這個九月，對于中國房地產(chǎn)界來說無疑是寒冷的。不僅房企們的中報季毫無生氣，就連傳奇大佬孫宏斌也難掩疲態(tài)，只能在中報中發(fā)出“爭取在2023年回歸良性發(fā)展”的微弱信號。

(相關(guān)資料圖)

而就在不久前，融創(chuàng)集團總部也宣布了從北京遷回天津的消息。對于孫宏斌來說，北京是他奮力一搏的地方，而天津才是他的老家。這一遷回老家的舉動，無疑讓外界猜測，這是否意味著傳奇硬漢就要認輸了?

結(jié)束北漂對孫宏斌來說，無疑是舍不得的。正是在北京，這位傳奇大佬上演了他商業(yè)生涯的第二春。進京后的頭兩年，他就成了地產(chǎn)圈里有名的“白衣騎士”，先是解救賈躍亭，后來又從王健林手中接過了文旅資產(chǎn)。

在2015年到2017年巔峰時期，孫宏斌更是憑借“壹號系”、“壹號院系”等產(chǎn)品，將融創(chuàng)的銷售額提升到了3620億，一度逼近萬科，幾乎要實現(xiàn)他的“超越萬科”夢想。

為此，孫宏斌還特意將總部遷入了北京東直門的使館壹號院。這座共13層的玻璃大樓，曾聚集了600多名融創(chuàng)員工。它是孫宏斌在北京的輝煌與驕傲。

但好景不長，在2020年債務危機降臨后，融創(chuàng)不得不開始抵押產(chǎn)權(quán)、裁員甚至出售資產(chǎn)。如今，這里的員工已經(jīng)從600多人降到了200人左右。大勢已去，北漂夢也該落幕了。

天津，是孫宏斌的老家。在這里，他創(chuàng)立了自己的第一桶金順馳實業(yè)，后又在順馳倒閉后崛起了融創(chuàng)。可以說，天津見證了這位傳奇大佬的兩次成功翻盤。

如今，當孫宏斌帶著舊部再次回到天津時，外界不禁要問：未來他還能在老家完成第三次翻盤么?

要說起孫宏斌的傳奇命運，就不得不提他巨大的起起落落。在過去60年的人生里，他歷經(jīng)三大起落：

20世紀80年代，孫宏斌創(chuàng)立順馳實業(yè)，成為天津首富；

21世紀初，順馳倒閉，他在天津重新崛起，成立融創(chuàng)；

2015年進軍北京后，融創(chuàng)一度逼近萬科，后來在2020年再次倒下。

曾三次觸達巔峰，也三次跌入谷底，這種命運跌宕如登山過山車，并不多見。但更讓人佩服的是，這個男人從沒放棄過對未來的憧憬和斗志。

在每一次的低谷里，他都能迅速振作，在天津這個老家再次崛起。上世紀90年代，他靠實業(yè)版圖一步步推上了順馳；而在21世紀初，他又憑借房地產(chǎn)急速崛起。

如今，當命運的車輪再次將他帶回天津時，這位已過花甲之年的傳奇大佬，是否還能完成最后一次翻盤?

上世紀90年代，孫宏斌就是通過陸續(xù)并購天津的國企，逐步積累了自己的第一桶金。等到21世紀初，順馳倒閉后，他又選擇在老家重新出發(fā)，重拾溫暖。

可以說，天津才是孫宏斌真正的立業(yè)之本。這里沒有北京那么多融資聲勢和與競爭者不斷角力的壓力，只要扎實做好自己，發(fā)展就能一步步穩(wěn)扎穩(wěn)打。

如今，當這位60多歲的傳奇大佬選擇回到老家時，他也許是想回歸初心，通過穩(wěn)扎穩(wěn)打走出困境，而不是再通過冒進的資本運作盲目增長。

從最近發(fā)布的2023年中報來看，融創(chuàng)的確顯示出了一些積極跡象，業(yè)績略好于外界預期。

具體來看，上半年融創(chuàng)實現(xiàn)收入585億元，同比增長25.48%；歸屬股東的凈虧損約為153.7億元，較去年同期減少33.9億元，降幅達到18.1%。

此外，截至6月底，融創(chuàng)擁有約1.22億平方米的權(quán)益土地儲備，其中超七成分布在一、二線城市，這為未來提供了優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流支持。

雖然業(yè)績略好于外界預期，但真正讓投資者擔憂的是，融創(chuàng)90億美元的境外債務重組至今仍未完成。而且上半年在手現(xiàn)金也大幅減少，只剩下72.91億元，距離375億元的去年底數(shù)據(jù)相去甚遠。

資本市場自然也對融創(chuàng)的中報不感冒。8月中旬，在業(yè)績預告發(fā)布后，其股價直接暴跌近13%，跌入“仙股”行列。如今，股價仍在1港元上下徘徊，距離巔峰時48港元的價格不啻天壤之別。

由此可見，盡管經(jīng)營數(shù)據(jù)略有起色，但融創(chuàng)想要重拾市場信心，走出困局，還任重道遠。

其實，不僅是融創(chuàng)，在2022年急轉(zhuǎn)直下的房地產(chǎn)市場中，許多房企都面臨經(jīng)營困境，不得不以賣資產(chǎn)續(xù)命。

但問題是，這種賣資產(chǎn)續(xù)命的模式，終究不可持續(xù)。因為房企的生命線還是銷售帶來的現(xiàn)金流，靠切肉度日不可能長久。

以融創(chuàng)為例，為了籌措資金，它已經(jīng)陸續(xù)賣掉了重慶文旅城酒店、望金沙酒店等資產(chǎn)。但這些項目的出售都存在較大虧損，比如合肥秀場酒店就將虧損高達8.67億元。

這無疑雪上加霜，但面對高達3000多億元的債務總額，融創(chuàng)也不得不持續(xù)賣資產(chǎn)了。根據(jù)統(tǒng)計，僅今年上半年，融創(chuàng)的合同銷售額就同比暴跌了53.78%。

在行業(yè)內(nèi)許多龍頭企業(yè)都陷入困局的大背景下，光靠賣地、賣資產(chǎn)，終究治標不治本。只有恢復有序銷售，才能真正解決危機。

房企過度依賴舉債擴張，才是這輪危機的根源。以融創(chuàng)為例，在超越萬科的路上，它也過于依賴規(guī)模和融資聲勢，而忽略了風險。

公開數(shù)據(jù)顯示，從2015年到2020年，融創(chuàng)靠大手筆并購和拿地，總資產(chǎn)從2715億暴漲到了1.08萬億，負債也從709億飆升至1.14萬億，負債率一度超過100%。

可以說，過分依賴融資規(guī)模擴張，才導致了后來的債務風險爆發(fā)。同時，在管理上也出現(xiàn)了權(quán)力過分下放等問題。

這些問題在股神巴菲特的智慧中都有提及——要審慎規(guī)劃，不能為擴張而擴張；不能給員工過大的權(quán)力，要適時系統(tǒng)地檢查。

孫宏斌自己也反思到，有志成事不能心浮氣躁，需謹慎求勝。這一點，巴菲特早在上世紀80、90年代的股市寒冬中就深刻領(lǐng)悟過了。

當年巴菲特也飽受虧損和質(zhì)疑，但他沒有盲目擴張，只專心經(jīng)營自己的本業(yè)，終于在冬天等待來臨的春天。

除了反思，孫宏斌也在行動。從最近的系列人事調(diào)整來看，他正悄然展開內(nèi)部整頓。

公開資料顯示，今年以來，融創(chuàng)已相繼免去了多名高管職務，并將總部由北京搬回天津，大力裁員整合部門，還減半了管理層的薪資。公司還解散了北京的合規(guī)部，由財務部接手工作。融創(chuàng)的食堂和補貼也取消了，一系列降本增效的舉措全面鋪開。

在老將受牽連的背景下，基層員工也人心惶惶。據(jù)融創(chuàng)員工透露，雖然薪資仍在正常發(fā)放，但公司已取消了加班和大部分補貼，許多員工都選擇準點下班。

“這些舉措讓人感覺老板這次是真的在認真整頓內(nèi)部。”該員工表示。

這也從側(cè)面證明，孫宏斌是在總結(jié)教訓，希望通過調(diào)整內(nèi)部體制和降低成本，使融創(chuàng)盡快回歸正軌。

除了內(nèi)部調(diào)整，債務重組同樣關(guān)系到融創(chuàng)回歸正軌的進程。

目前，融創(chuàng)的境內(nèi)債務重組已取得進展，但境外債務重組仍有待落地。外界最擔心的是，如果未來不能達成一致，還可能觸發(fā)交叉違約，導致更嚴峻的債務危機。

但從最近的進展來看，這一重組計劃已獲得超過87%債權(quán)人支持，相關(guān)債權(quán)人會議也將在9月召開。只要各方能繼續(xù)保持耐心，推進重組進程，無疑為融創(chuàng)贏得了更多喘息時間。

但更為關(guān)鍵的，還是要穩(wěn)定經(jīng)營。從中報數(shù)據(jù)來看，今年上半年融創(chuàng)的銷售額同比下滑超過50%，這預示著現(xiàn)金流的斷崖式下跌。

所幸的是，從權(quán)益土地儲備來看，融創(chuàng)仍然擁有豐厚的一、二線房產(chǎn)庫存。這也意味著，如果未來能夠有序恢復銷售，就可能迎來現(xiàn)金流的反彈。

因此，與其過度依賴資產(chǎn)處置來償還債務，不如提高經(jīng)營效率，通過銷售現(xiàn)金流解困，這才是根本之道。

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