在疫情影響與融資受限的雙重壓力下，商業(yè)地產(chǎn)類REITs產(chǎn)品又火了起來。

11月的第一天，百聯(lián)股份便傳來了好消息，“中聯(lián)上海證券-百聯(lián)股份第一期資產(chǎn)支持專項計劃”獲得上交所無異議函。

(資料圖片)

按照交易流程，接下來，百聯(lián)股份這支21.06億元的類REITs產(chǎn)品將進(jìn)入正式的發(fā)行階段。

實際上，近兩年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行、居民消費(fèi)意愿減弱以及疫情的多點(diǎn)散發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)客流量減少、空置率上升、現(xiàn)金流困難等情況。

于是，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商將目光投向類REITs產(chǎn)品。

而這種以非公開方式向合格投資者募集資金，通過SPV投資于不動產(chǎn)資產(chǎn)的方式，不僅能夠滿足企業(yè)的融資需求，更能實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債的出表訴求，降低實體經(jīng)濟(jì)的杠桿率。

百聯(lián)試水類REITs

近兩年，由于調(diào)控因素影響，房企們從銀行等金融機(jī)構(gòu)融資的傳統(tǒng)渠道遭到限制，手握存量項目的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商們，開始尋求資產(chǎn)證券化的道路。

百聯(lián)股份便是其中之一。

據(jù)了解，早在今年7月，百聯(lián)股份便萌生了資產(chǎn)證券化的想法，彼時，該公司將其位于上海的兩座購物中心擺上貨架。

據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所消息，上海百聯(lián)百貨經(jīng)營有限公司旗下2家公司100%股權(quán)及對標(biāo)的公司債權(quán)被掛牌，轉(zhuǎn)讓價格合計20.29億元。

其中，上海百聯(lián)金山購物中心有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司51,779萬元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格8.93億元；而上海百聯(lián)川沙購物中心有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司63,406萬元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格11.36億元。

不過，這次掛牌，并不是為了賣項目，而是醞釀資產(chǎn)證券化，盤活存量項目。

據(jù)了解，百聯(lián)金山公司持有位于上海金山新城核心區(qū)的百聯(lián)金山購物中心，項目于2010年9月28日建成開業(yè)。

項目開業(yè)之初，其100%的出租率，創(chuàng)下了國內(nèi)購物中心租戶同步開業(yè)率之最，同時這也是當(dāng)時上海金山區(qū)最大的集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的購物中心。

運(yùn)營至今，百聯(lián)金山購物中心也已經(jīng)進(jìn)入了成熟期，每年為百聯(lián)股份帶來可觀的收益與現(xiàn)金流。

以2021年為例，百聯(lián)金山公司全年實現(xiàn)營收9806.33萬元，凈利潤2053.97萬元，扣非凈利潤1904.33萬元，公司期末總資產(chǎn)4.79億元，凈負(fù)債2.01億元，期末凈資產(chǎn)2.77億元。

即便受疫情影響上海面臨短期封控，該公司的業(yè)績同樣毫不遜色，2022年1-4月，實現(xiàn)營收3260.42萬元，凈利潤3.58億元。

相比之下，百聯(lián)川沙公司持有的百聯(lián)川沙購物中心，似乎稍顯“年輕”。

資料顯示，這一項目地處上海浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)核心區(qū)域，商場總建筑面積9.3平方米，其中地上建筑面積達(dá)4.7萬方，項目于2017年4月27日正式開門迎客。

雖然開業(yè)時間并不算太長，但百聯(lián)川沙購物中心基本實現(xiàn)了正向的盈利。2021全年，該公司總營收1.13億元，凈利潤60.64萬元，期末凈資產(chǎn)4.19億元。

以此可見，百聯(lián)金山購物中心、百聯(lián)川沙購物中心均屬于效益相對可觀的項目。

分析人士強(qiáng)調(diào):“資產(chǎn)證券化也不是隨隨便便能做的，要有優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，還要考慮資產(chǎn)是否具有持續(xù)性。”

根據(jù)交易流程，百聯(lián)股份已于10月25日將上述兩項目的股權(quán)及相應(yīng)債券在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，等待計劃管理人代表專項計劃參與標(biāo)的資產(chǎn)的摘牌。

對百聯(lián)股份而言，以兩個重資產(chǎn)商業(yè)項目開展類REITs，可以盤活存量資產(chǎn)，加快資金回籠，提高公司的資金使用效率。

該公司在公告中亦明確，本次標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)計增加公司合并報表利潤約5.3億元。

更重要的是，這一次掛牌轉(zhuǎn)讓之后，百聯(lián)股份同樣繼續(xù)管理和運(yùn)營上述兩個項目，與此同時，交易實施之后，兩個項目公司將不再納入百聯(lián)股份的合并報表當(dāng)中，

也就是說，百聯(lián)股份一次性實現(xiàn)了兩個項目由“重”轉(zhuǎn)“輕”的目的，達(dá)到了負(fù)債的出表目的，促進(jìn)商業(yè)輕資產(chǎn)的收益提升。

REITs熱火

自2021年6月首批公募REITs上市交易以來，國內(nèi)公募REITs試點(diǎn)正逐步落地。

不過，當(dāng)前國內(nèi)公募REITs試點(diǎn)尚未涉及商業(yè)地產(chǎn)，但越來越多的企業(yè)在類REITs領(lǐng)域摩拳擦掌。

其中，百聯(lián)股份發(fā)行的這支類REITs產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)到21.06億元，優(yōu)先級18.95億元，占比達(dá)到89.98%，優(yōu)先級份額主要由市場機(jī)構(gòu)投資人認(rèn)購，而次級產(chǎn)品共計2.11億元，占比為10.02%，百聯(lián)集團(tuán)認(rèn)購不超過50%的次級份額。

上述產(chǎn)品的期限為3+3+3+3+3+3年，產(chǎn)品到期后，百聯(lián)控股提出的退出方案包括續(xù)發(fā)下一期產(chǎn)品、百聯(lián)集團(tuán)優(yōu)先收購、市場化處置以及對接公募REITs。

不止是百聯(lián)股份，近兩年包括華潤、首創(chuàng)、招商、印力、金茂等企業(yè)紛紛試水商業(yè)類REITs產(chǎn)品。

就在10月下旬，華潤置地將北京清河萬象匯擺上貨架，以鏈接資產(chǎn)證券化。

更早之前的2020年10月“中信金石-招商蛇口一期資產(chǎn)支持專項計劃”在深交所成功發(fā)行，標(biāo)的資產(chǎn)為南京馬群花園城購物中心；2021年1月21日，“金茂華福-申萬-金茂商業(yè)卓越1號資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，底層標(biāo)的物業(yè)為中國金茂位于長沙及青島兩處核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)購物中心。

根據(jù)平安證券此前發(fā)布的研報，2014-2019年國內(nèi)類REITs產(chǎn)品共發(fā)行68支，累計發(fā)行金額1402.8億元，其中排名前三的物業(yè)類型為購物中心、寫字樓、零售門店，分別占比33%、25%、19%。

2020年、2021年兩年，我國發(fā)行的類REITs產(chǎn)品分別為22支、18支，總規(guī)模分別為382.655億元及332.01億元；2022年前10月，國內(nèi)共發(fā)行類REITs產(chǎn)品11只，發(fā)行規(guī)模總計226.21億元，商業(yè)物業(yè)依舊占據(jù)大額比例。

分析人士強(qiáng)調(diào)，類REITs作為一種金融工具，能夠盤活存量資產(chǎn)，降低企業(yè)的杠桿水平，進(jìn)一步為實體經(jīng)濟(jì)企業(yè)加速發(fā)展注入活力。

實際上，對國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)而言，當(dāng)前除了類REITs產(chǎn)品，CMBS同樣也是較為常見的證券化融資工具，與此同時，由于CMBS發(fā)行架構(gòu)較類REITs更簡易，因此也獲得了不少企業(yè)的青睞。

今年4月25日，中國金茂以北京凱晨世貿(mào)中心為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立的“中信證券-金茂凱晨2022年綠色資產(chǎn)支持專項計劃（碳中和）”完成簿記，發(fā)行規(guī)模為87.08億元，全場認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)2.5倍，票面利率3.4%，期限18（3+3+3+3+3+3）年。

最近一次是10月25日，華潤置地成功發(fā)行10年期“石家莊萬象城資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS）”，規(guī)模30.01億元，發(fā)行利率4.0%。

與類REITs不同的是，CMBS在交易中，底層資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，信托計劃僅享有對項目公司的抵押貸款，因此底層資產(chǎn)會計處理上不出表。

而權(quán)益型類REITs，其底層資產(chǎn)將被剝離至SPV名下，而SPV的全部股權(quán)將轉(zhuǎn)移給私募基金，故底層資產(chǎn)的所有權(quán)變化。從會計處理來看，即底層資產(chǎn)實現(xiàn)了出表，同時帶走相應(yīng)的負(fù)債。

“無論是CMBS還是類REITs，都為存量商業(yè)項目的價值釋放提供助力”，分析人士認(rèn)為。

至于商業(yè)地產(chǎn)公募REITs何時到來，上述分析人士則認(rèn)為，“公募REITs向商業(yè)不動產(chǎn)擴(kuò)容的呼聲很高，未來一定是大趨勢。”

標(biāo)簽： 百聯(lián)股份 購物中心 商業(yè)地產(chǎn)