2015年，知名房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)門戶網(wǎng)站“房天下”花15.6億元，在北京市豐臺(tái)區(qū)買下3棟樓中的部分樓層用來辦公，但目前，房天下強(qiáng)烈希望換掉其物業(yè)公司——金隅大成物業(yè)。

12月7日，房天下相關(guān)負(fù)責(zé)人陳爽（化名）對(duì)記者表示，“當(dāng)初我們之所以愿意重金購(gòu)買金隅開發(fā)的房產(chǎn)，就是因?yàn)樵s定兩年后，能換成自己的物業(yè)公司。但后來金隅大成物業(yè)失信，不遵守簽署的三方協(xié)議，現(xiàn)在5年已過，仍不肯撤離。我們有種被騙的感覺。”

(資料圖)

金隅大成物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者解釋，“三方協(xié)議中有一個(gè)（約定合作期限）兩年的問題，但是兩年是實(shí)現(xiàn)不了的。簽訂的協(xié)議在當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)下行得通嗎？”對(duì)此，陳爽則認(rèn)為，這壓根就是一個(gè)“圈套”。

記者獲悉，金隅大成物業(yè)目前官司纏身，今年6月，其被9家公司實(shí)名舉報(bào)“涉嫌嚴(yán)重違法違規(guī)、超額加收業(yè)主和租戶電費(fèi)，涉及金額巨大”。同時(shí)，房天下還就“加收電費(fèi)”事宜，將其起訴。

被三方協(xié)議誆騙？

房天下和北京金隅大成物業(yè)管理有限公司（下稱“金隅大成物業(yè)”）之間風(fēng)波不斷。目前，房天下強(qiáng)烈希望盡快更換新的物業(yè)服務(wù)公司。

12月2日，陳爽對(duì)記者表示，房天下想要更換物業(yè)公司的原因至少包括兩方面：一是原本就有協(xié)議明確約定對(duì)方只服務(wù)到2017年底；二是認(rèn)為對(duì)方在過去兩年“多收電費(fèi)大約400多萬元”。

據(jù)陳爽詳述， 2015年11月，北京搜房房天下網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司（下稱“房天下”）和北京金隅大成開發(fā)有限公司（下稱“金隅開發(fā)”）簽署買賣合同，房天下花15.6億元購(gòu)買了北京市豐臺(tái)區(qū)新方向中心A座寫字樓部分和ABC座的商業(yè)部分。

2016年1月，房天下又和金隅開發(fā)及金隅大成物業(yè)簽訂了一份三方協(xié)議，即《新方向中心物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》（下稱“物業(yè)補(bǔ)充協(xié)議”），該補(bǔ)充協(xié)議約定有效期2年，2017年底終止。

陳爽告訴記者，金隅大成物業(yè)是金隅開發(fā)指定的物業(yè)公司。天眼查顯示，兩家公司同屬于北京金隅集團(tuán)股份有限公司全資持股，也就是說兩者是“一奶同胞”。

記者注意到，前述物業(yè)補(bǔ)充協(xié)議中提到，協(xié)議終止前3個(gè)月，如房天下不再聘用金隅大成物業(yè)，后者則不再提供服務(wù)，應(yīng)妥善移交并按時(shí)撤出物業(yè)區(qū)域。

截圖自三方物業(yè)協(xié)議中，協(xié)議約定房天下和金隅大城物業(yè)終止合作后，金隅大成物業(yè)需退出并交接。

2017年9月，離協(xié)議終止還有3個(gè)月時(shí)，雙方“戰(zhàn)火”爆發(fā)。

陳爽表示，“按照協(xié)議，房天下提前3個(gè)月正式發(fā)函通知金隅大成物業(yè)終止合作，但金隅大成物業(yè)置之不理。時(shí)至今日，5年已過，對(duì)方仍然堅(jiān)決不撤出。”此外，陳爽告訴記者，雙方面交涉的拉鋸戰(zhàn)中，房天下感覺這是個(gè)“圈套”。

陳爽稱，“我們后來才了解到，要更換物業(yè)公司需要征得其他大部分業(yè)主同意，但我們房天下花15.6億購(gòu)買的只是新方向中心A座及ABC相關(guān)的商業(yè)部分，其余樓棟還涉及到幾十個(gè)散戶業(yè)主。金隅開發(fā)并沒有將和房天下簽訂更換物業(yè)協(xié)議的事情告知其他業(yè)主，造成其他業(yè)主不知情，這導(dǎo)致更換物業(yè)更加困難。”

陳爽提出質(zhì)疑，“作為專業(yè)的物業(yè)公司，金隅大成物業(yè)必然事先知道更換物業(yè)需要征得其他業(yè)主同意，在此背景下，他們不僅沒和房天下如實(shí)說明情況，也沒有征得其他業(yè)主同意，而是直接和房天下簽署物業(yè)補(bǔ)充協(xié)議，我們認(rèn)為這是欺詐。”

12月2日，金隅大成物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“三方協(xié)議中有一個(gè)（約定服務(wù)期限）兩年的問題，但是兩年是實(shí)現(xiàn)不了的。簽訂的協(xié)議在當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)下行得通嗎？”

12月7日，陳爽對(duì)記者表示，“我們房天下之所以愿意花15.6億購(gòu)買金隅開發(fā)的房子，就是考慮到兩年后可以換成房天下自己的物業(yè)公司服務(wù)。金隅方面為了賣房簽下三方物業(yè)協(xié)議，收完我們15.6億以后，金隅大成物業(yè)又不認(rèn)賬。”

12月2日，北京市京師律師事務(wù)所許浩律師對(duì)記者分析道：“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主共同決定。小區(qū)更換物業(yè)公司，應(yīng)該首先召開業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主決定，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，達(dá)到法律規(guī)定人數(shù)的業(yè)主同意就可以更換物業(yè)公司。”

此外，許浩律師指出，“如果未經(jīng)法定程序，達(dá)到法定標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)商或部分業(yè)主擅自決定物業(yè)公司，幾方簽訂的協(xié)議由于違反法律規(guī)定，不具有法律效力。”

12月2日，知名律師彭艷軍對(duì)記者表示，“我國(guó)司法實(shí)踐中，法官對(duì)于合同無效的審查極為嚴(yán)格，符合以下情況才會(huì)被認(rèn)定合同無效：如一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定等情形。”

彭艷軍律師另外表示，“民事主體從事民事活動(dòng)，各方都應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾，避免不必要的糾紛。”

遭9家公司實(shí)名舉報(bào)加收電費(fèi)

房天下對(duì)金隅大成物業(yè)的不滿，還包括電費(fèi)問題。據(jù)陳爽介紹，目前房天下就此事已將金隅大成物業(yè)起訴。

記者獲悉，關(guān)于電費(fèi)問題，金隅大成物業(yè)不僅被房天下起訴，還被多家業(yè)主和租戶實(shí)名舉報(bào)了。12月20日，舉報(bào)金隅大成物業(yè)的一家企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“金隅大成物業(yè)曾按1.245元/度收費(fèi)，我們了解到這比國(guó)家電網(wǎng)收費(fèi)高。今年6月，我們和其他幾家公司一起舉報(bào)了他們。舉報(bào)兩個(gè)月后，他們開始按1.0476元/度收取電費(fèi)，后來還給我們退還了部分電費(fèi)，但我們預(yù)估對(duì)方退還的電費(fèi)只有應(yīng)退金額的1/10。”

今年6月，新方向中心（北京市豐臺(tái)區(qū)郭公莊中街20號(hào)院）1號(hào)樓、2號(hào)樓業(yè)主和租戶代表，曾向北京市豐臺(tái)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局實(shí)名舉報(bào)其“涉嫌嚴(yán)重違法違規(guī)、超額加收業(yè)主和租戶電費(fèi)，涉及金額巨大。”

實(shí)名舉報(bào)信說明，2017年2月至2018年12月，金隅大成物業(yè)按1.3元/千瓦小時(shí)向業(yè)主和租戶超額收取電費(fèi)，2019年至今（被舉報(bào)時(shí)），按照1.245元/千瓦小時(shí)收取電費(fèi)，這均遠(yuǎn)高于北京市相關(guān)電價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

舉報(bào)信舉例表示，北京市新方向中心業(yè)主和租戶超100家，以其中的8家業(yè)主和租戶為例，2017年2月至2022年4月期間，共計(jì)用電994萬度，被收取電費(fèi)1259萬元，平均每度電收費(fèi)達(dá)1.266元，這超過北京商業(yè)市場(chǎng)平均電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約30%。據(jù)此測(cè)算，金隅大成物業(yè)僅向8家業(yè)主和租戶加收電費(fèi)就達(dá)400萬元。

金隅大成物業(yè)的電費(fèi)究竟是怎么收取的？

12月2日，記者采訪了房天下的代理律師陳宇（化名）。陳宇表示，金隅大成物業(yè)有一塊總電表，所有業(yè)主和租戶用電均合計(jì)在該總電表上，金隅大成物業(yè)照此統(tǒng)一和國(guó)家電網(wǎng)結(jié)算。據(jù)此邏輯，金隅大成物業(yè)收取終端客戶的電費(fèi)，應(yīng)等同于支付給國(guó)家電網(wǎng)的電費(fèi)，但事實(shí)卻非如此。

陳宇稱，“我們了解到，平均電價(jià)是（一度）9毛幾分錢，但金隅大成物業(yè)從2016年至今的收取標(biāo)準(zhǔn)是1.3元/度和1.245元/度，超出大約30%。”

陳宇介紹，目前無論是居民用電還是商業(yè)用電，均采用階段收費(fèi)。如上午6點(diǎn)至11點(diǎn)屬于波峰，即用電高峰期，此時(shí)電費(fèi)略高，屬于收費(fèi)波峰。而夜間9點(diǎn)至凌晨5點(diǎn)前后，就屬于波谷，電費(fèi)相對(duì)便宜。

“國(guó)家電網(wǎng)會(huì)每月公布波峰和波谷的單價(jià)，物業(yè)公司負(fù)責(zé)代收代繳工作，因此應(yīng)在物業(yè)顯著區(qū)域同步公布電費(fèi)，但金隅大成物業(yè)并沒有這么做。”陳宇表示，“不僅沒公布，還按照1.3元/度和1.245元/度標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。簡(jiǎn)單來說，就是無論國(guó)家電網(wǎng)怎么收費(fèi)，金隅大成物業(yè)只按照自己的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。”

那么，按照1.3元/度收費(fèi)合理嗎？陳宇認(rèn)為這不符合現(xiàn)實(shí)，“結(jié)合波峰和波谷的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，假設(shè)24小時(shí)均在用電，平均計(jì)算也不到1元/度。如果按照波峰收費(fèi)1.3元/度，就意味著業(yè)主們24小時(shí)都在按照波峰交費(fèi)，這明顯不現(xiàn)實(shí)。”

終端客戶交電費(fèi)必須要經(jīng)過金隅大成物業(yè)嗎？終端客戶能否通過自己的電表，直接鏈接到國(guó)家電網(wǎng)，按照個(gè)體的用電詳情交費(fèi)，甩掉物業(yè)公司這個(gè)“中間商”呢？

陳宇律師告訴記者，其實(shí)2018年相關(guān)政府部門已經(jīng)提倡使用智能電表，如果裝配智能電表，可以直接鏈接國(guó)家電網(wǎng)，按照事實(shí)發(fā)生的用電交費(fèi)，這樣也更公平。“但金隅大成物業(yè)并不去做（裝配智能電表）相應(yīng)的調(diào)整工作。”

為何比國(guó)家電網(wǎng)收取的電費(fèi)要高？

陳宇表示，金隅大成物業(yè)曾表示電費(fèi)中包含了“服務(wù)費(fèi)”，但按照相關(guān)法律，電力屬于能源價(jià)格，制定能源價(jià)格不能是“物業(yè)公司”，而應(yīng)該遵守政府的指導(dǎo)價(jià)。

此外，陳宇還表示，所謂的“服務(wù)費(fèi)”是違反價(jià)格法的，無論是電力法還是價(jià)格法，都提到物業(yè)公司不能對(duì)電力收取任何費(fèi)用。陳宇進(jìn)一步分析，即使有服務(wù)費(fèi)，也應(yīng)該包含在物業(yè)費(fèi)中，而不是被作為收取電費(fèi)的借口。

房天下出示的資料顯示，金隅大成物業(yè)按照大約1.3元/度收取電費(fèi)，那么國(guó)家電網(wǎng)究竟是按照什么標(biāo)準(zhǔn)對(duì)金隅大成物業(yè)收取的呢？陳宇表示，目前詳細(xì)的數(shù)字不得而知，這個(gè)資料只有金隅大成物業(yè)才有。

12月10日，國(guó)家電網(wǎng)客服人員對(duì)記者表示，非直供用戶（業(yè)主）想要轉(zhuǎn)成直供用戶（直接給國(guó)家電網(wǎng)繳納電費(fèi)），可能牽扯到諸多歷史遺留問題，因此建議業(yè)主直接找物業(yè)公司協(xié)商解決，因?yàn)閲?guó)家電網(wǎng)一般不接受單戶申請(qǐng)。

國(guó)家電網(wǎng)客服還表示，用電情況除夏季七八月有“尖峰”時(shí)段外，其他月份一般分為三個(gè)時(shí)段，高峰、平、谷。普通常用380伏或220伏的低壓，高峰時(shí)間單價(jià)約1.15元/度，平的時(shí)間段約0.86元/度，谷的時(shí)間段約0.59元/度。

如果物業(yè)公司曾按照1.3元/度收取電費(fèi)，業(yè)主無法接受，國(guó)家電網(wǎng)可以干預(yù)嗎？國(guó)家電網(wǎng)客服表示，“電價(jià)不是供電公司直接指定的，供電公司無權(quán)利直接干預(yù)，為了更好地解決這個(gè)問題，建議直接撥打12345。”

天眼查顯示，今年3月，北京搜厚物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“搜厚物業(yè)”）麗澤分公司、大北窯分公司等15家公司被北京市多區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局處罰警告并罰款，原因正是基于向終端用戶加價(jià)收取電費(fèi)、以電力改造服務(wù)費(fèi)的名義向終端用戶收取增容費(fèi)用等行為。

根據(jù)此前報(bào)道，搜厚物業(yè)旗下的15家分公司被罰款約1.15億元。2021年12月，搜厚物業(yè)多家上海分公司連續(xù)收到7份行政處罰，原因也是向商戶加價(jià)電費(fèi)。

標(biāo)簽： 物業(yè)公司 國(guó)家電網(wǎng) 實(shí)名舉報(bào)