近日，在深圳從事寫字樓租賃業(yè)務的中介告訴記者：“目前深圳寫字樓租賃市場還行，恢復得還是比較快，普遍會（比去年）好很多，兩三百平米的房源成交得比較多，主要是初創(chuàng)企業(yè)比較多，大面積的會少一點。”

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)指出，2023年一季度深圳寫字樓整體市場租賃需求恢復進程仍較緩慢，全市凈吸納量環(huán)比下降55.0%，至5.4萬平米。2018年第一季度至2023年第一季度的平均凈吸納量為16.7萬平米，僅為過去五年季均值的31.5%。在租金方面，業(yè)主延續(xù)讓渡租金以迎合市場需求、應對市場競爭，租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至人民幣每平米每月176.0元。

此外，與寫字樓市場表現(xiàn)一樣欠佳的，還有深圳零售物業(yè)市場，其一季度凈吸納量跌至歷史最低值-4.8萬平米。凈吸納量為負，則表示當季新增租賃體量小于縮租及退租體量。

【資料圖】

寫字樓凈吸納量環(huán)比下降5.5成

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)指出，2023年第一季度，深圳甲級寫字樓物業(yè)市場無新增供應，全市總存量仍為1005.7萬平方米。一季度內，由于信息技術、金融及交通等行業(yè)的企業(yè)辦公物業(yè)租賃需求持續(xù)釋放，全市空置率因此環(huán)比下降0.5個百分點，至24.4%。但整體市場租賃需求恢復進程仍較緩慢，全市凈吸納量環(huán)比下降55.0%，至5.4萬平米，僅為過去五年季均值的31.5%。

在上述背景下，深圳甲級寫字樓業(yè)主延續(xù)讓渡租金以迎合市場需求、應對市場競爭，租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至人民幣每平方米每月176.0元。

中介也向記者指出：“近幾個月，深圳寫字樓的租金算是平穩(wěn)發(fā)展，不會說下調很多，主要是需求量大了，也不會說上浮很多，因為經(jīng)濟再怎么復蘇，也沒有這么快，（業(yè)主）還是要考慮成本，租金高了沒人來租。”

2022年，深圳地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長3.3%，至人民幣32387.7億元，增速分別高于全國、全省0.3及1.4個百分點。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值達人民幣19956.2億元，同比增長2.4%。而根據(jù)《深圳市政府工作報告》，2023年全年地區(qū)生產(chǎn)總值目標增長6%。

2023年4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布一季度中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)。初步核算，2023年一季度國內生產(chǎn)總值284997億元，按不變價格計算，同比增長4.5%，比上年四季度環(huán)比增長2.2%。

此外，在深圳寫字樓交易市場方面，第一太平戴維斯指出，一季度投資者仍保持謹慎，業(yè)主加大降價力度，價格指數(shù)環(huán)比下降2.2%，同比下降9%。從各子市場價格指數(shù)對比來看，后海的價格指數(shù)同比降幅最大，同比下降11.4%至3.94萬元/平米，其次是福田中心區(qū)，同比下降9.6%至4.06萬元/平米。

同時，第一太平戴維斯預測，2023年深圳甲級寫字樓市場或再迎供應高峰，全年供應面積預計達140.5萬平米。其中，第二季度深圳市將迎來六個新項目入市，約為市場帶來41.0萬平米甲級寫字樓供應。隨著經(jīng)濟活動的穩(wěn)步恢復，源自信息技術、金融及專業(yè)服務行業(yè)的需求有望繼續(xù)增長并推動市場去化。

不過，第一太平戴維斯也分析稱，空前的新增供應體量將會致使深圳甲級寫字樓空置率結構性上升。而供需結構問題將同步影響深圳甲級寫字樓市場資產(chǎn)表現(xiàn)，令平均租金延續(xù)下降趨勢。但隨著本地經(jīng)濟及市場活躍度的提高，租金跌幅或將收窄。

對于深圳寫字樓租金的未來表現(xiàn)，中介則稍顯樂觀。在他看來，深圳寫字樓的租金肯定會漲的，但是不會在一個時間節(jié)點上突然每平米上漲幾十塊錢或者十幾塊錢，就是會慢慢漲。

零售物業(yè)市場一季度凈吸納量跌至歷史最低值

值得注意的是，一季度深圳零售物業(yè)市場，也表現(xiàn)得不盡人意。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)指出，一季度深圳零售物業(yè)市場凈吸納量跌至歷史最低值-4.8萬平米。主要原因在于，季內新品牌的租賃需求仍恢復較緩，加之部分品牌陸續(xù)關閉經(jīng)營欠佳門店，令多數(shù)項目錄得較大面積退租。

凈吸納量為負，則表示當季新增租賃體量小于縮租及退租體量。與此同時，多數(shù)商圈空置率均有上升，深圳市一季度商圈空置率隨之環(huán)比上升1.2個百分點，同比上升2.2個百分點，至9.4%。

雖說商圈空置率從環(huán)比、同比來看皆有所上升，不過第一太平戴維斯指出，多數(shù)業(yè)主秉持租金企穩(wěn)的態(tài)度以運營項目，減少租金再度下探的議價空間。同時，少數(shù)優(yōu)質項目因客流及營業(yè)額提升而小幅上調租金，令深圳平均租金環(huán)比企穩(wěn)回升。截至季末，深圳平均租金錄得人民幣每平米每月578.6元，租金指數(shù)環(huán)比微升0.1%，但同比仍降2.6%。從子市場的表現(xiàn)來看，羅湖首層平均租金為874.3元/平米/月，位居深圳首位，其次是福田的617.4元/平米/月，排列第三的是南山，552.9元/平米/月。

第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)及零售服務部負責人向記者表示，羅湖區(qū)的商場首層平均租金高于福田、南山，有受到萬象城項目入市的影響。萬象城的租金拉高了整個羅湖區(qū)的商場平均租金。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2023年第一季度，深圳萬象城（三期）開業(yè)，為深圳零售物業(yè)市場帶來3.0萬平米新增供應。季末，深圳零售物業(yè)市場總存量升至約658.0萬平米。

此外，第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責人也向記者表示:“2023年開年以來，深圳經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇，商務活動逐步重啟，這為本地房地產(chǎn)市場發(fā)展注入積極信號。盡管第一季度寫字樓市場需求恢復進程較緩，零售市場凈吸納量再錄負值，一手住宅供應及成交面積均處低位，但隨著各項穩(wěn)增長政策顯效發(fā)力，本地經(jīng)濟及市場活躍度將加快復蘇，未來各板塊項目資產(chǎn)表現(xiàn)有望企穩(wěn)回升。”

標簽：