6月14日，北京迎來6月份的第二場土拍，吸引了82家房企及聯(lián)合體參與競拍，最終3宗地塊全部封頂成交，攬金109.94億元，平均溢價率15%。值得注意的是，此次土拍，多個“新面孔”扎堆現(xiàn)身。

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隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入縮表出清、優(yōu)勝劣汰的階段，行業(yè)競爭格局已發(fā)生明顯變化。“幾家歡喜幾家愁。一部分房企被淘汰，綜合實力較強的頭部央企、國企經(jīng)營保持穩(wěn)健，一些區(qū)域深耕型的國企及民營房企作為’新勢力’正在崛起。”中指研究院在研報中指出。

“地產(chǎn)新勢力”不容小覷，但對于部分“黑馬”的擴張是否安全、其爆發(fā)式增長是否具備可持續(xù)性，業(yè)內(nèi)仍持謹慎態(tài)度。58安居客研究院院長張波向《》記者分析指出，目前來看，這些“新勢力”房企擴張的勢頭遠不如此前一些房企，加上前車之鑒，預計“穩(wěn)健型擴張”會是這類企業(yè)的主基調(diào)。

不過，“新勢力”的崛起依然被認為意味著房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展空間。“經(jīng)歷過行業(yè)洗牌后，隨著穩(wěn)信心等諸多政策的出臺，未來行業(yè)發(fā)展也將進入一輪新的穩(wěn)定期。”易居企業(yè)集團CEO丁祖昱向記者表示。就在6月12日，深圳“網(wǎng)紅盤”海德園正式開盤，237套房源全部售罄，平均每兩分鐘就售出一套千萬豪宅，被認為頗具提振深圳樓市信心的作用。

地產(chǎn)江湖涌現(xiàn)一批“新黑馬”

6月14日，北京迎來6月份的第二場土拍，3宗地塊全部封頂成交，攬金109.94億元，平均溢價率15%。《》記者注意到，此次土拍，除各地房企進京積極拿地外，一些“新面孔”也扎堆現(xiàn)身。

例如，在海淀雙新村地塊的報名者中，“防水巨頭”東方雨虹（002271）現(xiàn)身；順義區(qū)6022地塊起始價9.6億元，最終由石家莊創(chuàng)世紀（300083）以觸頂價格11.04億元競得，為該房企首次進京拿地；有一家“太原萃豐置業(yè)有限公司”，注冊時間為2023年6月12日，注冊次日即報名參與拿地，亦頗為引入關(guān)注。

上述于北京土地市場上出現(xiàn)的情況并不令人驚訝。在一、二線核心城市，近期橫空殺出的“黑馬”不在少數(shù)。

例如，6月9日，杭州年內(nèi)第五批次集中供地5宗全部成功出讓，攬金104.35億元，平均溢價率11.2%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。其中，耗資3.6億元搖中臨平東湖新城地塊的建杭置業(yè)頗為引人關(guān)注。據(jù)公開資料，這家成立不足四年的杭州本土房企，2023年內(nèi)已三次在土地市場上出手，共耗資30億元擴儲。而此前數(shù)日，在克而瑞發(fā)布的5月杭州房企流量榜單和全口徑銷售榜單中，建杭置業(yè)銷售額均位列第三，僅次于杭州本土巨頭濱江、綠城。

事實上，隨著行業(yè)洗牌的加速，目前2017年前后涌現(xiàn)的老一批“黑馬”正相繼陷入爆雷甚至退市的窘境，新一批“黑馬”正欲取而代之。正如中指研究院所言：“一部分房企被淘汰，綜合實力較強的頭部央企、國企經(jīng)營保持穩(wěn)健，一些區(qū)域深耕型的國企及民營房企作為新勢力正在崛起。”

以國企為例，除了頭部國企，在克而瑞公布的《2023年1—5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》上，來自廈門的建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售金額為776.2億元，躋身榜單第10位；TOP30房企中，中國鐵建（601186）、中交房地產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團、象嶼地產(chǎn)、國貿(mào)地產(chǎn)均占有一席之地。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，從2020—2022年的全國銷售數(shù)據(jù)來看，大家房產(chǎn)、象嶼集團等10家房企的全口徑銷售金額、行業(yè)排名均出現(xiàn)較為明顯的上升趨勢。其中，象嶼集團是2020—2022年間排名上升幅度最大的房企，全口徑銷售金額從2020年的TOP157上升至2022年的TOP56。

一批深耕型國資企業(yè)也正不斷向核心城市兇猛進軍：今年3月，上海大華集團首進北京，搶到了中簽率僅2.38%的最熱門地塊，該家公司的前身為上海寶山大場鎮(zhèn)附屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司；4月底，上海今年首輪集中供地中，由南昌市國資委持股90%的南昌市政聯(lián)手招商蛇口（001979）擊敗十余家房企，耗資17.31億元奪得浦東新區(qū)16號線周浦站地塊。

民營房企中，長期聚焦杭州市場的濱江集團（002244）無疑是區(qū)域深耕型民企“新勢力”的代表。該公司在2022年實現(xiàn)銷售額1539億元，其中杭州銷售額貢獻度提升至86.5%，位列克而瑞行業(yè)銷售排名第13位，較2021年提升9位。2022年，濱江集團共拿地41幅，拿地總金額733.5億元(權(quán)益拿地金額374.1億元)，土地儲備量位列行業(yè)第7；今年1—5月，濱江新增貨值429.8億元，拿地規(guī)模遠超過以往的規(guī)模房企。

值得一提的是，倚靠強大的實業(yè)背景，一些“新勢力”民企底氣十足。58安居客研究院院長張波向記者強調(diào)，“不同于以往以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的民企，今年拿地擴張的民企則大都有著深耕的實體產(chǎn)業(yè)母公司”。

例如，偉星地產(chǎn)母公司為偉星集團旗下?lián)碛袀バ枪煞荩?02003）和偉星新材（002372）兩家A股上市公司，分別為服飾輔材行業(yè)和塑料管道行業(yè)的龍頭。在克而瑞公布的1—5月房企拿地排行榜中，偉星地產(chǎn)新增貨值199億元，位列第12名。2022年，公司銷售額達到340億元，位列克而瑞百強銷售榜單第55位。另據(jù)官微透露，在2022年的區(qū)域經(jīng)營工作會議上，偉星房產(chǎn)提出要通過三至五年的努力，實現(xiàn)500億—900億元的銷售規(guī)模。

今年4月以來，江蘇家紡大戶南通亞倫集團股份有限公司旗下的亞倫地產(chǎn)相繼拿下西安、廣州兩宗熱門地塊，年內(nèi)新增土地貨值接近百億元。這家原本缺乏存在感的小房企，在中指研究院發(fā)布的《2023年1—5月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》上，以40億元的拿地金額位列全國第31位。

與此同時，還有一批曾經(jīng)蟄伏的房企在低調(diào)復蘇。克而瑞指出，“此前那些具有市場認可度的本土房企又憑借口碑以及資金安全性再度殺回”。例如，繼無錫、蘇州相繼成功奪地后，6月14日，路勁地產(chǎn)以約12.9億元的總價中標了廣州今年的第6宗搖號地塊。不到一個月時間，路勁的購地總金額已經(jīng)超過30億元。

“穩(wěn)健型擴張”仍是主基調(diào)

“地產(chǎn)新勢力”逆勢崛起的背后，是市場洗牌的加劇。正如濱江集團董事長戚金興所言：“不是我們猛，而是人家往后退的速度比我們快。”

張波則分析稱，從目前這些企業(yè)的擴張勢頭來看，主要基于兩點：一是房地產(chǎn)自去年開始的降溫帶動了土地市場的變化，不少一二線熱點城市優(yōu)質(zhì)低價的地塊開始增多，給市場提供了更多機遇；二是由于自身的較好的融資能力或者母公司提供的更多信用背書支持，給擴張本身提供了足夠的“彈藥”。

億翰智庫在近期發(fā)布的研報中指出，從量上說，這些企業(yè)可能無法補足品牌民營企業(yè)騰出的市場份額，也不能扭轉(zhuǎn)現(xiàn)已逐漸成型的行業(yè)格局，但可以肯定是，地方型的民營企業(yè)將會經(jīng)歷體量上升、份額搶占的過程，這股“新勢力”的能量不容小覷。

“近期很多新的民營企業(yè)往上發(fā)展，包括在各地拿地過程中，有相當一部分新勢力、民企往上發(fā)展。”億翰智庫董事長陳嘯天判斷，在此基礎(chǔ)上，預計明年金融機構(gòu)在合理杠桿下，與這批企業(yè)的合作會進入良性循環(huán)。

不過，對于部分突然崛起的“新勢力”，業(yè)內(nèi)頗為關(guān)注其擴張是否安全、是否具備可持續(xù)性。

克而瑞地產(chǎn)研究中心即直言，“新勢力”中，央企、國企的背景及母公司資源加持，可以擁有銀行授信等諸多優(yōu)勢。但對于(未上市)民營房企而言，融資則相對困難，其中寶華、偉星等通過股權(quán)質(zhì)押的方式進行融資，企業(yè)資金壓力也凸顯。

張波謹慎地指出，這些企業(yè)的擴張不一定具有持續(xù)性。“目前來看，由于擴張的勢頭遠不如此前一些房企，并且由于有了前車之鑒，預計穩(wěn)健型擴張會是這類企業(yè)的主基調(diào)，并且不排除市場一旦出現(xiàn)明顯波動，其拿地節(jié)奏也會隨之調(diào)整。”

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱建議，對于部分低調(diào)“復出”的企業(yè)來說，要想實現(xiàn)業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定的上升，獲得更大的發(fā)展空間，仍需要在投資策略、產(chǎn)品研究、多元化布局等多方面進行提升完善，持續(xù)的拿地能力、以及在改善型趨勢下產(chǎn)品的升級能力也將成為重要的考量。

盡管如此，業(yè)內(nèi)人士依然認為，“地產(chǎn)新勢力”的崛起意味著房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展空間。丁祖昱向《》記者樂觀地表示，“經(jīng)歷過行業(yè)洗牌后，隨著穩(wěn)信心等諸多政策的出臺，未來行業(yè)發(fā)展也將進入一輪新的穩(wěn)定期。”

6月15日，國新辦就2023年5月份國民經(jīng)濟運行情況舉行發(fā)布會，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉指出，從5月份情況看，房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，但受到多重因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍比較低迷，房地產(chǎn)市場還在緩慢恢復。但“從下階段看，隨著經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效，市場預期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)”。

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