近幾年，隨著更多市場(chǎng)主體涌入，園區(qū)市場(chǎng)呈現(xiàn)出百花齊放的態(tài)勢(shì)，各類(lèi)模式和玩法越來(lái)越多樣化。一些老板以房地產(chǎn)的思維做園區(qū)開(kāi)發(fā)，雖然自己不懂產(chǎn)業(yè)，但憑借優(yōu)渥的地段和成熟的商圈，也賺到了錢(qián)。

久而久之，市場(chǎng)上就出現(xiàn)了一種聲音：是不是開(kāi)發(fā)一個(gè)寫(xiě)字樓，隨便套幾個(gè)概念，也能叫產(chǎn)業(yè)園了？

【資料圖】

從商業(yè)角度講，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)確實(shí)能賺快錢(qián)。但這類(lèi)園區(qū)本質(zhì)上還是寫(xiě)字樓租賃，與真正意義上的產(chǎn)業(yè)園相差甚遠(yuǎn)。由于園區(qū)內(nèi)部無(wú)法形成產(chǎn)業(yè)集聚，企業(yè)也不依賴(lài)園區(qū)發(fā)展，可以被輕易取代，長(zhǎng)期發(fā)展缺乏內(nèi)生力。

為什么做園區(qū)要有產(chǎn)業(yè)思維？

一個(gè)有產(chǎn)業(yè)基因的園區(qū)，能夠迅速集聚產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1、產(chǎn)業(yè)思維可以幫助操盤(pán)者精準(zhǔn)定位

地段為王是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)亙古不變的鐵律。不同于住宅選址，交通便利、配套完善只是園區(qū)成功的基本要素之一。園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是否適配（園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)厥欠窬邆浒l(fā)展的基礎(chǔ)）？產(chǎn)業(yè)（在當(dāng)?shù)兀┑募鄢潭热绾危慨a(chǎn)業(yè)配套是否齊全？產(chǎn)業(yè)扶持政策有沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力？政企關(guān)系是否融洽等，都對(duì)項(xiàng)目的走勢(shì)起著決定性作用。從產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā)，基于自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源稟賦與政策導(dǎo)向選址，后續(xù)的招商運(yùn)營(yíng)工作便會(huì)事半功倍。反之，若以住宅的思維選址，拿地只拿貴的，不拿對(duì)的，結(jié)果可能適得其反。

2、用產(chǎn)業(yè)思維做園區(qū)可能得到政策傾斜

對(duì)政府來(lái)說(shuō)，賣(mài)地不是目的（或者說(shuō)不是最主要的目的），借園區(qū)的力量引來(lái)高科技企業(yè)和人才，帶動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、帶來(lái)稅收和產(chǎn)值，才是政府的核心訴求。把招租作為唯一目的的園區(qū)，大都在做搬運(yùn)工的活兒——我們不生產(chǎn)企業(yè)，我們只是企業(yè)的搬運(yùn)工，這樣的園區(qū)是無(wú)法打動(dòng)政府的，也不會(huì)獲得什么特殊的關(guān)照。但如果園區(qū)在收取租金的同時(shí)能夠幫助企業(yè)發(fā)展壯大，在招商運(yùn)營(yíng)上就更容易獲得政府的支持，包括政府把你的園區(qū)作為標(biāo)桿對(duì)外推介，或者授予你一些獨(dú)特的政策或牌照，園區(qū)的價(jià)值也將隨之水漲船高。

3、產(chǎn)業(yè)思維能夠拉近園企距離

一次成功的招商，一定是建立在充分了解對(duì)方的基礎(chǔ)之上。如果招商人員既不清楚園區(qū)對(duì)企業(yè)的意義，也不了解對(duì)方從事的行業(yè)，只從物理空間的角度向企業(yè)推銷(xiāo)，對(duì)企業(yè)提出的專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題一無(wú)所知，企業(yè)一定不感興趣。反之，如果你對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品矩陣、技術(shù)路徑、未來(lái)趨勢(shì)有系統(tǒng)的了解，能夠迅速找到對(duì)方的利益訴求，再?gòu)膸推髽I(yè)賺錢(qián)的角度出發(fā)，在比較中把園區(qū)的優(yōu)勢(shì)說(shuō)透，企業(yè)就會(huì)覺(jué)得你是內(nèi)行、是專(zhuān)家，很愿意和你合作。

4、產(chǎn)業(yè)思維能為園區(qū)拓寬護(hù)城河

網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)是園區(qū)重要的護(hù)城河之一。

筆者見(jiàn)過(guò)一些園區(qū)，前期干得熱火朝天，可做著做著就遇到了瓶頸，因?yàn)榉孔佣甲鉂M了，每天都是處理些雞毛蒜皮的小事兒，老板空有一腔抱負(fù)卻不知如何施展。如果操盤(pán)者對(duì)產(chǎn)業(yè)有系統(tǒng)的思考，便可以園區(qū)為載體，連接相關(guān)領(lǐng)域的生產(chǎn)要素、企業(yè)集群、創(chuàng)新機(jī)構(gòu)、服務(wù)主體，撬動(dòng)各方面的力量和資源為你服務(wù)。隨著各方資源的相互作用、相互配合，就會(huì)推進(jìn)生態(tài)滾雪球式成長(zhǎng)，這是任何租售項(xiàng)目或?qū)懽謽琼?xiàng)目都不具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

5、產(chǎn)業(yè)思維能夠拓寬盈利渠道

理論上說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)該賺產(chǎn)業(yè)的錢(qián)（或者說(shuō)企業(yè)成長(zhǎng)的錢(qián)）。但現(xiàn)實(shí)中由于政企利益訴求不同，雙方經(jīng)常陷入零和博弈，輕資產(chǎn)路徑遲遲難以走通；同時(shí)，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重投入、長(zhǎng)周期的特性，開(kāi)發(fā)商也需要通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)緩解沉重的資金壓力。因此，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，地產(chǎn)租售仍然是園區(qū)最主要的利潤(rùn)來(lái)源，沒(méi)有之一。

但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于土地資源的日益稀缺，加之地方政府追求產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，政策只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)，這將給傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)較大沖擊。在這樣的背景下，賺產(chǎn)業(yè)的錢(qián)已經(jīng)是業(yè)內(nèi)的共識(shí)。只不過(guò)，無(wú)論是做產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資或是技術(shù)轉(zhuǎn)移、技術(shù)轉(zhuǎn)化，核心還是要有產(chǎn)業(yè)思維。

6、產(chǎn)業(yè)思維是政企對(duì)話的基礎(chǔ)

園區(qū)發(fā)展和政府支持密不可分，園區(qū)產(chǎn)品再好、老板想法再超前，沒(méi)有政府的支持，也很難有什么作為。產(chǎn)業(yè)思維是政企對(duì)話的基礎(chǔ)，只有了解產(chǎn)業(yè)，才能懂得政府在想什么，政府需要什么。再根據(jù)政府的需求，針對(duì)性制定溝通方案，與政府進(jìn)行有策略的博弈。

7、產(chǎn)業(yè)思維能夠引領(lǐng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

園區(qū)產(chǎn)品不是拍腦袋決策，千萬(wàn)不要說(shuō)我覺(jué)得要什么樣的產(chǎn)品，那些自以為是的園區(qū)，最后基本都死掉了。園區(qū)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建設(shè)，一定是基于企業(yè)的需求，由企業(yè)所決定的。只有從產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā)，研究目標(biāo)企業(yè)更需要什么樣的業(yè)態(tài)（廠房？寫(xiě)字樓？）？需求的面積在什么區(qū)間？企業(yè)生產(chǎn)研發(fā)對(duì)層高、承重、樓層、采光、溫度都有什么需求？收集到企業(yè)的實(shí)際需求，再來(lái)做產(chǎn)品和配套，這個(gè)順序絕不能亂。

8、能夠?qū)ふ耶a(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)、規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不是一成不變的。現(xiàn)如今，科技技術(shù)日新月異，成果產(chǎn)業(yè)化周期一再縮短，隨時(shí)可能有新的技術(shù)出現(xiàn)，推翻原有競(jìng)爭(zhēng)格局。操盤(pán)者只有關(guān)注產(chǎn)業(yè)、了解產(chǎn)業(yè)，用參與者的眼光看園區(qū)發(fā)展，才能敏銳把握住變化中的危與機(jī)，并在第一時(shí)間做出反應(yīng)。舉個(gè)例子，2020年網(wǎng)紅產(chǎn)業(yè)集中爆發(fā)，杭州一批電商園區(qū)迅速轉(zhuǎn)型為網(wǎng)紅產(chǎn)業(yè)園，賺得盆滿缽滿；而去年國(guó)家整頓教培行業(yè)，反應(yīng)快的園區(qū)立馬騰籠換鳥(niǎo)，完成轉(zhuǎn)型，慢的園區(qū)大面積空置，陷入被動(dòng)。

如何塑造產(chǎn)業(yè)思維？

如何塑造產(chǎn)業(yè)思維？

要塑造產(chǎn)業(yè)思維，需要從頂層設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商引資、運(yùn)營(yíng)管理等幾個(gè)環(huán)節(jié)入手。

1、頂層設(shè)計(jì)

頂層設(shè)計(jì)上，要求操盤(pán)者具備全局意識(shí)，從長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)的角度，對(duì)園區(qū)未來(lái)5-10年的發(fā)展進(jìn)行系統(tǒng)謀劃，包括找準(zhǔn)園區(qū)的發(fā)展定位、商業(yè)邏輯、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、模式機(jī)制，資源體系，以及各階段的盈利手段和運(yùn)營(yíng)目標(biāo)；編制項(xiàng)目策劃、概念規(guī)劃，做到一張圖管十年。

2、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面，需要對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)分析研判，去掉不符合本地發(fā)展和政府要求的產(chǎn)業(yè)，以及處于衰退期的、低附加值的、高污染、高能耗的和發(fā)展?jié)摿τ邢薜男袠I(yè)。并對(duì)所選主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)體系、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)梳理，最終確定產(chǎn)業(yè)方向。總之一句話：方向?qū)α耍掳牍Ρ叮较蝈e(cuò)了，南轅北轍。

3、開(kāi)發(fā)建設(shè)

開(kāi)發(fā)建設(shè)上，園區(qū)既不能過(guò)于依賴(lài)地產(chǎn)，又不能完全摒棄地產(chǎn)。

站在政府的角度，肯定是希望企業(yè)持有越多越好，最好全部自持。因?yàn)檎隙ㄏ胪ㄟ^(guò)這種方式，把園區(qū)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展捆綁在一起，倒逼園區(qū)走長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)路線。但從企業(yè)的角度出發(fā)，自持會(huì)造成極大的資金沉淀壓力，現(xiàn)金流只能靠租金慢慢回籠不說(shuō)，每年還可能要追加投資，自持越多，回本的年限越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)也越大，不符合正常投資的邏輯。

所以，對(duì)園區(qū)來(lái)說(shuō)，通過(guò)前期地產(chǎn)銷(xiāo)售反哺后續(xù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，這并不是什么見(jiàn)不得光的事情，而是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的正常邏輯。否則自持一大堆，一旦虧損，可是沒(méi)人替你兜底的。

4、招商引資

招商引資上，需要操盤(pán)手擁有全產(chǎn)業(yè)鏈思維，能夠跳出具體項(xiàng)目、事件，立足整體，以全產(chǎn)業(yè)鏈視角推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；二是要摒棄見(jiàn)到籃子就是菜的思維，不符合園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)堅(jiān)決不要；三是全員都要加大對(duì)產(chǎn)業(yè)的研究，縮小產(chǎn)業(yè)顆粒度、制定產(chǎn)業(yè)招商地圖，提升對(duì)產(chǎn)業(yè)理解的專(zhuān)業(yè)度，進(jìn)而在和企業(yè)交流時(shí)增加話題。

5、運(yùn)營(yíng)管理

運(yùn)營(yíng)管理上，要從企業(yè)的實(shí)際需求出發(fā)開(kāi)展服務(wù)，比如，幫助企業(yè)對(duì)接本地龍頭企業(yè)和產(chǎn)學(xué)研資源、協(xié)助企業(yè)申報(bào)政策、幫企業(yè)低成本融資、或者協(xié)助企業(yè)拓展市場(chǎng)、找到訂單等等。

標(biāo)簽： 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 招商引資 頂層設(shè)計(jì)