從21年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“提升制造業(yè)核心競爭力”到“十四五”發(fā)展規(guī)劃綱要提出“制造強國”，隨后各地政府相繼在今年加速、加碼制造業(yè)扶持政策。

以深圳、廣州、天津、合肥等諸多城市在制造強國的大背景下，相繼重提“工業(yè)立市”、“制造強市”的口號，進(jìn)一步明確了制造業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位。

但值得注意的是，大城市等增量土地十分稀缺，用地成本也在不斷攀升，在此背景下一、二線城市又該如何解決制造業(yè)的工業(yè)廠房需求？

(資料圖片)

工業(yè)上樓

向空中探索產(chǎn)業(yè)空間

深圳是其中最具代表性的城市，從1986年開始到2017年，深圳城市建設(shè)用地已達(dá)到900多平方公里，接近深圳可建設(shè)用地總指標(biāo)。其中，工業(yè)用地規(guī)模在2015年也達(dá)到了峰值，約為316平方公里，到2020年，深圳市劃定了270平方公里的“工業(yè)紅線”，并時至今日牢嚴(yán)格守住了這一標(biāo)準(zhǔn)，又該如何大力發(fā)展制造業(yè)時的產(chǎn)業(yè)空間難題？

深圳的工業(yè)上樓實踐借鑒了裕廊工業(yè)園工業(yè)上樓產(chǎn)品的經(jīng)驗，一方面新加坡本身國土面積較小僅為733.1平方公里，而裕廊工業(yè)園區(qū)僅用不到全國十分之一的國土面積，貢獻(xiàn)了全國超過20%的GDP，工業(yè)上樓功不可沒。

深圳如今雖然產(chǎn)業(yè)用地飽和，但其中有著長期閑置的工業(yè)用地、單層廠房占據(jù)過多工業(yè)用地、不少產(chǎn)業(yè)空間也被“散亂差”的企業(yè)占據(jù)等諸多問題，導(dǎo)致工業(yè)用地整體的使用效率較低。產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”勢在必行，并且在“制造強市”的大背景下，工業(yè)上樓不僅可以解決工業(yè)用地“卡脖子”問題，進(jìn)一步提高制造型園區(qū)的工業(yè)用地是用效率，也能為中小型制造企業(yè)解決因租金、場地和運作等限制造成的功能設(shè)置分散的難題。

“上下游，就在上下樓”，工業(yè)上樓這類高密度的制造業(yè)載體，在主打特色產(chǎn)業(yè)集群的背景下，為同一產(chǎn)業(yè)方向的企業(yè)提供更多交流合作的契機，有效地在大樓中形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，生產(chǎn)設(shè)備、相關(guān)上下游企業(yè)直接可以在樓中采購及供應(yīng)，直接上下樓即可。

工業(yè)上樓

不止是一線城市的寵兒

在制造業(yè)熱潮回流一線城市的大環(huán)境下，工業(yè)上樓可以極大地緩解寸土寸金的一線城市工業(yè)用地不足的壓力，減少用地成本。包括上海在內(nèi)的眾多一線城市在推動制造業(yè)發(fā)展、盤活存量用 地、高效產(chǎn)出等需求之下，工業(yè)上樓將成為必然選擇。

二三線城市，在工業(yè)用地充足的情況下，工業(yè)上樓則沒有了市場？

答案是否定的。

根據(jù)近期針對二三線城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場情況的調(diào)研，有一個非常明顯的特點，在二三線城市的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域中廠房載體一房難求，相比之下辦公類載體的市場顯得供大于求。

雖然在二三線城市整體工業(yè)用地儲備較多，但整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況如今并未達(dá)到“遍地開花”的局面，產(chǎn)業(yè)仍然集聚于幾個核心園區(qū)中，而這些園區(qū)趨于飽和，很難拿出大面積的工業(yè)用地為制造業(yè)企業(yè)提供充足的單層廠房。

二三線城市除了在開發(fā)新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)之外，如何有效盤活存量項目以及進(jìn)一步提升工業(yè)用地的使用效率依然關(guān)鍵。產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域工業(yè)用地與一線城市如初一輒，同樣面臨工業(yè)用地不足、使用效率較低的問題。

工業(yè)上樓同樣也是二三線城市核心區(qū)域的必然選擇。

工業(yè)上樓

仍有問題需要解決

1、產(chǎn)業(yè)獨特的產(chǎn)品需求

在如今大熱的集成電路、生物醫(yī)藥、航天航空等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)對于廠房從防震、防塵、隔音、載重、排污等方面有著獨特而又高標(biāo)準(zhǔn)的要求。即使是生物醫(yī)藥領(lǐng)域，制藥、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)方向?qū)τ谳d體的訴求也有著差異。

工業(yè)上樓勢必?zé)o法像單層廠房那般，根據(jù)招商企業(yè)類型，再定制建造或是針對性的調(diào)整載體硬件設(shè)施設(shè)備。工業(yè)上樓產(chǎn)品將十分依賴前期的產(chǎn)業(yè)定位，需要精準(zhǔn)的針對符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)特色的產(chǎn)業(yè)群體，打造符合其要求的工業(yè)上樓產(chǎn)品，或是在相關(guān)條件允許的情況下提高標(biāo)準(zhǔn)、留出足夠的改建余地等。

2、市場接受度不足

雖然工業(yè)上樓產(chǎn)品在產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)內(nèi)愈發(fā)火熱，但就市場情況而言，制造業(yè)企業(yè)仍然更加傾向于底層，反應(yīng)在產(chǎn)品端就是底層價格依然是最貴的，越往上越便宜。

這將間接導(dǎo)致工業(yè)上樓變成地方政府或是園區(qū)運營商的一廂情愿，園區(qū)方反而花了更高的成本，打造了一個市場接受度更低的產(chǎn)品。錯位定價、優(yōu)惠政策治標(biāo)不治本，本質(zhì)上雖然如今部分產(chǎn)業(yè)可以上樓，但依然無法避免大型設(shè)備、原料、產(chǎn)品等問題。

工業(yè)上樓如今在國內(nèi)仍然處于起步階段，如何從承重、運輸?shù)犬a(chǎn)品建設(shè)方面解決制造業(yè)上樓的后顧之憂才是推行的關(guān)鍵。深圳全至科技創(chuàng)新園作為行業(yè)內(nèi)最典型的工業(yè)上樓項目，已經(jīng)打造了一個工業(yè)上樓的標(biāo)桿案例。集高端制造和研發(fā)辦公為一體的工業(yè)上樓，配備了滿足工業(yè)生產(chǎn)需求的樓層荷載、多臺高載重大型貨梯、大型全天候卸貨平臺、高速電梯等相關(guān)設(shè)施，能夠解決大部分制造業(yè)企業(yè)的訴求。

結(jié)語

工業(yè)上樓迅速成為了如今產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)最炙手可熱的話題，也是各大園區(qū)運營商、各地政府追逐制造的重要砝碼。

但如今的工業(yè)上樓仍然處于發(fā)展階段，如果在解決地方工業(yè)用地問題的同時，打造一個能夠真正滿足制造業(yè)企業(yè)訴求的工業(yè)上樓產(chǎn)品，才能真正緩解當(dāng)前工業(yè)用地緊張、優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)機構(gòu)、推動產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。

標(biāo)簽： 工業(yè)用地 一線城市 使用效率