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自新冠疫情以來，美國最大的房地產(chǎn)并購（合并和收購）交易吸引了投資者的注意。在紐約擁有最大辦公物業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）SL格林不動(dòng)產(chǎn)，最近將其在曼哈頓主干道公園大道上的一棟優(yōu)質(zhì)辦公大樓的49.9%權(quán)益出售給了日本的房地產(chǎn)開發(fā)商MORI TRUST的美國子公司。

MORI TRUST對該物業(yè)的投資約為10.5億美元，也就意味著整個(gè)辦公樓的價(jià)值約為20億美元。該建筑于2017年被中國投資者海航集團(tuán)以22億美元收購。將紐約商業(yè)地產(chǎn)市場峰頂期的購買價(jià)格與目前出售給MORI TRUST的價(jià)格相比較，與整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場的價(jià)格下降速度相比，該大樓的價(jià)值只下降了一點(diǎn)。出于這個(gè)原因，市場人士越來越多地認(rèn)為，SL格林不動(dòng)產(chǎn)的交易是以非常有利的條件執(zhí)行的。

SL格林不動(dòng)產(chǎn)和其他辦公房地產(chǎn)投資信托基金一樣，受到了市場利率快速上升的沖擊，導(dǎo)致物業(yè)投資回報(bào)率相對下降，現(xiàn)金流流失。該公司去年12月宣布削減約13%的股息。2020年2月，就在疫情大流行之前，股價(jià)在100多美元，但到今年5月下旬，股價(jià)跌至20多美元，是投資者賣空頭寸最多的房地產(chǎn)投資信托基金之一。6月26日和27日，SL格林不動(dòng)產(chǎn)的股價(jià)在有關(guān)MORI TRUST收購的報(bào)道后兩天內(nèi)總共跳漲了30%。

這就是為什么MORI TRUST的收購對投資者來說是令人驚訝的好消息。該物業(yè)地理位置優(yōu)越，可直達(dá)紐約交通樞紐的中央火車站，而且MORI TRUST計(jì)劃在2025年前對該建筑進(jìn)行大規(guī)模整修，包括增設(shè)屋頂酒吧和健身俱樂部。對老建筑進(jìn)行增值，并吸引有潛力租戶的能力也被認(rèn)為是支持高價(jià)收購的原因。

海航集團(tuán)是中國外向型并購的領(lǐng)導(dǎo)者，在2021年破產(chǎn)。根據(jù)美國研究公司MSCI的房地產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家吉姆-科斯特洛的說法, , 海航集團(tuán)由于破產(chǎn)后出售財(cái)產(chǎn)，該建筑于2022年9月以約19億美元的價(jià)格（包括債務(wù)）出售給了SL格林不動(dòng)產(chǎn)。

中國的資金從2016年左右開始迅速流入美國商業(yè)房地產(chǎn)市場，在“中國當(dāng)局收緊了投資限制，以遏制人民幣貶值，減少企業(yè)債務(wù)”（科斯特洛）的觸發(fā)下，于2018年左右開始拋售房產(chǎn)。在房地產(chǎn)市場高峰期買入的中國投資者被迫出售，甚至出現(xiàn)虧損。

1989年伴隨日本資金購買了美國文化象征性建筑的洛克菲勒中心，日本資金成為威脅，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場也處于峰頂。

MORI TRUST在疫情之后進(jìn)入美國陷入苦境的商業(yè)地產(chǎn)，其收購行為與20世紀(jì)80年代的日本資金、2015年前后的中國資金在峰頂時(shí)期進(jìn)入不同。這次日本資金能成為掙扎中的美國商業(yè)地產(chǎn)市場的救世主嗎？

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