發(fā)債持續(xù)但杠桿率太高，可持續(xù)發(fā)展貸款在推進(jìn)。報告期內(nèi)，觀點指數(shù)收錄的倉儲業(yè)主要融資事件有4起，涉及總金額超33億元人民幣。其中，倉儲企業(yè)信用債發(fā)行在持續(xù)，但杠桿仍較高，有一定的流動性風(fēng)險。另外，香港和內(nèi)地的可持續(xù)發(fā)展貸款持續(xù)在推進(jìn)，在降低倉儲企業(yè)的利息成本支出方面有一定的促進(jìn)作用。

(相關(guān)資料圖)

倉儲物流REITs出租率和資產(chǎn)收益率出現(xiàn)分化。報告期內(nèi)，主要的幾只倉儲REITs均披露了2023年二季度的業(yè)績，整體來看，部分區(qū)域比較集中的REITs出租率較高，資產(chǎn)區(qū)域比較分散的出租率較低，如中金普洛斯倉儲物流REIT。觀點指數(shù)認(rèn)為，三季度出租率將有所回升。另外，香港REITs的股息率和資產(chǎn)收益率表現(xiàn)出雙高的特點。

消費需求穩(wěn)定增長，冷鏈物流規(guī)模進(jìn)一步提高。期內(nèi)，社零總額和網(wǎng)上零售總額持續(xù)增長，需求端處于穩(wěn)定增長的狀態(tài)。物流端東西部地區(qū)保持?jǐn)U張，而中部出現(xiàn)萎縮。倉儲方面，倉儲指數(shù)較上月有所上升，景氣度進(jìn)一步提升。

發(fā)債持續(xù)但杠桿率太高，可持續(xù)發(fā)展貸款在推進(jìn)

報告期內(nèi)，觀點指數(shù)收錄的倉儲業(yè)主要融資事件有4起，方式呈現(xiàn)多元化，有發(fā)行公司債、ABS，還有可持續(xù)發(fā)展貸款及IPO上市，涉及總金額超33億元人民幣。

公司債方面，因債務(wù)規(guī)模迅速增長，深圳國際面臨著一定的流動性緊張壓力。據(jù)深圳國際2022年財報，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為108.3億港元，但短期借款余額為293.41億港元，現(xiàn)金短債比為0.37，現(xiàn)金水平無法覆蓋一年內(nèi)到期的負(fù)債，2023年全年有較大的再融資壓力。

密集發(fā)債的行為雖然能解決其短期流動性壓力，但尋求權(quán)益資金，降低杠桿才是較好的解決方式。

7月13日，深圳國際發(fā)布公告稱，正考慮通過公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，將公司位于浙江省杭州市及貴州省龍里縣的兩個物流港項目于交易所獨立上市。若能成功發(fā)行公募REITs，將給深圳國際帶來新的增量資金用于新項目開發(fā)。同時，也將進(jìn)一步降低深圳國際的負(fù)債水平和負(fù)債率，有助于其降低利息支出水平。

ABS融資方面，8月2日，普洛斯產(chǎn)融科技在上交所發(fā)行第二單儲架式車險分期資產(chǎn)支持專項計劃（ABS），儲架規(guī)模為30億元，首期發(fā)行規(guī)模2.36億元，其中優(yōu)先A級2.14億元，發(fā)行利率3.8%，創(chuàng)下同類資產(chǎn)的歷史新低。據(jù)悉，今年普洛斯產(chǎn)融科技共發(fā)行了三單車險分期ABS產(chǎn)品，規(guī)模合計為8.36億元。1月18日，普洛斯產(chǎn)融科技在上海證券交易所成功發(fā)行車險分期資產(chǎn)支持專項計劃，儲架規(guī)模為6億元，首期發(fā)行規(guī)模3.2億元，其中優(yōu)先A級規(guī)模2.7億元，發(fā)行利率為4.5%；二期于4月11日成功發(fā)行，優(yōu)先A級規(guī)模為2.55億元，發(fā)行利率為3.95%。

對比來看，報告期內(nèi)發(fā)行的車險分期ABS儲架規(guī)模較大，優(yōu)先級利率較前兩單的低，預(yù)計能有效降低車主車險分期的成本。

截至2023年6月末，普洛斯產(chǎn)融科技聯(lián)合保險公司等金融機(jī)構(gòu)，累計滿足3400多家中小微企業(yè)的車險分期需求，支持超過37萬臺車輛的投保，幫助緩解實體企業(yè)車險保費的資金壓力，增強(qiáng)企業(yè)資金流動性。

銀行貸款融資方面，ESR拿到香港可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤貸款，將用于將香港葵涌閑置大廈改造為數(shù)據(jù)中心項目。該筆貸款為期五年，設(shè)有階梯獎勵機(jī)制，每當(dāng)項目實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)時，ESR將可獲得利息減免。ESR計劃招攬具備豐富可持續(xù)發(fā)展相關(guān)資歷的數(shù)據(jù)中心營運(yùn)者，成為該物業(yè)的租戶。今年以來，內(nèi)地陸續(xù)有可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤貸款應(yīng)用于倉儲、礦產(chǎn)、能源等領(lǐng)域，意在促進(jìn)雙碳戰(zhàn)略的發(fā)展。這種支持低碳化發(fā)展的貸款，在一定程度上降低了貸款企業(yè)的成本。

IPO融資方面，美的集團(tuán)發(fā)布公告稱，將分拆安得智聯(lián)供應(yīng)鏈科技有限公司于深交所主板上市。安得智聯(lián)是美的集團(tuán)旗下的供應(yīng)鏈服務(wù)（物流）企業(yè)，美的集團(tuán)通過全資子公司美的智聯(lián)（上海）供應(yīng)鏈科技有限公司持有安得智聯(lián)約73.85%的股權(quán)，安得智聯(lián)的最終實控人為何享健。

2022年，安得智聯(lián)在倉網(wǎng)布局方面，已在全國140 多個城市布局大型物流配送中心以及上千個前置倉，實現(xiàn)庫存的實時共享與調(diào)撥，通過統(tǒng)倉統(tǒng)配有效減少庫存成本及資金占用。

倉儲物流REITs出租率和資產(chǎn)收益率出現(xiàn)分化

報告期內(nèi)，主要的幾只倉儲REITs均披露了2023年二季度的業(yè)績，香港REITs順豐房托的股息率仍高企；內(nèi)地倉儲公募REITs因擴(kuò)募導(dǎo)致資產(chǎn)總額上升，收入未完全覆蓋整個上半年，使得年化資產(chǎn)收益率有所下滑。整體來看，部分區(qū)域比較集中的REITs出租率較高；資產(chǎn)區(qū)域比較分散的出租率則較低。

就順豐房托來看，其出租率保持穩(wěn)定，今年上半年的單位可分配收入為0.1363，較2022年下半年有所增長。年化股息率和年化資產(chǎn)收益率均處于較高水平。觀點指數(shù)認(rèn)為，這是順豐房托主動對沖利率和匯率風(fēng)險帶來的結(jié)果。

期內(nèi)順豐房托總借款的加權(quán)平均實際年利率為4.03%，較去年底的2.94%高出1.09個百分點。順豐房托管理層指出，為降低利率波動的風(fēng)險，順豐房托早于2022年初，訂立了利率掉期合約，以對沖港元定價的9億港元定期貸款。

于2023年6月30日，順豐房托鎖定了41.7%未償還港元定期貸款為固定利率計息。因hibor持續(xù)高企，今年7月，順豐房托再訂立短期利率掉期合約，以對沖余下的以港元定價的12.59億港元定期貸款。至此，所有港元貸款都已鎖定為固定利率。另外，其母公司順豐控股為其主要租戶，這也保持了順豐房托旗下資產(chǎn)出租率的穩(wěn)定。同時，順豐房托將考慮持續(xù)從順豐控股購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

而剛經(jīng)歷了擴(kuò)募的中金普洛斯倉儲物流REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT，上半年收入未計入完成的擴(kuò)募資產(chǎn)帶來的收入，這使得其年化資產(chǎn)收益率下滑。不同是的，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT有較高的資產(chǎn)收益率表現(xiàn)。但內(nèi)地的倉儲物流公募REITs的年化股息率仍比香港唯一一只倉儲物流REITs順豐房托要低。從側(cè)面體現(xiàn)了內(nèi)地公募REITs的高溢價性，前段時間整個內(nèi)地公募REITs的二級市場價格迎來調(diào)整，預(yù)計未來價格會進(jìn)入理性的空間。

此外，中金普洛斯通州光機(jī)電物流園出租率為36.95%，但部分空置面積已中標(biāo)新的租賃項目，預(yù)計很快與該客戶簽訂正式租約。另一個項目，普洛斯淀山湖物流園的出租率為87.70%，江蘇京迅遞供應(yīng)鏈管理有限公司作為該項目的重要現(xiàn)金流提供方，已提前就部分租約進(jìn)行續(xù)約，租約最長延長至 2026 年。另一個項目普洛斯（重慶）城市配送物流中心的出租率為63.23%，考慮與客戶簽訂租賃意向的面積后，該園區(qū)的出租率為79.72%。

所以，觀點指數(shù)認(rèn)為，在三季度，該REITs的整體出租率將有所好轉(zhuǎn)。

消費需求穩(wěn)定增長，冷鏈物流規(guī)模進(jìn)一步提高

需求方面，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份，社會消費品零售總額3.67萬億元，同比增長2.5%；扣除價格因素，實際增長3.5%，比6月份加快0.1個百分點。

1-7月份，社會消費品零售總額26.43萬億元，同比增長7.3%。1-7月份，全國實物商品網(wǎng)上零售額同比增長10%，占社會消費品零售總額的比重為26.4%，占比較去年同期提升0.8個百分點；對同期社會消費品零售總額增長的貢獻(xiàn)率為35%，連續(xù)四個月增長。總的來看，社會消費需求持續(xù)增長，而網(wǎng)上零售占社零總額的比重也在不斷提高。

物流方面，據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年7月份中國物流業(yè)景氣指數(shù)為50.9%，較上月下降0.8個百分點；從區(qū)域看，東西部地區(qū)業(yè)務(wù)需求仍有擴(kuò)張，但中部地區(qū)新增需求較上月有所放緩。7月中國電商物流指數(shù)為110.9點，比上月提高0.3個點；7月份，電商物流總業(yè)務(wù)量指數(shù)為121.8點，比上月回落0.8個點；分地區(qū)來看，全國各地區(qū)總業(yè)務(wù)量指數(shù)均有所回落，中部地區(qū)回落幅度較大。

倉儲方面，中國物流與采購聯(lián)合會和中儲發(fā)展股份有限公司聯(lián)合調(diào)查的中國倉儲指數(shù)公布，2023年7月份為52.2%，較上月增加1.5個百分點，連續(xù)半年位于榮枯線以上，表明倉儲行業(yè)持續(xù)保持良好運(yùn)行態(tài)勢。7月，業(yè)務(wù)量指數(shù)為54.7%，較上月上升3.7個百分點。

冷鏈物流方面，中國物流與采購聯(lián)合會的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年我國冷鏈物流總額為3.1萬億元，同比增長3.7%；冷鏈物流市場規(guī)模為2688億元，同比增長3.3%。我國冷鏈物流需求總量為2.1億噸，同比增長5.2%，保持穩(wěn)定增長。在我國各品類冷鏈流通率逐步提升的情況下，冷鏈?zhǔn)袌鲶w量穩(wěn)步擴(kuò)大。

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