10月11日，戴德梁行針對2022年三季度上海寫字樓市場、零售市場、大宗交易市場以及產業(yè)地產市場進行多維度的解讀。

上海寫字樓市場成交緩慢復蘇

(資料圖片)

2022年上半年，上海經濟恢復至去年同期的九成，6月份以后主要經濟指標明顯改善，受經濟回歸正常之利好，寫字樓需求正在逐漸恢復中。根據戴德梁行研究部數據顯示：三季度，上海甲級寫字樓凈吸納面積23.7萬平方米，環(huán)比上揚208.3%，其中核心區(qū)4.9萬平方米，新興區(qū)18.9萬平方米，均呈現環(huán)比上揚的趨勢，主要是新項目入市帶動交易的提升。

三季度徐匯中心區(qū)、蘇河灣、前灘三個區(qū)域均有重點項目入市，共計建筑體量27.7萬平方米，核心區(qū)徐家匯板塊"徐家匯中心三期T1"、新興區(qū)靜安蘇河灣板塊"華潤蘇河灣中心"以及前灘板塊"前灘國際廣場"入市。

基于后市供應壓力及經濟放緩下需求走勢的不確定性，寫字樓租金價格繼續(xù)下探，三季度全市甲級寫字樓平均租金8.16元/平方米/天，環(huán)比二季度下滑0.37%，新興區(qū)降幅相對更顯著。從寫字樓租賃成交的行業(yè)分布來看，今年前三季度，專業(yè)服務、金融及電子信息科技三大主力行業(yè)地位不變，貿易制造和生物醫(yī)藥排名第四、五位。從板塊來看，稀缺資源的北外灘、前灘、徐匯濱江、蘇河灣這些一江一河沿線板塊借助新項目入市，提供優(yōu)質辦公空間和優(yōu)勢租金價格吸引企業(yè)入駐；而一些老牌核心區(qū)位的陸家嘴、南京西路板塊則以深度行業(yè)聚焦保持成交優(yōu)勢。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務部總裁魏超英表示：從第三季度的成交數據來看，市場逐步復蘇，后市將延續(xù)這一穩(wěn)步復蘇態(tài)勢。營商環(huán)境方面，更開放的人才政策及五型經濟發(fā)展舉措為經濟進一步復蘇提供了強有力的保障；同時，上海也正在積極打造綠色低碳、元宇宙、智能終端等新興行業(yè)拓展產業(yè)發(fā)展新內涵。自今年6月起，上海新設企業(yè)數量明顯好轉，盡管是填補前期的不足，但第三季度企業(yè)的行動仍證明其對后市信心正在逐漸恢復。

上海優(yōu)質零售物業(yè)市場受到疫情沖擊影響較大 政府出臺政策刺激消費

在三季度，上海市政府出臺了一系列刺激消費措施，修復本地居民的消費信心，助力零售市場回暖，如"五五購物節(jié)"、"愛購上海電子消費券"等，上海市中高端購物中心的客流量顯著回升。然而，零售空間租賃需求的復蘇尚處于初始階段，多數零售物業(yè)的業(yè)主仍維持租金減免和商務優(yōu)惠條件以吸引零售商入駐。

本季度優(yōu)質開發(fā)商的零售物業(yè)在十一黃金周之前搶先入市，助力市場回暖。如蘇河灣萬象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街和上海天空萬科廣場，分別為市場新增60,000平方米、20,000平方米、110,000平方米和100,000平方米的零售面積。同時項目內均開設大量國內首店，例如，OTB集團旗下Maison Margiela全球最大旗艦店、MARNI中國首家概念旗艦店、JILSANDER中國首家旗艦店、AMIRI亞太首店已于7月8日率先在錦滄文華揭幕。

上海經過2022年年初的疫情不少新開的載體與品牌在開業(yè)籌備的階段受到影響，部分選擇延期開業(yè)的時間。疫情后品牌在載體的選擇上，也有著不小的變化。以零售業(yè)態(tài)為主，國內外品牌首店或首家線下零售店鋪均選擇核心商圈的沿街店鋪作為載體。同時國際一線大牌對于中國市場不斷融入新的趨勢，在客群鎖定上不單是聚焦于高凈值人群。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產部高級助理董事陳云九表示，疫情對于消費的影響正在逐漸消除，本季度全市商圈消費集中度加強，重點商圈提質效應顯著。展望未來，目前上海的疫情狀況有所改善，上海市經濟及商業(yè)已基本恢復正軌。短時間內商業(yè)載體與品牌的開業(yè)節(jié)奏將會放緩，但未來新載體與新品牌的開業(yè)節(jié)奏將逐步恢復正常。

同時上海的零售市場在經歷疫情后，不少新開業(yè)的品牌端在載體選擇上也有一些新思路與新趨勢；品牌端更加傾向于經營時間靈活、有外擺條件、沿街的空間載體。在品牌段的未來視野上也出現了一些新的思路。品牌端除了讓自2020年疫情之后，已有3年時間無法踏出國門的中國消費者有了極具活力、奢華與新鮮的體驗。更是預示著品牌段未來將會通過新跨界、新聯名、新體驗等吸引更多的中國新中產階級客群。

投資型買家回歸成大宗市場主流

2022年第三季度上海共錄得14宗、共計153億元大宗交易。受2022第二季度上海疫情對于大宗交易影響延續(xù)顯現，第三季度成交總額遠低于去年同期水平。

物業(yè)類型方面，三季度辦公成交額占比依舊穩(wěn)定維持在超60%的水平，成交總金額達93.2億元，其中不乏如佳兆業(yè)金融中心、君康金融廣場等高金額交易，單筆交易均突破20億元。工業(yè)熱度不減，以20%的成交額占比穩(wěn)居第二。投資者對商業(yè)項目出手保持謹慎，其成交金額占比穩(wěn)定在15%左右。

關于買家類型，投資型買家成交占比大幅度增加，由上半年的42%提升至第三季度的79%，回歸成為市場主流；自用買家成交金額僅占21%，主要受本季度自用買家交易平均金額相對較小所影響。內外資對比中，內資買家繼續(xù)主導市場，71%的占比與上半年持平，維持市場高度活躍。

展望四季度，戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強提出四大預測：

因疫情反復及二季度封控延續(xù)影響，預計2022全年成交總額將低于去年的千億規(guī)模；

內資買家活躍度更高，預計四季度表現持續(xù)亮眼；

物流資產包項目熱度不減，預計四季度物流類型項目成交總額將顯著提升；

多單REITs成功發(fā)行，民間資本可直接參與物業(yè)投資，預計產業(yè)園區(qū)、公寓等類型物業(yè)成交額將持續(xù)走高。

華東高標倉庫租賃市場恢復較緩 物流資產投資交易趨緊 冷鏈需求持續(xù)旺盛

三季度，華東高標倉庫租賃市場恢復較緩。受疫情影響，上海地區(qū)生鮮食品、保供食品需求增長，電商類消費類需求減弱，但電商、快運快遞仍為本季度上海高標倉庫市場主要租戶。上海高標倉庫市場平均租金環(huán)比微降0.65%，至47.8元/平方米/月；市場空置率環(huán)比上升4.98個百分點至10.6%。

環(huán)滬地區(qū)制造業(yè)企業(yè)復工復產，制造業(yè)需求問詢增加。上海地區(qū)及昆山地區(qū)供應緊張且租金較高，租戶為降低成本外遷至嘉興、蘇州縣級區(qū)域（太倉、常熟）。此外，上海及環(huán)滬地區(qū)政府對租戶入駐的注冊納稅要求嚴格，部分租戶到期后需更換優(yōu)質租戶。江蘇省高標倉庫市場平均租金環(huán)比微漲0.18%，至34.1元/平方米/月；市場空置率環(huán)比上升2.17個百分點至12.0%。浙江省高標倉庫市場平均租金環(huán)比微降0.59%，至35.7元/平方米/月；市場空置率環(huán)比上升1.04個百分點至14.7%。

此外，政府對不合規(guī)的老舊倉儲內的丙一類產品進行清理，同時租戶對產品細分及消防安全的意識提升，丙一類產品需求增長。本季度新增丙一類消費高標庫供給呈上升趨勢，可消化一部分丙一類產品需求。

緊受疫情影響，國內消費需求低迷，高標倉整體市場租金呈現下降趨勢，導致主流地產開發(fā)基金及物流開發(fā)商資金收緊，項目投資對區(qū)域要求趨于嚴苛。上海、大蘇州地區(qū)、無錫、浙江地區(qū)杭州、嘉興等投資熱門城市仍受投資者關注。此外，政府對產業(yè)導入、稅收及投資強度要求提升，增加上海及環(huán)滬地區(qū)投資熱門城市的投資難度。

隨著疫情緩和，線下餐飲及商超零售的經營逐步恢復常態(tài)，食品預制菜需求旺盛，促進預制菜品的市場需求量增長。多溫庫結合中央廚房、食品加工的模式增加，滿足食品存儲需求的同時保障食品安全及食品新鮮度。

戴德梁行中國區(qū)產業(yè)地產部董事總經理蘇智淵表示，華東高標倉庫租賃市場恢復較緩，受四季度電商促銷旺季影響，預計華東整體高標倉庫物流市場需求短期內拉升，空置率有望降低。物流資產投資交易趨緊。冷庫改造需求呈現旺盛態(tài)勢，整體冷鏈需求仍保持著增長態(tài)勢。

標簽： 萬平方米 零售市場 個百分點