在過去十年間，北京物流地產(chǎn)市場因供應(yīng)不足疊加需求旺盛，而長期保持供不應(yīng)求態(tài)勢。即便近三年全國經(jīng)濟承壓、市場波動加大，北京物流地產(chǎn)市場仍連年逆勢增長。未來三年，北京物流地產(chǎn)市場將迎來大規(guī)模供應(yīng)放量，總體量將擴容近50%，新增供應(yīng)超過120萬平方米。這將成為十年來最重要的轉(zhuǎn)折點，充分釋放被長期抑制的需求潛力。

北京物流板塊長期高速增長，引領(lǐng)環(huán)京物流帶協(xié)同發(fā)展

北京市商業(yè)地產(chǎn)市場中，物流作為績優(yōu)板塊一直是市場焦點。受首都物流、電商、生命科學與服務(wù)業(yè)組成充分的需求帶動，漲租動能強勁。供不應(yīng)求的市場格局也拉升了全市吸納量，這意味著幾乎所有新項目入市即滿租，全市空置水平也因此連年保持6%以下的較低水平。

【資料圖】

2017年至今的五年間，物流板塊租金上漲最快，年均增幅高達8.3%。2020年整體市場受新冠疫情擾動進入下行周期后，物流仍是唯一一個未受到明顯沖擊的板塊，租金同比上漲3.6%。同時，作為京津冀城市群的核心，北京的需求資源不斷向周邊衛(wèi)星城市外溢，帶動天津、廊坊市的物流地產(chǎn)市場協(xié)同發(fā)展。

供應(yīng)稀缺加之需求旺盛，促使北京物流地產(chǎn)市場近十年來蓬勃發(fā)展，市場租金錄得高速增長，并帶動以北京需求為主導的周邊市場快速成長。而2023年擴容的出現(xiàn)，將在短期內(nèi)改變北京物流地產(chǎn)市場格局。

十年來北京物流用地首次大規(guī)模放量將打破過去供應(yīng)受限的發(fā)展瓶頸

北京自2016年來物流用地一直較為緊缺，倉儲項目供應(yīng)受到極大限制。去年，北京市迎來了十年來首次大批土拍放量，至今成交的非保倉儲用地大于過去十年成交體量的總和。供應(yīng)缺口造成的市場規(guī)模躍遷瓶頸現(xiàn)狀有望打破，在兩到三年新項目開發(fā)建設(shè)周期的等待后，新增供應(yīng)將會迅速承接市場中被壓抑的需求。

兩個全新子市場入場——大興國際機場子市場（BDIA）和平谷子市場

2023-2025年預計將有123萬平方米的新增供應(yīng)入市，約為北京目前物流地產(chǎn)市場總體量的50%。大規(guī)模供應(yīng)浪潮分布全市，并發(fā)展出兩個新興物流子市場——BDIA和平谷。根據(jù)政策規(guī)劃，未來還將有更多物流用地在大興和平谷持續(xù)放量，逐步緩解北京供需矛盾，以更多優(yōu)質(zhì)物流倉儲空間填補產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。

BDIA子市場依托其豐富的航空運輸資源與京內(nèi)需求儲備，將對標順義空港（BALP）子市場，成為全市高端子市場之一。平谷子市場將依附于 “公鐵水航”多式聯(lián)運的特色交通優(yōu)勢和國家政策支持，逐漸發(fā)展成為最具價格競爭力的子市場。

市場擴容后吸納力依然強勁，遠期將再次出現(xiàn)供不應(yīng)求

雖然新增供應(yīng)體量較大，但北京凈吸納量一直維持在較高水平，不會給市場帶來長期壓力，空置率在未來三年將保持10%以下的健康水平。另外，新增供應(yīng)主要集中在新區(qū)域，所以不會與幾個現(xiàn)有功能各具特色的核心子市場產(chǎn)生顯著競爭，各子市場在未來將會保持健康發(fā)展步調(diào)。

同為超一線城市，上海物流地產(chǎn)市場總體量目前為756萬平方米左右，擴容后的北京也僅為上海現(xiàn)有體量的51.98%。大規(guī)模供應(yīng)浪潮結(jié)束后，北京物流市場仍有較大缺口。

結(jié)語

北京物流地產(chǎn)市場之前一直處于供不應(yīng)求態(tài)勢，市場擴容將給北京帶來巨大的增量機會，釋放之前被有限的供應(yīng)所抑制的強勁需求，在短期內(nèi)改變現(xiàn)有市場格局。眾多新項目的入市在提高全市倉儲服務(wù)水平，且為投資市場帶來更多可選物流標的，吸引增量資金入市。2023年不僅是北京物流地產(chǎn)市場的重要轉(zhuǎn)折點，也是這座超一線城市在物流領(lǐng)域的新起點。

標簽： 地產(chǎn)市場 萬平方米 供不應(yīng)求