存量時(shí)代，產(chǎn)業(yè)用地增容提效的需求逐漸催生了一種新的趨勢(shì)——“工業(yè)上樓”模式漸成風(fēng)口。

繼去年11月，深圳市提出為期五年的建設(shè)供應(yīng)計(jì)劃之后，1月10日，深圳市又舉行了“20+8”產(chǎn)業(yè)2000萬(wàn)㎡“工業(yè)上樓”廠房空間項(xiàng)目招商大會(huì)，以平均35元每月每平方米的優(yōu)惠價(jià)格，保障及推進(jìn)深圳市制造業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

(資料圖片僅供參考)

一石激起千層浪，深圳市對(duì)“工業(yè)上樓”計(jì)劃的加速推進(jìn)，使得“工業(yè)上樓”的熱度再上一層樓。事實(shí)上，在近年工業(yè)用地供需矛盾的逐漸加劇，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、國(guó)家政策的引導(dǎo)鼓勵(lì)等諸多元素的驅(qū)動(dòng)下，工業(yè)上樓作為一種載體空間新模式，勢(shì)必成為潮流。

工業(yè)上樓，早有苗頭

工業(yè)上樓，顧名思義，就是將傳統(tǒng)單層鋪開(kāi)的扁平式廠房匯聚到高層樓層的垂直化空間形態(tài)。該模式對(duì)制造業(yè)發(fā)展有著諸多利好，近年來(lái)受到廣泛關(guān)注。

1、中國(guó)香港，締造向上生長(zhǎng)新模式

“工業(yè)上樓”事實(shí)上起源于中國(guó)香港。“寸土寸金”的中國(guó)香港，在上世紀(jì)70年代，為充分利用發(fā)達(dá)國(guó)家向發(fā)展中地區(qū)轉(zhuǎn)移勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)，快速發(fā)展輕工業(yè)，催生了大面積的高層廠房的需求。例如高達(dá)24層的新海怡廣場(chǎng)，曾是全球電子生產(chǎn)的重要集聚地。

80年代后，同樣地小、資源短缺的新加坡，根據(jù)自身重工業(yè)比重大，中小輕工企業(yè)偏少，而重工業(yè)對(duì)建筑承重、建筑層高要求非常高的實(shí)際特點(diǎn)，發(fā)明了三層疊三層，最高為9層形態(tài)的“堆疊式廠房”。

同時(shí)，在運(yùn)營(yíng)建設(shè)上探索了“國(guó)家孵化扶持”的新模式——“工業(yè)上樓”的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)由新加坡政府貿(mào)工部下屬官方機(jī)構(gòu)裕廊集團(tuán)負(fù)責(zé)，為市場(chǎng)提供低租金的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。

2、“向天空要空間”已成趨勢(shì)

中國(guó)內(nèi)地的工業(yè)上樓項(xiàng)目則最早發(fā)展于深圳——2012年，全至科技創(chuàng)新園按照“廠房+寫(xiě)字樓”的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了23層的摩天工廠，這些年來(lái)一直被譽(yù)為 “國(guó)內(nèi)‘工業(yè)上樓’第一園”。

隨后，東莞、佛山等珠三角地區(qū)紛紛開(kāi)啟工業(yè)上樓的實(shí)踐探索，如廣東省政府提出推進(jìn)工業(yè)上樓，將“工業(yè)上樓”作為提升工業(yè)空間、夯實(shí)先進(jìn)制造業(yè)根基的重要舉措；深圳寶安區(qū)制定工業(yè)上樓工作指引；東莞出臺(tái)《關(guān)于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間加快推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出“開(kāi)發(fā)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈”等。

和新加坡、中國(guó)香港等原因類(lèi)似，中國(guó)內(nèi)地珠三角地區(qū)開(kāi)啟工業(yè)上樓的探索也是源于城市發(fā)展面臨著越來(lái)越嚴(yán)重的土地資源緊缺，制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)催化了工業(yè)上樓的加速發(fā)展。

尤其是近年來(lái)，隨著中央“脫虛向?qū)崱钡恼邔?dǎo)向，“工業(yè)立市、制造業(yè)強(qiáng)市”的呼聲也越來(lái)越強(qiáng)烈。廠房“一房難求”，青島、武漢、寧波等其他沿海與內(nèi)陸城市也紛紛開(kāi)啟“工業(yè)上樓”相關(guān)研究，“向天空要空間”已成重要趨勢(shì)。

工業(yè)上樓，必成潮流

“工業(yè)上樓”除了對(duì)工業(yè)制造業(yè)有著諸多利好，對(duì)于我國(guó)產(chǎn)業(yè)空間的優(yōu)化、拓展也有著重要意義和價(jià)值。目前，我國(guó)“工業(yè)上樓”也初步具備了驅(qū)動(dòng)其發(fā)展的多樣因素。可以預(yù)見(jiàn)，工業(yè)上樓勢(shì)必成為我國(guó)工業(yè)建設(shè)乃至產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向。

1、工業(yè)上樓將重塑園區(qū)市場(chǎng)格局

“工業(yè)上樓”之所以這么受到關(guān)注，不僅在于其能夠緩解用地緊張，提升園區(qū)的工業(yè)用地使用效率等問(wèn)題，更對(duì)政府、企業(yè)、園區(qū)開(kāi)發(fā)商等都有多重作用：

對(duì)于政府而言，工業(yè)上樓不失為一項(xiàng)緩解城市增量發(fā)展和建設(shè)用地供應(yīng)緊張矛盾的有效舉措，不僅可以提高土地的利用效率，還可以倒逼產(chǎn)業(yè)的“騰籠換鳥(niǎo)”和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

對(duì)于園區(qū)開(kāi)發(fā)主體而言，工業(yè)上樓或可導(dǎo)致園區(qū)市場(chǎng)格局的重塑。以深圳為例，深圳本次發(fā)布的工業(yè)廠房平均租金為35元每平方米每月，遠(yuǎn)低于商辦、產(chǎn)辦市場(chǎng)。大體量的廠房投入無(wú)疑會(huì)沖擊原有市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)企業(yè)在考慮優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間和市場(chǎng)化園區(qū)時(shí)，廠房的價(jià)格會(huì)更有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)化園區(qū)客戶(hù)構(gòu)成將發(fā)生重大變化。

因此，通過(guò)工業(yè)上樓，還會(huì)倒逼現(xiàn)有園區(qū)開(kāi)發(fā)主體改變?cè)械拇址判桶l(fā)展模式，更加的精耕細(xì)作，并可能延伸出更多豐富的創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式。

對(duì)于園區(qū)企業(yè)而言，工業(yè)上樓一方面能為園區(qū)企業(yè)尤其是中小型制造企業(yè)解決因租金、場(chǎng)地和運(yùn)作等限制造成的功能設(shè)置分散的難題，另一方面更帶來(lái)了企業(yè)成長(zhǎng)的助力。

所謂“上下游，就在上下樓”的口號(hào)，就形象生動(dòng)的展示了同一產(chǎn)業(yè)方向上相關(guān)上下游企業(yè)在同一棟樓的交流合作契機(jī)，能夠更有效率的在大樓中形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

2、工業(yè)上樓可能實(shí)現(xiàn)新一輪爆發(fā)

隨著政策、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)、資本等諸多要素的逐漸成熟，加諸2023年疫情放開(kāi)，工業(yè)上樓或?qū)⒂瓉?lái)新一輪機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)新一輪爆發(fā)。

1、政策：多地重提“制造業(yè)回流”，工業(yè)上樓為制造業(yè)提供空間保障

脫虛向?qū)嵰恢笔墙鼉赡晡覈?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主旋律。二十大報(bào)告中明確提出要發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)“建設(shè)制造強(qiáng)國(guó)”，多地政府報(bào)告中也明確將制造強(qiáng)市寫(xiě)入政府工作報(bào)告或?qū)⒅圃鞓I(yè)項(xiàng)目列入重大項(xiàng)目清單。

2023年隨著防疫政策的寬松，復(fù)工復(fù)產(chǎn)步伐加快，制造業(yè)建設(shè)將會(huì)成為2023年經(jīng)濟(jì)工作中的重點(diǎn)任務(wù)。例如，深圳的政策文件中就規(guī)劃了2023年工業(yè)建筑面積3.96億平方米，未來(lái)規(guī)劃增量更高達(dá)1.42億平方米，這難以通過(guò)增量用地來(lái)實(shí)現(xiàn)。

而工業(yè)上樓能夠有效解決“制造業(yè)空間從哪里來(lái)” 的問(wèn)題，通過(guò)高強(qiáng)度、集約化成片開(kāi)發(fā)，助力政府實(shí)現(xiàn)增量目標(biāo)。

2、產(chǎn)業(yè)：工業(yè)上樓契合產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代需求，是導(dǎo)入先進(jìn)產(chǎn)能的有效切入點(diǎn)

制造業(yè)在城市進(jìn)程的演化中起到重要作用，對(duì)城區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化起著巨大的帶動(dòng)作用，推動(dòng)城市人口、社會(huì)生產(chǎn)力、社會(huì)生活等轉(zhuǎn)向都市化狀態(tài)。因此，為避免城市“空心化”，加快產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)二”是不少城市近年來(lái)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關(guān)鍵。

以深圳為例，深圳此次“20+8”產(chǎn)業(yè)布局的目的就在于培育新動(dòng)能，導(dǎo)入新產(chǎn)能，實(shí)現(xiàn)新增量，而工業(yè)上樓項(xiàng)目正是其落實(shí)產(chǎn)業(yè)集群布局的重要抓手。

一方面“工業(yè)上樓”有助于實(shí)現(xiàn)空間集聚，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈寫(xiě)作，助力打造高端制造產(chǎn)業(yè)集群；另一方面優(yōu)惠的租價(jià)極大的提升了對(duì)新型產(chǎn)業(yè)和科技企業(yè)的吸引力，是導(dǎo)入先進(jìn)產(chǎn)能的有效切入點(diǎn)。

3、市場(chǎng)：目標(biāo)客戶(hù)群體大，疫情放開(kāi)后預(yù)期市場(chǎng)需求還將提升

當(dāng)下園區(qū)客戶(hù)群體主要還是以中小企業(yè)為主，而中小企業(yè)受限于企業(yè)資金和資質(zhì)，自行購(gòu)買(mǎi)地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)廠房物業(yè)將面臨“前期成本高，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)難”、“報(bào)建審批過(guò)程復(fù)雜，時(shí)間成本高企”等一系列難點(diǎn)。

因此相較而言，廠房以其資金和時(shí)間成本優(yōu)勢(shì)成為中小企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)的重要選擇。同時(shí)，統(tǒng)一規(guī)劃的高層廠房更易于中小企業(yè)享受產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。

疫情放開(kāi)后，可以預(yù)見(jiàn)工業(yè)廠房的需求還會(huì)進(jìn)一步提升。綜合來(lái)看未來(lái)市場(chǎng)需求大，發(fā)展空間廣闊。

4、資本：REITs試點(diǎn)進(jìn)一步突破，助力工業(yè)上樓形成良性循環(huán)

2022年園區(qū)REITs取得了進(jìn)一步的突破，上市5支新軍，顯示出市場(chǎng)對(duì)于這一類(lèi)產(chǎn)品的強(qiáng)烈追捧。不難預(yù)見(jiàn)，2023年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs將會(huì)迎來(lái)進(jìn)一步的大爆發(fā)。　

而“工業(yè)上樓”項(xiàng)目收益較為穩(wěn)定，具有突出的資產(chǎn)資本化潛力，同時(shí)新建廠房產(chǎn)權(quán)清晰，資產(chǎn)流動(dòng)性較好，具有較大升值潛力。

因此，工業(yè)上樓項(xiàng)目和REITs的匹配性較好，通過(guò)設(shè)立REITs基金，以租金收入和少量變現(xiàn)提供分紅來(lái)提升存量廠房的流動(dòng)性，從而募集更多的證券市場(chǎng)資金，形成資金“活水”，擴(kuò)大“工業(yè)上樓”建設(shè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)“資源—資產(chǎn)—資本—資金”良性循環(huán)的“滾雪球”效應(yīng)，使得建設(shè)運(yùn)營(yíng)方和租用方雙贏，形成良性循環(huán)。

工業(yè)上樓，未來(lái)勢(shì)頭

總體而言，當(dāng)前“工業(yè)上樓”作為一種空間供給的新模式，擁有著良好的發(fā)展機(jī)遇。并且隨著我國(guó)土地資源增量空間的逐漸見(jiàn)頂和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、高質(zhì)量發(fā)展需求的矛盾演化逐漸突出，長(zhǎng)期而言，“工業(yè)上樓”的發(fā)展勢(shì)頭也不會(huì)逆轉(zhuǎn)。

未來(lái)，隨著工業(yè)上樓的進(jìn)一步發(fā)展，行業(yè)可能會(huì)呈現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢(shì)。

趨勢(shì)一：工業(yè)上樓將以準(zhǔn)公共產(chǎn)品為主要模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)

“工業(yè)上樓”模式誕生的本意，就是為了緩解工業(yè)用地緊張，提升土地利用效率，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)“騰籠換鳥(niǎo)”。這意味著工業(yè)上樓項(xiàng)目必會(huì)在政策驅(qū)動(dòng)、政府引導(dǎo)下進(jìn)行。

隨著中央和各地政府狠抓工業(yè)的態(tài)度越發(fā)明朗，工業(yè)用地作為生產(chǎn)資料，正逐漸被政府視為吸引新型產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，而不是讓資本撬動(dòng)高價(jià)值牟利的商品。

在這種趨勢(shì)下，工業(yè)上樓項(xiàng)目大概率也會(huì)依照“總成本+微利”的方式向社會(huì)供應(yīng)，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給與優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)企業(yè)需求的精準(zhǔn)匹配。

趨勢(shì)二：政策漸成體系，產(chǎn)品逐漸走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化

目前工業(yè)上樓雖處于推廣階段，但從國(guó)內(nèi)各地出臺(tái)的政策來(lái)看，政策體系會(huì)逐步完善，推動(dòng)“工業(yè)上樓”標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化發(fā)展。

一是建筑指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化，即對(duì)“工業(yè)上樓”建筑的層數(shù)、層高、建筑高度、單體建筑體量、稱(chēng)重、容積率及建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)等方面做出不同程度的規(guī)范，廠房建設(shè)指標(biāo)逐漸呈現(xiàn)出高層高、高承重、大空間的特征；

另一類(lèi)是產(chǎn)品構(gòu)成的標(biāo)準(zhǔn)化，也即政策會(huì)逐步確定產(chǎn)品構(gòu)成、產(chǎn)品比例、自持比例、分割轉(zhuǎn)讓的對(duì)應(yīng)關(guān)系等。

例如青島出臺(tái)的《城陽(yáng)區(qū)加快高層工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》政策中就有“開(kāi)發(fā)商必須自持總建筑面積的30%以上，其中配套設(shè)施面積必須全部自持”的規(guī)定。

另外，隨著工業(yè)上樓的逐步推廣，相應(yīng)的支持政策也會(huì)逐漸由前期開(kāi)發(fā)向后期的稅收和產(chǎn)出環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移。

趨勢(shì)三：工業(yè)上樓會(huì)從沿海到內(nèi)陸城市逐步鋪開(kāi)

目前，以深圳、東莞等為代表的珠三角城市已經(jīng)先行先試，工業(yè)上樓發(fā)展相對(duì)成熟，并開(kāi)始逐步對(duì)外推廣；而以蘇州、杭州、青島、天津等為代表的長(zhǎng)三角、環(huán)渤海城市，也開(kāi)始嘗試和摸索工業(yè)上樓項(xiàng)目。

未來(lái)工業(yè)上樓項(xiàng)目或?qū)?huì)以珠三角、長(zhǎng)三角等沿海城市為標(biāo)桿，不斷向內(nèi)陸城市延伸及拓展。

2021年7月27日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法的通知》，總結(jié)梳理了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)已復(fù)制推廣的創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法。其中，在第十條——?jiǎng)澏ā皡^(qū)塊線”，保障工業(yè)發(fā)展空間的內(nèi)容中，明確提出要推廣“工業(yè)上樓”模式。

國(guó)家發(fā)改委的動(dòng)作已經(jīng)明確了對(duì)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的支持和推廣態(tài)度。在政策的支持下，依托沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和工業(yè)制造發(fā)展的內(nèi)陸城市，將會(huì)借鑒珠三角等沿海標(biāo)桿的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，逐步實(shí)踐工業(yè)上樓，帶動(dòng)更廣范圍的產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革。

趨勢(shì)四：“工業(yè)上樓”+“數(shù)智化”探索將受到關(guān)注

“工業(yè)上樓”還很有可能推動(dòng)園區(qū)進(jìn)一步向數(shù)字化、智慧化轉(zhuǎn)型。

一方面，從建設(shè)上來(lái)看，工業(yè)上樓是一個(gè)生產(chǎn)空間從平面向立體轉(zhuǎn)化的過(guò)程，在建筑設(shè)計(jì)上會(huì)面臨更大的難題，還需要為入園企業(yè)預(yù)留可數(shù)智化、智能化生產(chǎn)的工程條件，這無(wú)疑需要借助更加先進(jìn)的數(shù)字化技術(shù)和工具。

另一方面，從管理上來(lái)看，“工業(yè)上樓”更青睞發(fā)展高端制造業(yè)，但并不是要走粗放生產(chǎn)的老路，而是需要落實(shí)生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生融合”的要求，這需要更加精細(xì)化的數(shù)字化管理，來(lái)實(shí)現(xiàn)“工廠”和“園區(qū)”的協(xié)同。

小結(jié)

當(dāng)下，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化發(fā)展的中后期，城市空間和產(chǎn)業(yè)升級(jí)之間的矛盾日益凸顯。如何實(shí)現(xiàn)城市功能與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)融合，是我國(guó)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

在此背景下，“工業(yè)上樓”作為城市空間拓展和集約利用的新興方式，應(yīng)勢(shì)而生，已然成為產(chǎn)業(yè)空間升級(jí)的新趨勢(shì)。不過(guò)，我國(guó)“工業(yè)上樓”仍處于初級(jí)發(fā)展階段，還面臨著全新的挑戰(zhàn)，當(dāng)然，也蘊(yùn)含著全新的機(jī)遇。

標(biāo)簽： 工業(yè)用地 中國(guó)香港