美國(guó)城市規(guī)劃理論家劉易斯·芒福德(Lewis Murnford)在《城市發(fā)展史》中強(qiáng)調(diào)：「城市的主要功能是化力為形，化能量為文化，化腐朽為活生生的藝術(shù)形象，化有機(jī)的生命繁衍為社會(huì)創(chuàng)新」。但他同時(shí)也表示，「如果城市的增長(zhǎng)無(wú)法被控制，那么城市終將毀滅」。

【資料圖】

作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主平臺(tái)、主陣地，這兩年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)深陷「內(nèi)卷」之中。上有領(lǐng)導(dǎo)主抓、政策加持的高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)；下有檔次超高，內(nèi)部設(shè)施設(shè)備技術(shù)先進(jìn)的5A寫字樓，想從這片紅海中脫穎而出，轉(zhuǎn)型提升勢(shì)在必行。

隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，傳統(tǒng)園區(qū)積累的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題逐漸暴露。

第一，「產(chǎn)」與「城」的割裂

在傳統(tǒng)城市規(guī)劃中，工業(yè)生產(chǎn)與商業(yè)區(qū)、生活區(qū)相對(duì)獨(dú)立，企業(yè)聚集在一起，形成了一個(gè)具有明確邊界的共同體。但隨著城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，生產(chǎn)與生活的邊界變得模糊，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)相對(duì)封閉的狀態(tài)已無(wú)法滿足企業(yè)員工的多層次需求。

第二，空間布局「碎片化」

過(guò)去「攤大餅」式的發(fā)展模式和粗放的土地管理讓城市發(fā)展過(guò)度依賴土地經(jīng)濟(jì)，而忽視了質(zhì)的提升。產(chǎn)業(yè)定位不清、功能布局混亂、空間布局碎片化問(wèn)題十分突出；另一方面，由于沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)，不僅分散了土地、資金，加大了管理難度，也降低了園區(qū)應(yīng)有的集聚和規(guī)模效益以及資源的集約利用度，阻礙了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第三，「千園一面」現(xiàn)象嚴(yán)重

在政績(jī)的驅(qū)使下，很多園區(qū)只注重短期開(kāi)發(fā)，忽視遠(yuǎn)期建設(shè)；只注重企業(yè)數(shù)量，忽視產(chǎn)業(yè)連接，為了爭(zhēng)項(xiàng)目，可以不計(jì)成本、壓價(jià)招商、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，致使引進(jìn)的企業(yè)大同小異，毫無(wú)產(chǎn)業(yè)特色。同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)不僅造成資源浪費(fèi)，更削弱了園區(qū)間相互合作、功能互補(bǔ)的可能性，制約了區(qū)域整體水平與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

第四，原有規(guī)劃與新時(shí)期發(fā)展現(xiàn)狀不符

政府規(guī)劃是一種「靜態(tài)的遠(yuǎn)景藍(lán)圖」，是基于當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件對(duì)未來(lái)做出的一種遠(yuǎn)景規(guī)劃。但現(xiàn)實(shí)中社會(huì)發(fā)展是不斷變化的，很多原來(lái)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)正面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與技術(shù)迭代的壓力，瀕臨出局，亟需進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。

第五，管理制度不適應(yīng)市場(chǎng)化改革大勢(shì)

在改革開(kāi)放初期，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在「集權(quán)體制下」取得了無(wú)與倫比的成功。但在市場(chǎng)化進(jìn)程推進(jìn)與大環(huán)境的沖擊下，過(guò)去賴以生存的體制優(yōu)勢(shì)遭遇天花板，很多時(shí)候，行政力量還會(huì)成為園區(qū)發(fā)展的絆腳石，一定程度上抑制了園區(qū)發(fā)展?jié)撃艿尼尫拧?/p>

第六，產(chǎn)業(yè)層次偏低

各園區(qū)雖有產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，但在引進(jìn)項(xiàng)目時(shí)一般不會(huì)嚴(yán)格按規(guī)劃實(shí)施，或僅僅是簡(jiǎn)單的企業(yè)在地理空間（產(chǎn)業(yè)聚集并不是指同類型的企業(yè)扎堆，而是指產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展）集聚。導(dǎo)致園區(qū)企業(yè)間關(guān)聯(lián)度不高、產(chǎn)業(yè)特色不突出、產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏整體合力。

第七，園區(qū)產(chǎn)品滯后于企業(yè)需求

過(guò)去，幾乎所有園區(qū)產(chǎn)品、尤其是廠房產(chǎn)品都像是一個(gè)模子印出來(lái)的，不看名字幾乎無(wú)法區(qū)分差別在哪里。而如今隨著社會(huì)審美的提高，那些外觀平庸、設(shè)施陳舊、管理松散的園區(qū)已無(wú)法得到企業(yè)的青睞。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)的路徑

由于園區(qū)能級(jí)高低不一，其更新目標(biāo)與路徑也不同。為了方便討論，筆者根據(jù)園區(qū)大小、功能的不同，把園區(qū)分成城市片區(qū)、高新區(qū)/經(jīng)開(kāi)區(qū)、工業(yè)園、科技園/寫字樓四類。

一、城市片區(qū)：擴(kuò)區(qū)提質(zhì)，能級(jí)提升

城市片區(qū)更新主要包括三方面的內(nèi)容。

第一，企業(yè)集聚

近幾年，國(guó)家在構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群、打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)上持續(xù)發(fā)力。而產(chǎn)業(yè)集聚需要園區(qū)來(lái)承載，政府需以高標(biāo)準(zhǔn)謀劃一批園區(qū)平臺(tái)，以平臺(tái)為支撐，完善配套政策，統(tǒng)籌土地、資金、能耗等要素資源，推動(dòng)項(xiàng)目向園區(qū)集中，產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集群。

具體舉措包括：

1、實(shí)施退城進(jìn)園

退城進(jìn)園是優(yōu)化城市空間布局，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和集聚發(fā)展的關(guān)鍵舉措。把區(qū)域內(nèi)分散的企業(yè)向園區(qū)集中，一方面便于操盤者統(tǒng)籌利用資源，形成產(chǎn)業(yè)合力；另一方面，依托政府平臺(tái)完善的政策環(huán)境、金融環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、功能配套，能為企業(yè)提供專業(yè)的研發(fā)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)服務(wù)，幫助企業(yè)降本增效，從而快速壯大產(chǎn)業(yè)集群；此外，考慮到城市中存在大量閑置低效用地，推進(jìn)企業(yè)退城進(jìn)園，也有利于盤活存量資產(chǎn)，緩解土地指標(biāo)緊張對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的束縛。

2、推進(jìn)園區(qū)整合

過(guò)去，在粗放式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大背景下，各地政府籌建了大量的開(kāi)發(fā)區(qū)和區(qū)、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園，這些園區(qū)規(guī)模小、層次低，分散化、同質(zhì)化、低水平運(yùn)作等問(wèn)題十分突出，已無(wú)法適應(yīng)新時(shí)代企業(yè)發(fā)展的需求。政府應(yīng)按相對(duì)集中連片和功能耦合聯(lián)動(dòng)的原則，以高能級(jí)園區(qū)（如國(guó)家級(jí)、省級(jí)高新區(qū)/經(jīng)開(kāi)區(qū)）為主體，向下整合，省級(jí)以下園區(qū)，發(fā)展較好的，可轉(zhuǎn)為專業(yè)型園區(qū)，其余均撤銷并入省級(jí)園區(qū)。

第二，提升園區(qū)能級(jí)

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，園區(qū)被賦予了更多行政職能，在「準(zhǔn)政府」的管理模式下，管委會(huì)的開(kāi)發(fā)功能、經(jīng)濟(jì)功能和創(chuàng)新功能往往被淹沒(méi)在繁雜的行政和社會(huì)事務(wù)中。

對(duì)此，筆者建議：

1、提升園區(qū)管委會(huì)行政級(jí)別，高度授權(quán)，賦予其同級(jí)人民政府的審批權(quán)限；重點(diǎn)園區(qū)一把手由黨政主要領(lǐng)導(dǎo)（省、市委常委）兼任，實(shí)行鏈長(zhǎng)制的，由對(duì)應(yīng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈「鏈長(zhǎng)」兼任。

2、賦予園區(qū)高度自主的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，實(shí)行「單設(shè)金庫(kù)、獨(dú)立運(yùn)行、自求平衡」的財(cái)政體制。如四川宜賓高新區(qū)黨工委、管委會(huì)作為市委、市政府派出機(jī)構(gòu)，建立一級(jí)財(cái)政，設(shè)立獨(dú)立國(guó)庫(kù)。市財(cái)政局全力支持高新區(qū)建庫(kù)工作，派專人協(xié)助高新區(qū)申報(bào)開(kāi)立國(guó)庫(kù)，建立工作日?qǐng)?bào)告制度。

3、推動(dòng)園區(qū)機(jī)構(gòu)改革，剝離園區(qū)社會(huì)事務(wù)，管委會(huì)機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制高度精簡(jiǎn)；引入「管委會(huì)+公司」體制，從政策上支持公司進(jìn)行資源整合與產(chǎn)業(yè)整合，引導(dǎo)公司從頂層設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)模式上創(chuàng)新；管委會(huì)通過(guò)園區(qū)規(guī)劃、資源配置、政策引導(dǎo)、項(xiàng)目實(shí)施等各種方式與公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。

4、授予園區(qū)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、人才引進(jìn)、資源調(diào)配相關(guān)決策權(quán)；在不違反國(guó)家政策、不違背市場(chǎng)規(guī)律的前提下，賦予園區(qū)自主制定政策的權(quán)力。

第三，混合功能布局

傳統(tǒng)同質(zhì)化的集聚布局已無(wú)法滿足企業(yè)的多元化需求，現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)更追求「城市群+產(chǎn)業(yè)園區(qū)」的融合互通。在這個(gè)過(guò)程中，通過(guò)微更新、微改造等手段，讓城市的標(biāo)志性景觀與產(chǎn)業(yè)空間相融合，使城市資源在園區(qū)中得到更充分的滲透。例如蘇州在高架橋下空間打造「園林式」綠化景觀，通過(guò)把「園林」外移到公共空間，打造了處處皆景、城在園中的城市生態(tài)空間。

二、高新區(qū)/經(jīng)開(kāi)區(qū)

高新區(qū)/經(jīng)開(kāi)區(qū)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域。以往，高新區(qū)/經(jīng)開(kāi)區(qū)的建設(shè)更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)的集聚，忽略了生活與生產(chǎn)、生態(tài)的融合；在新的時(shí)代背景下，高新區(qū)/經(jīng)開(kāi)區(qū)應(yīng)著重向功能更融合、產(chǎn)業(yè)更聚焦的「產(chǎn)業(yè)社區(qū)」轉(zhuǎn)變。

「產(chǎn)業(yè)社區(qū)是以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，融入城市生活等功能，產(chǎn)業(yè)要素與城市協(xié)同發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的新型概念，它相對(duì)于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō)，打破了地理邊界，空間更開(kāi)放、企業(yè)生態(tài)更多元、社群交流更活躍。」

第一，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

高新區(qū)/經(jīng)開(kāi)區(qū)都有規(guī)劃的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但這些產(chǎn)業(yè)的顆粒度太大，在實(shí)際招商中很容易變成「這個(gè)應(yīng)該也算」「包裝一下也沒(méi)問(wèn)題」「先招進(jìn)來(lái)再說(shuō)」，導(dǎo)致原有規(guī)劃流于形式。而產(chǎn)業(yè)社區(qū)區(qū)別于一般的產(chǎn)業(yè)園，更加注重培育產(chǎn)學(xué)研一體化的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。因此，就高新區(qū)/經(jīng)開(kāi)區(qū)而言，應(yīng)當(dāng)在各功能園區(qū)做大做強(qiáng)的基礎(chǔ)上，突出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并圍繞相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行針對(duì)性招引與配置資源，通過(guò)產(chǎn)業(yè)之間、園區(qū)之間的關(guān)聯(lián)組合，推動(dòng)已有產(chǎn)業(yè)的提檔升級(jí)，帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

第二，優(yōu)化功能布局

良好的生活配套與生態(tài)環(huán)境是產(chǎn)業(yè)社區(qū)不可或缺的一環(huán)，也是吸引人才、集聚產(chǎn)業(yè)、提高園區(qū)層次的必備條件，操盤者應(yīng)聚焦園區(qū)商住、產(chǎn)業(yè)、景觀等業(yè)態(tài)融合共生，統(tǒng)籌做好生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間布局，包括合理布局商業(yè)、文化、休閑場(chǎng)所；推進(jìn)學(xué)校、醫(yī)院、公園、養(yǎng)老服務(wù)等項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)對(duì)生態(tài)系統(tǒng)、湖泊河流的保護(hù)利用，打通高新區(qū)/經(jīng)開(kāi)區(qū)與城區(qū)的串聯(lián)通道，滿足企業(yè)和人才的高品質(zhì)生活需求。

第三，搭建創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)

通過(guò)提供支撐服務(wù)，建立技術(shù)轉(zhuǎn)移、科技孵化、公共試驗(yàn)、高峰論壇等創(chuàng)新價(jià)值鏈；引進(jìn)技術(shù)轉(zhuǎn)移、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、檢驗(yàn)檢測(cè)等科技服務(wù)機(jī)構(gòu)，為企業(yè)提供產(chǎn)學(xué)研轉(zhuǎn)化與技術(shù)支持服務(wù)；依托園區(qū)企業(yè)建立公共服務(wù)平臺(tái)，為入園企業(yè)與大院名校、科研機(jī)構(gòu)之間搭建橋梁；建立園區(qū)博士后工作站、院士工作站等高端人才平臺(tái)，為企業(yè)解決人才難題；引進(jìn)創(chuàng)業(yè)天使投資基金及各類創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供外部資源支持；發(fā)起設(shè)立產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、校友聯(lián)盟、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新聯(lián)盟等，加強(qiáng)企業(yè)與外部的聯(lián)系。

三、工業(yè)園區(qū)

工業(yè)園區(qū)提升是城市更新的重要內(nèi)容，也是工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與利用的重要途徑。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，許多市中心的老舊工業(yè)廠房已經(jīng)不能適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，也需要對(duì)其進(jìn)行改造提升，賦予其新的功能和活力。

工業(yè)園區(qū)升級(jí)途徑包括：

1、總體提升改造

廠房更新主要有兩種方式，一種是基于原有空間進(jìn)行更新改造，核心在于保留原有建筑的文化價(jià)值，延續(xù)歷史脈絡(luò)；另一種是對(duì)整個(gè)園區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃、拆除重建。兩者對(duì)比，后一種模式投入大、耗時(shí)長(zhǎng)。但無(wú)論哪一種，都要算好投入產(chǎn)出賬，既要解決總體平衡問(wèn)題，也要解決開(kāi)發(fā)過(guò)程中的現(xiàn)金流平衡問(wèn)題。

2、綠色低碳轉(zhuǎn)型

工業(yè)生產(chǎn)一直是我國(guó)碳排放的主要領(lǐng)域，其中大部分工業(yè)又集中在工業(yè)園區(qū)，因此，園區(qū)低碳化改造勢(shì)在必行。對(duì)園區(qū)能源利用進(jìn)行總體規(guī)劃，通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通配套、能源管理、園區(qū)綜合管理、碳交易平臺(tái)等措施，把園區(qū)打造成為零碳園區(qū)、低碳園區(qū)。

3、增設(shè)生活配套

根據(jù)工業(yè)企業(yè)員工的剛需進(jìn)行配套，打造宿舍、食堂、餐飲、休閑娛樂(lè)等設(shè)施。

4、產(chǎn)業(yè)組織創(chuàng)新

充分利用原有產(chǎn)業(yè)資源，包括企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)、檢驗(yàn)檢測(cè)設(shè)備、數(shù)控設(shè)備等，搭建產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。

5、土地變性

如今科技創(chuàng)新日趨重要，一些原有工業(yè)用地已不再適合新的產(chǎn)業(yè)定位，有條件的園區(qū)，可向政府申請(qǐng)將普通工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）、研發(fā)總部用地、或土地混合使用等方式，將舊工業(yè)區(qū)升級(jí)為新型產(chǎn)業(yè)園，使之符合新興業(yè)態(tài)的研發(fā)辦公需求。

四、科技園區(qū)/寫字樓

科技園區(qū)/寫字樓改造是老城區(qū)面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

1、業(yè)態(tài)調(diào)整，更新為主題園區(qū)

生老病死是世間萬(wàn)物的規(guī)律，每個(gè)產(chǎn)業(yè)都有生命周期，都要經(jīng)歷從成長(zhǎng)到成熟、最后走向衰亡的過(guò)程。十年前制定的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，只能代表當(dāng)時(shí)的技術(shù)方向。如今科技的進(jìn)步速度呈指數(shù)增長(zhǎng)，可能公元前800年都不會(huì)有太大的科技變化，現(xiàn)在20年就已經(jīng)翻天覆地了。

對(duì)此，園區(qū)應(yīng)進(jìn)一步聚焦產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，將普適性的通用業(yè)態(tài)調(diào)整為更符合目標(biāo)企業(yè)需求的專業(yè)產(chǎn)業(yè)空間，以主題園區(qū)的形式，實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)更高效的發(fā)展。

2、建筑主體改造，提升外在顏值

隨著時(shí)代的發(fā)展，寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)也日益提高，主城區(qū)的大多數(shù)寫字樓因建筑時(shí)間久遠(yuǎn)，漸漸不能適應(yīng)現(xiàn)代化商務(wù)的硬件需求。通過(guò)改造，提升園區(qū)的產(chǎn)品力，進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益；此外，有些涉及移交 / 轉(zhuǎn)讓 / 資產(chǎn)證券化的園區(qū)，通過(guò)二次改造能夠提升園區(qū)的保值率 / 收益率，進(jìn)而增加收入。當(dāng)然，與工業(yè)園區(qū)改造一樣，科技園區(qū)改造必須做好測(cè)算，確保改造是有價(jià)值的、能賺錢的。

商務(wù)樓宇的顏值提升，具體包括路面修繕 / 拓寬、外立面改造（外立面改造分全部拆除和覆蓋兩種，根據(jù)實(shí)際情況選擇）、屋頂改造（獨(dú)棟房頂、小高層露臺(tái)等，可以改造成為空中花園；超高層可增添戶外展示功能）、標(biāo)準(zhǔn)層改造（比如打掉吊頂增加層高、打掉隔斷、打掉多余的柱子、管線等）、門窗、地毯更換、水電重鋪（更改部分不合理的水電走線）、破損修復(fù)、墻面、漆面重新粉刷等等。

3、設(shè)施設(shè)備升級(jí)，降低非必要能耗

除了形象落伍，老園區(qū)還面臨著一個(gè)重要問(wèn)題——設(shè)備老化。

一方面，這些老舊設(shè)備能耗高、維保頻繁，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本增加；另外，由于年久失修，設(shè)備可能偶發(fā)失靈甚至直接罷工，給企業(yè)增添許多不必要的麻煩；況且，現(xiàn)如今電子產(chǎn)品更新速度極快，很多新功能、新技術(shù)都是老舊設(shè)備所不具備的。改造的設(shè)備主要包括中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯、燈具、潔具，以及數(shù)字化設(shè)備的應(yīng)用等。

4、商業(yè)配套優(yōu)化，提升人才幸福感

園區(qū)發(fā)展需要人才，宜居宜業(yè)的環(huán)境是留住人才的關(guān)鍵。通過(guò)完善商業(yè)配套體系，讓園區(qū)具備高品質(zhì)的工作生活配套設(shè)施。

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