當(dāng)前，工業(yè)上樓的熱度很高。珠三角一些標(biāo)桿項(xiàng)目每天要接待絡(luò)繹不絕的學(xué)習(xí)考察團(tuán)，還不時(shí)受外地邀請(qǐng)前去「?jìng)鹘?jīng)送寶」。

【資料圖】

但在商業(yè)世界，我們不光要看到增長(zhǎng)，還要分析背后的風(fēng)險(xiǎn)與隱患。

在重提「制造強(qiáng)市」的大背景下，今年，多地加強(qiáng)了工業(yè)用地的市場(chǎng)供應(yīng)，工業(yè)上樓的出現(xiàn)，更是讓大城市的工業(yè)空間以幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。在這個(gè)過(guò)程中，如果按既定目標(biāo)供應(yīng)，必將導(dǎo)致工業(yè)空間供過(guò)于求或超前供應(yīng)，屆時(shí)是否有足夠的企業(yè)來(lái)「填滿」這些多出來(lái)的空間，確實(shí)要打上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

另外，高層廠房建起來(lái)容易，去化卻非常難。一方面，不是所有企業(yè)都適合上樓，準(zhǔn)確的說(shuō)，只有一部分輕設(shè)備、輕污染、輕振動(dòng)的特定企業(yè)可以滿足上樓的條件，這樣招商的范圍就很有限；第二，即便具備上樓條件的企業(yè)，其上樓的意愿也不會(huì)很強(qiáng)，畢竟，相比于逼仄的高樓大廈，絕大多數(shù)企業(yè)更喜歡獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的標(biāo)準(zhǔn)廠房；第三，2023年，這么多工業(yè)上樓項(xiàng)目同時(shí)上馬，到時(shí)一起交付，產(chǎn)業(yè)招商競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。

所以，我們?cè)谧龉I(yè)上樓之前，除了要了解上樓的的可能性、制定技術(shù)指標(biāo)、測(cè)算計(jì)算收益率（IRR）外，更要把載體建成后的去化問(wèn)題想清楚。如果只是悶頭跟風(fēng)，到時(shí)候招商不利，工業(yè)上樓成了「工業(yè)上不去樓」，損失可不是一丁半點(diǎn)。

在筆者看來(lái)，產(chǎn)業(yè)招商的本質(zhì)是匹配企業(yè)的需求，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，要想知道怎么招企業(yè)上樓，就要搞懂企業(yè)「憑什么」愿意上樓。

在筆者看來(lái)，在不影響企業(yè)正常生產(chǎn)運(yùn)行的前提下，企業(yè)愿意上樓，主要是出于以下幾個(gè)方面的考慮。

1、省租金；

2、拿政策；

3、不具備獨(dú)立拿單層廠房的條件；

4、離自己的上/下游企業(yè)更近；

5、行政命令驅(qū)使。

以上，除開(kāi)第五點(diǎn)是政府強(qiáng)制要求，其他幾個(gè)因素都是圍繞「成本」展開(kāi)。換言之，只要保證企業(yè)上樓有利可圖，招商就成為了可能。

以下幾種模式可以嘗試。

預(yù)招商+廠房定制

工業(yè)有千行千面的特點(diǎn)，不同企業(yè)對(duì)廠房有不同需求。

相比于單層廠房，工業(yè)上樓項(xiàng)目在樓板承重、環(huán)保安全、工藝需求、減振隔振、垂直交通等方面有諸多限制，如果做成標(biāo)準(zhǔn)廠房一樣的流水線產(chǎn)品，則很難匹配企業(yè)的實(shí)際需求。因此，工業(yè)上樓項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，很有必要采取「預(yù)招商+廠房定制」的模式，即最大限度根據(jù)企業(yè)需求量身定制空間，并給予一定配套功能。

具體實(shí)施上：在廠房建設(shè)之前，發(fā)布預(yù)招商公告，對(duì)有意向上樓的企業(yè)組織專家評(píng)審，確定引進(jìn)的，為其定制化開(kāi)發(fā)廠房。

這種模式一方面解決了生產(chǎn)需求與工業(yè)上樓產(chǎn)業(yè)空間不匹配的難題；而企業(yè)僅需繳納廠房租金便可租賃到自己設(shè)計(jì)的廠房，一次性投資大大減少。

政策補(bǔ)貼招商

引導(dǎo)企業(yè)上樓，給錢(qián)是最直接的辦法。只要政策足夠有吸引力，一定能調(diào)動(dòng)企業(yè)上樓的積極性。當(dāng)階段性目標(biāo)完成之后，再調(diào)整支持政策由前期開(kāi)發(fā)向后期的稅收和產(chǎn)出環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移。

目前，主流的補(bǔ)貼政策包括落戶獎(jiǎng)勵(lì)、租金補(bǔ)貼和裝修補(bǔ)貼。

1、落戶補(bǔ)貼，給予企業(yè)落戶一次性補(bǔ)貼；

2、租金補(bǔ)貼，如深圳提出工業(yè)上樓自持廠房建成后平均租賃價(jià)格≤35 元/平方米·月，租賃價(jià)格年漲幅≤5%；而同區(qū)域單層廠房的成本普遍超過(guò)80元/平方米·月，這樣減半的租金，無(wú)疑對(duì)企業(yè)有極強(qiáng)的吸引力；

3、裝修補(bǔ)貼，比如深圳市光明區(qū)提出，企業(yè)裝修按實(shí)際裝修費(fèi)用的50%，一次性給予其最高500萬(wàn)元裝修補(bǔ)貼。

有政策的加持，園區(qū)就完全掌握了招商主動(dòng)權(quán)，租金可以做到很低，完全「碾壓」同地段廠房。

當(dāng)然，也有直接把補(bǔ)貼給到開(kāi)發(fā)主體的。

按照實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，在凈地上，工業(yè)上樓的建安成本要比單層廠房高出20%左右。而目前各地工業(yè)上樓項(xiàng)目基本以拆除重建為主，因此成本還要加上拆除、清運(yùn)以及土地整理費(fèi)用，加起來(lái)超出單層廠房不少。然而，成本更貴的樓上租金卻比樓下更低，租起來(lái)難度也更大，這樣算下來(lái)，如果沒(méi)有強(qiáng)有力的政策扶持，普通企業(yè)很難參與（目前工業(yè)上樓項(xiàng)目基本也以國(guó)資為主）。

而根據(jù)政府提出的工業(yè)上樓「保本微利」的原則，政府也應(yīng)給予建設(shè)主體一定補(bǔ)貼，比如佛山市三水區(qū)的樂(lè)平鎮(zhèn)，就會(huì)按照建筑物總體工程造價(jià)的2%，給予建設(shè)主體一次性的補(bǔ)貼。深圳則是對(duì)獲得工業(yè)上樓園區(qū)認(rèn)定的開(kāi)發(fā)單位，給予一次性500萬(wàn)元的建設(shè)補(bǔ)貼。

產(chǎn)業(yè)鏈招商

從工業(yè)上樓特點(diǎn)的不難看出，工業(yè)上樓供給的產(chǎn)業(yè)空間，是要優(yōu)先保障制造業(yè)核心研發(fā)環(huán)節(jié)，而非普通生產(chǎn)加工企業(yè)，這也與政府工作報(bào)告提出的「圍繞制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，推進(jìn)關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)」一致。

因此，從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，工業(yè)上樓招商的目標(biāo)包括 ：

1、新興技術(shù)企業(yè)，如人工智能、智能制造及工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥健康等；

2、各類補(bǔ)短板的“鏈條型”企業(yè)，獨(dú)角獸企業(yè)、專精特新“小巨人”、瞪羚企業(yè)等；

3、工業(yè)生產(chǎn)配套企業(yè)，如軟件信息、科技服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)；

4、鏈主企業(yè)的研發(fā)總部，區(qū)域創(chuàng)新中心等。

從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，這些對(duì)象有一個(gè)共性，即對(duì)上下游的協(xié)同能力依賴較強(qiáng)。因此，園區(qū)可圍繞某一產(chǎn)業(yè)鏈條針對(duì)性引進(jìn)鏈上企業(yè)、延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。在降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的同時(shí)，提升生產(chǎn)和流轉(zhuǎn)效率，打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，再以產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)吸引更多企業(yè)。

項(xiàng)目入股招商

如果政策補(bǔ)貼不足以吸引企業(yè)入駐，對(duì)一些質(zhì)地優(yōu)良、發(fā)展前景廣闊的項(xiàng)目，也可以采用項(xiàng)目入股的方式進(jìn)行合作招商。

具體包括：

1、基金招商，由國(guó)有平臺(tái)公司組建母基金，交給主流資本管理，這些母基金再與全國(guó)優(yōu)秀的資本組建子基金，投資當(dāng)?shù)貎?yōu)秀企業(yè)，并把企業(yè)拉到特定項(xiàng)目里。

2、土地入股，地方政府可以以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的模式與中小企業(yè)共同建園，以土地撬動(dòng)投資，推動(dòng)優(yōu)勢(shì)高成長(zhǎng)中小企業(yè)上樓。當(dāng)然，這里需要政府層面從政策上給予支持（如允許分割銷(xiāo)售、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)等）。

3、租金入股，用租金置換企業(yè)股權(quán)投資，在為企業(yè)節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)，園區(qū)也可以探索「孵化+投資」的新模式，畢竟，廠房空著也是空著，不如拿出來(lái)做一些有更意義的事情。

多業(yè)態(tài)聯(lián)合招商

不同企業(yè)對(duì)園區(qū)產(chǎn)品有不同的需求，其中，生產(chǎn)加工、物流倉(cāng)儲(chǔ)仍需要布置在首層或者低層；組裝、研發(fā)等環(huán)節(jié)可以放在二到三層；辦公、展示、會(huì)議、檢測(cè)等功能放在更高樓層。園區(qū)可以設(shè)計(jì)獨(dú)棟工業(yè)上樓產(chǎn)品，專門(mén)為某一家企業(yè)服務(wù)，在一棟樓里形成「下生產(chǎn)、中研發(fā)、上配套」的產(chǎn)業(yè)布局。

當(dāng)然，這里可能涉及到工業(yè)用地的法律規(guī)定，嚴(yán)格意義上來(lái)講，工業(yè)項(xiàng)目有總用地面積不高于7%、總建筑面積不高于15%的紅線，但實(shí)際中往往要突破這一限制，需要一些政策上的突破。

產(chǎn)業(yè)配套招商

園區(qū)可根據(jù)實(shí)際，統(tǒng)籌建設(shè)可供入駐企業(yè)共享使用的實(shí)驗(yàn)室、檢測(cè)室等公共設(shè)施用房，滿足企業(yè)發(fā)展需求。因?yàn)橐匝邪l(fā)為導(dǎo)向的工業(yè)企業(yè)，其對(duì)研發(fā)、創(chuàng)意、中試、檢驗(yàn)檢測(cè)、技術(shù)推廣、環(huán)境評(píng)估與檢測(cè)、科技企業(yè)孵化等新型產(chǎn)業(yè)功能需求更加旺盛，設(shè)施由園區(qū)統(tǒng)一建設(shè)，能夠降低企業(yè)研發(fā)成本。

規(guī)劃前置招商

除了要結(jié)合企業(yè)當(dāng)前的需求，工業(yè)上樓項(xiàng)目也要著眼未來(lái)，在設(shè)計(jì)之初保持適度前瞻，同時(shí)預(yù)留一定拓展可能。

第一，傳統(tǒng)廠房位于工業(yè)區(qū)，外部環(huán)境較差，高層廠房的環(huán)境應(yīng)以寫(xiě)字樓為標(biāo)準(zhǔn)打造，創(chuàng)建高端辦公、花園辦公的氛圍，以適應(yīng)企業(yè)研發(fā)、辦公、生產(chǎn)一體化的需求；第二，傳統(tǒng)廠房環(huán)境臟亂、夏天悶熱、冬天陰冷，為打造差異化優(yōu)勢(shì)，高層廠房應(yīng)配置中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、智慧化管理系統(tǒng)，在硬件上對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房以「降維打擊」；第三，園區(qū)建設(shè)應(yīng)考慮企業(yè)降碳節(jié)能的潛在訴求，搭建園區(qū)碳運(yùn)行監(jiān)測(cè)和調(diào)控體系，提前布局雙碳戰(zhàn)略。

行政命令引導(dǎo)

城市用于工業(yè)建設(shè)的土地稀缺，主要供給大企業(yè)，而中小企業(yè)由于資金和規(guī)模限制，一般用地面積較少，難以達(dá)到政府出讓工業(yè)用地的門(mén)檻。在這樣的背景下，政府層面可出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)化廠房入駐管理辦法，引導(dǎo)中小企業(yè)向工業(yè)上樓項(xiàng)目集中。如，對(duì)投資額低于XX的企業(yè)，不再單獨(dú)提供單層廠房，一律進(jìn)入工業(yè)上樓項(xiàng)目。

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