經(jīng)濟發(fā)展，土地是核心要素之一。

自2014年國土資源部提出嚴控新增建設(shè)用地后，各大城市不斷在工業(yè)用地轉(zhuǎn)型上推陳出新。其中，又以近年頗受關(guān)注和追捧的新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）為甚。從深圳起步的M0一路狂奔，快速復(fù)制，再到遍地開花，M0一度成為企業(yè)的投資熱土，尤其是2018-2020的三年時間，是真正意義上的M0黃金年代。

然而好景不長，被房地產(chǎn)玩壞的M0，最終也難逃「一刀」。作為最早推行創(chuàng)新用地的城市之一，2020年，東莞一則補充規(guī)定把M0的供應(yīng)量限定在500畝，土地變性（M0）之路基本被堵死，所剩無幾的指標徹底淪為頭部科技企業(yè)的狂歡。

(相關(guān)資料圖)

不過，進入2023年以后，在數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展的主旋律下，M0頗有回暖之勢。我們注意到，僅2023年第一季度，就有中山、常熟等多地出臺新型產(chǎn)業(yè)用地新政或有M0用地出讓的消息傳出。

今天，我們選取20個樣板城市（涵蓋一線到四線），對其新型產(chǎn)業(yè)用地政策進行全面對比，希望為園區(qū)同仁提供一些參考。

維度1：用地分類

從用地類型上，多數(shù)城市參考了「深圳模式」，直接在M（工業(yè)用地）下新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）門類，而這也是新型產(chǎn)業(yè)用地最廣泛的分類方法。其他方法包括上海的C65（把M4統(tǒng)一到科研設(shè)計用地）、廣州的M9（新興產(chǎn)業(yè)園）、蘇州吳中區(qū)的Mx/B2x（新型產(chǎn)業(yè)用地、新型商務(wù)用地）、杭州的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地（M創(chuàng)）、南寧和福州的M1（創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)）、昆山的Ma（科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)用地）、鄭州的M1A（新型工業(yè)用地）、M（新產(chǎn)），以及本文未列出的M+（惠州）、M4（天津）等。

年限上，多數(shù)城市沿襲了工業(yè)用地的最高出讓年限50年。但由于各地在試推行彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合等方式供應(yīng)土地，所以企業(yè)實際到手的土地年限不一定有這么長，可能是6+N（6年考察期，再加上N年出讓期），也可能是30年、20年，而在浙江、江蘇的部分城市，甚至有10年的短期出讓土地。戳這里，破解項目管理痛點

維度2：分割轉(zhuǎn)讓條件

分割轉(zhuǎn)讓上，長三角要比珠三角/內(nèi)陸城市更嚴厲，且不說上海、杭州這樣的發(fā)達城市，就連海寧這樣的縣級市，也明確提出原則上全部自持的要求（當然，有「原則上」三個字，也算沒把話說死，還有可商量的余地）。但即便這樣，搭上了半導(dǎo)體高速發(fā)展列車的海寧，M0用地仍然「一地難求」。

比長三角更嚴的政策來自成都，成都的M0政策是直接一刀切（沒有「原則上」，就是直接不允許），完全沒有商量的余地，而兄弟城市重慶（本文未列出）和成都的政策基本一致，不僅無法分割，即便整體轉(zhuǎn)讓也要政府批準。

不過，以上政策只針對新供應(yīng)的新型產(chǎn)業(yè)用地，如果是「工改M0」，為了調(diào)動企業(yè)參與的積極性，政府普遍會做出比較大的讓步。而在其他城市，如武漢、青島等，除了自持50%左右的產(chǎn)業(yè)用房，基本都放開分割轉(zhuǎn)讓，即便是M0先驅(qū)深圳和東莞，也并非完全沒有回旋余地。（以上海為例，民營企業(yè)單獨拿地，分割的可能性不大，但與國資合作，可能性則會大大提升）

當然，前些年「方案勾地」、「PPT勾地」、空談資源整合能力的民營企業(yè)太多了，政府見得多了，謹慎操作也完全能理解，如果企業(yè)帶著實實在在的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源拿地，相信沒有政府不感興趣。

此外，值得一提的是南寧，南寧按照企業(yè)建設(shè)研發(fā)型總部、平臺項目和低效用地上開發(fā)的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目，分別設(shè)定了不同的可售比例，條理清晰，可謂是誠意滿滿。

維度3：土地價格

按照慣例，新型產(chǎn)業(yè)用地的價格底線是同地段M1的1.5倍，在這20城里，絕大多數(shù)城市的地價也高于這個水準。唯一例外的是岳陽，岳陽以所在地工業(yè)用地基準價為標準僅上調(diào)了30%。

究其原因，在我們看來有三，一是岳陽長期與省內(nèi)的衡陽、株洲、常德爭奪湖南第二城，這次又有了自貿(mào)區(qū)這塊金字招牌，更要敢為人先；其次，岳陽作為中部地級市，土地價值不及沿海發(fā)達城市，如果沒有大力度的優(yōu)惠，很難吸引到企業(yè)；第三，岳陽是老工業(yè)城市，企業(yè)對寫字樓的需求并不大，企業(yè)在M0上打擦邊球，這筆賬未必能算得過來。所以，政府只要做好監(jiān)督，并不用太擔(dān)心企業(yè)投機。

同樣是小城市，黃石雖然沒有在地價上給予企業(yè)額外的優(yōu)惠，但對內(nèi)卻給干部打了一劑強心針。文件明確提到：在新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）試點項目的推進中，未能實現(xiàn)預(yù)期目標，但符合改革方向，決策程序合法，未牟取不正當利益的，對有關(guān)單位和個人不作負面評價，免于追究相關(guān)責(zé)任。目的就是希望干部能放下心理包袱、全心投入。戳這里，破解項目管理痛點

維度4：容積率/配套比例

從容積率上看，大部分城市對M0容積率的要求都在2.0-3.5之間，這個標準既和傳統(tǒng)的M1形成錯位，同時也不會過度擠壓B類商辦的生存空間；而珠三角和長三角的容積率普遍更高，也符合當下土地稀缺的現(xiàn)狀和「工業(yè)上樓」的現(xiàn)實需求。

在配套比例方面，大部分城市都提出不高于30%，部分城市對配套內(nèi)的住宿產(chǎn)品比重也作出了規(guī)定。唯一例外的是把配套比例放寬到40%的岳陽，理由同上。

維度5：準入條件

投資準入上，多數(shù)城市都寫得比較模糊，僅僅給出了準入的產(chǎn)業(yè)門類，至于企業(yè)規(guī)模要多大、固定投資多少、稅收要求多少，完全沒有提及。這也會給企業(yè)帶來一個誤區(qū)——看起來好像挺容易，但隱形要求非常多，實際接觸下來往往難于登天。

先不說M0能不能報（一些城市基本已經(jīng)不批M0），光稅收一條，據(jù)我們了解，在上海浦東拿M0，固定資產(chǎn)投資強度一般不能低于2000萬/畝、稅收不低于300萬/畝；在杭州拿地，固定資產(chǎn)投資強度800萬元/畝、單位用地稅收100萬/畝只是門檻（杭州新型產(chǎn)業(yè)用地非常謹慎，基本不批）；而成都的第一塊A36，投資強度達到了驚人的1350萬元/畝。實際門檻之高，可見一斑。

當然，也有做得細的城市，比如廣州，明確給出了準入指標，新增用地的，中心城區(qū)投資強度應(yīng)不低于1200萬元/畝，外圍區(qū)域投資強度應(yīng)不低于800萬元/畝；工改類的，投資強度不低于300萬元/畝，年度地均達產(chǎn)稅收，中心城區(qū)不低于120萬元/畝，外圍區(qū)域不低于80萬元/畝。

而昆山直接采取評分制，把每個指標量化，如，畝均投資1000萬元及以上的得10分，900萬元-1000萬元的得9分，依此類推....最后600萬元以下的不得分。畝均稅收達到上年度昆山市工業(yè)企業(yè)資源集約利用綜合評價A類企業(yè)平均水平150%的得12分，低于120%的不得分。這樣企業(yè)能不能拿地，就會一目了然。

標簽：