業(yè)廠房100%可分割銷售的情況，也就催生出了如今火爆的工業(yè)廠房市場。

但現(xiàn)在非常關(guān)鍵的問題就是工業(yè)廠房如今更像是一錘子買賣，他核心還是解決地方政府中小型制造業(yè)的廠房需求，去化依舊是區(qū)域內(nèi)存量產(chǎn)業(yè)資源。很難通過建造工業(yè)廠房為區(qū)域帶來產(chǎn)業(yè)增量，“房地產(chǎn)模式”下的工業(yè)廠房經(jīng)過初期的大熱后，也將回歸產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身。

這也就是為什么以聯(lián)東為代表的工業(yè)廠房領(lǐng)跑企業(yè)都在尋求轉(zhuǎn)型的根本原因，一錘子買賣，天花板就在頭頂，不轉(zhuǎn)不行。

當(dāng)然現(xiàn)在還有市場，短時(shí)間內(nèi)依舊是他們的主場，但未來很快就會(huì)到來。

Part.03

產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商退出舞臺(tái)

未來無論是在公募REITs領(lǐng)域、辦公研發(fā)類園區(qū)還是工業(yè)廠房，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營都是繞不開的點(diǎn)。

無論是公募REITs、私募基金還是大宗交易，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的價(jià)值必然不是他的載體產(chǎn)品本身，附加值最高的還是園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)以及區(qū)域范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

這可能才是未來決定項(xiàng)目估值最核心也是最大的變量，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力便是左右產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵鑰匙。

回到產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目本身，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來必將從過去產(chǎn)業(yè)的載體向產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)型。未來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅僅需要為產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供簡單的載體、物業(yè)服務(wù)，而是需要通過專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成一個(gè)有機(jī)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。一個(gè)優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅僅可以引來龍頭企業(yè)，也能從園區(qū)里走出龍頭企業(yè)，為區(qū)域、為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造企業(yè)增量和經(jīng)濟(jì)增量。

從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如今的市場情況來看，市場化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都在打磨輕資產(chǎn)運(yùn)營能力，但更多的依然止步于代理招商階段。

但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，也并非是真正的輕資產(chǎn)運(yùn)營，以如今行業(yè)關(guān)注度極高的上海張江為例，他的科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)也并非全部依靠招商，他更多關(guān)注的是科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的源頭，通過他運(yùn)營服務(wù)，孵化出更多成熟企業(yè)，這樣才能為園區(qū)帶來源源不斷的企業(yè)資源，同樣隨著創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的萌芽也將催生一連串上下游企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營將成為未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的核心能力，不僅僅可以為產(chǎn)業(yè)招商賦能，也能從園區(qū)中催生新的載體訴求，甚至衍生出新的細(xì)分領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)鏈。

未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)定位將從產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步打磨產(chǎn)業(yè)運(yùn)營硬實(shí)力，回歸推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的本質(zhì)。

未來，不就是靠現(xiàn)在積累成的嗎？

標(biāo)簽： 工業(yè)廠房 地產(chǎn)行業(yè) 地方政府