商品房等著賣、保障房等著用，20多個(gè)城市政府出手收購(gòu)存量商品房用作保障性住房“以購(gòu)代建”多點(diǎn)開花，樓市迎來新動(dòng)能

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當(dāng)前，新建商品住宅庫存去化周期較長(zhǎng)。與之相對(duì)應(yīng)的是，我國(guó)保障房籌建仍在持續(xù)推進(jìn)。政府組織地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，成為統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房的重要舉措之一。保障性住房再貸款的資金支持，有助于推動(dòng)保障性住房“以購(gòu)代建”模式在越來越多城市落地。

【資料圖】

當(dāng)前，收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，成為統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措之一。5月17日國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)釋放相關(guān)政策信號(hào)之后，地方“下場(chǎng)收房”動(dòng)作不斷，保障性住房“以購(gòu)代建”模式正在越來越多城市落地。

政府組織國(guó)企收購(gòu)存量商品房會(huì)給樓市帶來哪些影響？“以購(gòu)代建”在各地落實(shí)進(jìn)展如何？如何運(yùn)用政策工具為收購(gòu)提供資金來源？相關(guān)問題備受市場(chǎng)關(guān)注。

統(tǒng)籌商品房去庫存與保障房供給

“以購(gòu)代建”模式如何統(tǒng)籌商品房去庫存與保障性住房供給？對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，相比于新建保障房，政府收儲(chǔ)模式周期較短，有利于緩解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房資源合理高效利用。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，5月末，全國(guó)商品房待售面積74256萬平方米，同比增長(zhǎng)15.8%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)24.6%。5月27日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的百城住宅庫存報(bào)告顯示，4月，全國(guó)百城新建商品住宅庫存去化周期為26.5個(gè)月，超過12～14個(gè)月的合理值，庫存去化周期明顯偏高。

而與此同時(shí)，我國(guó)保障房籌建仍在較大規(guī)模推進(jìn)。“十四五”期間，我國(guó)計(jì)劃籌建保障性租賃住房870萬套(間)。58同城、安居客發(fā)布的《2023年全國(guó)租賃市場(chǎng)報(bào)告》預(yù)計(jì)，今年，重點(diǎn)城市將進(jìn)入保障性租賃住房供應(yīng)爆發(fā)階段。

“政府推進(jìn)拆遷安置、公租房和人才房籌建，有常態(tài)化的公共住房籌建需求，特別是熱點(diǎn)城市保租房的任務(wù)比較重。而存量收購(gòu)比增量建設(shè)在周期上、成本上要更劃算。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是政府收購(gòu)商品房的主要背景之一。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，和傳統(tǒng)的融資協(xié)調(diào)機(jī)制相比，“以購(gòu)代建”模式已經(jīng)從輸血機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)樵煅獧C(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)通過資產(chǎn)盤活，將為其資金到位提供更多渠道和方式，更好推進(jìn)保交房工作的開展。

“收購(gòu)存量商品房作為保障房，一方面使開發(fā)商的商品房能夠順利實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，另一方面增加了保障房供給，促進(jìn)了商品房與保障房雙輪驅(qū)動(dòng)、雙軌運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授趙秀池說。

20多個(gè)城市政府“下場(chǎng)收房”

5月17日新一輪房地產(chǎn)支持政策明確后，全國(guó)多地快速響應(yīng)“以購(gòu)代建”，地方政府“下場(chǎng)收房”的嘗試正在逐漸展開。

5月27日，昆明發(fā)布《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國(guó)企在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房，房源為單套建面120平方米及以下商品住房，優(yōu)選整棟或整單元未售、可封閉管理的樓棟或整院。

5月30日，為落實(shí)廣州(新塘)至汕尾鐵路項(xiàng)目(新塘段)符合條件的被征收人拆遷安置事宜，廣州增城區(qū)新塘鎮(zhèn)發(fā)布通告，擬采用購(gòu)買市場(chǎng)化商品房作為該項(xiàng)目安置房源，征集符合條件商品性安置房源報(bào)名，多家房企報(bào)名參與。

6月2日，蘇州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》，明確堅(jiān)持“以需定購(gòu)”，組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)部分存量商品住房用作保障性住房，鼓勵(lì)和支持有條件的企事業(yè)單位、社會(huì)主體購(gòu)買商品住房用于職工租住……

事實(shí)上，“5·17”房產(chǎn)新政前，一些地方已經(jīng)提前動(dòng)手，嘗試通過“以購(gòu)代建”盤活存量住房，包括重慶、杭州等在內(nèi)的多地公開收購(gòu)商品住房用作公共租賃住房。2023年，央行設(shè)立了租賃住房貸款支持計(jì)劃，支持濟(jì)南、鄭州等8個(gè)城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給，一年多來，試點(diǎn)在8個(gè)城市落地。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有至少22個(gè)城市落地了政府收儲(chǔ)商品房的模式。

“一些城市動(dòng)作很快，借鑒意義比較大。預(yù)計(jì)未來政府常態(tài)化的公租房、安置房籌建，可能會(huì)更多轉(zhuǎn)向存量盤活。”李宇嘉說。

政府收房，錢從哪兒來？

政府收購(gòu)存量商品房，錢從哪兒來？5月17日，央行方面表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，用于收購(gòu)已建成未出售的商品房。

克而瑞地產(chǎn)研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，地方財(cái)政、租賃住房貸款支持計(jì)劃、城投平臺(tái)自籌資金是三大資金來源。央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款，將成為新的資金來源補(bǔ)充。

6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，要求按照“政府指導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路，借鑒前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動(dòng)存量商品房去庫存。

“近幾年，已有部分城市推進(jìn)由國(guó)資平臺(tái)出手，直接收購(gòu)開發(fā)商存量新房房源，改作租賃住房，預(yù)計(jì)未來將有更多配套政策跟進(jìn)，資金支持也有望進(jìn)一步加大。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶說。

“以購(gòu)代建”模式的推廣，需要確保其可持續(xù)，加強(qiáng)對(duì)收儲(chǔ)商品房的運(yùn)營(yíng)管理能力。對(duì)此，保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)也強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)制度保障和內(nèi)外部監(jiān)督，堅(jiān)持自愿參與、以需定購(gòu)、合理定價(jià)，嚴(yán)格避免新增地方隱性債務(wù)，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。

“自愿參與、以需定購(gòu)、合理定價(jià)，與市場(chǎng)化、法治化一脈相承，大意是各方參與都是自主自愿的，而且收購(gòu)行為要確保資金平衡，在順利配租配售出去以后，能償還銀行的貸款。”李宇嘉分析。

對(duì)于配合加快保障性住房再貸款落地生效，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，地方政府應(yīng)制定保障性住房配售辦法，配售價(jià)格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本加適度合理利潤(rùn)的原則測(cè)算確定。同時(shí)，要建立健全保障性住房和保障對(duì)象檔案，實(shí)行全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃建設(shè)保障性住房的全過程監(jiān)督。

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