即使銷(xiāo)售額下滑10%，招商蛇口還是想沖規(guī)模。

3月20日晚間，招商蛇口發(fā)布2022年報(bào)。報(bào)告顯示，2022年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1193.65萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2926.02億元，銷(xiāo)售規(guī)模行業(yè)排名提升一位至第六位。

與此同時(shí)，招商蛇口在年報(bào)中詳細(xì)的介紹其在全國(guó)各城市已經(jīng)搶占了領(lǐng)先地位，例如，銷(xiāo)售額在上海、蘇州、合肥、南通排名TOP1，深圳、南京、徐州進(jìn)入TOP3，溫州、西安、無(wú)錫、重慶、金華位居TOP5。

(資料圖片)

但事實(shí)上，若和202 1年同期3268.34億元的數(shù)據(jù)對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，招商蛇口銷(xiāo)售額下滑了10.47%。

不可否認(rèn)的是，在房企業(yè)績(jī)普降的環(huán)境下，招商蛇口下滑程度并不高，但想重回“招保萬(wàn)金”時(shí)代的招商蛇口并不滿足于此。據(jù)公告顯示，招商蛇口2023年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額3300億元。

有意思的是，3300億元正是招商蛇口2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)。或許連當(dāng)年聲稱(chēng)“完成全年目標(biāo)并不難”的董事、總經(jīng)理蔣鐵峰也沒(méi)想到，招商蛇口將為完成這一目標(biāo)奮斗三年時(shí)間。

增收不增利

銷(xiāo)售規(guī)模排名雖有所提升，但招商蛇口的成績(jī)單并不“好看”。

報(bào)告顯示，2022年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1830.03億元，同比增加13.92%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)42.64億元，同比減少58.89%；扣除凈利潤(rùn)為33.87億元，同比減少61.76%。

對(duì)于增收不增利的原因，招商蛇口表示，主要是因?yàn)閳?bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長(zhǎng)，但受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。

數(shù)據(jù)顯示，2022年招商蛇口開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為21.06%，較上年同期減少了5.94個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，招商蛇口2022年整體銷(xiāo)售毛利率19.25%，較上年同期減少6.22個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，這并不是招商蛇口第一次出現(xiàn)毛利率下滑。Ifind數(shù)據(jù)顯示，2016年至2021年，招商蛇口社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的毛利率分別為32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%、21.35%自2018年起毛利率開(kāi)始大幅減少。

計(jì)提大額資產(chǎn)減值準(zhǔn)備亦是招商蛇口利潤(rùn)下滑的原因之一。

具體來(lái)看，招商蛇口對(duì)單項(xiàng)計(jì)提信用損失準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行了單獨(dú)減值測(cè)試，按照其未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面價(jià)值的差額計(jì)提信用損失準(zhǔn)備13.55億元；部分房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格未達(dá)預(yù)期，根據(jù)市場(chǎng)參考價(jià)格，按照存貨的預(yù)計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)預(yù)計(jì)將要發(fā)生的成本、銷(xiāo)售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定可變現(xiàn)凈值。當(dāng)其可變現(xiàn)凈值低于成本時(shí)，提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備36.41億元。

此外，報(bào)告期末，公司根據(jù)租賃市場(chǎng)預(yù)期租金收入、出租率等情況，估計(jì)存在減值跡象的投資性房地產(chǎn)的可收回金額，按其低于賬面價(jià)值的差額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，共計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備11.44億元；對(duì)經(jīng)營(yíng)低于預(yù)期，且未有改善跡象的長(zhǎng)期股權(quán)投資判斷其存在減值跡象。公司對(duì)該等長(zhǎng)期股權(quán)投資估計(jì)其可收回金額，按其低于賬面價(jià)值的差額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計(jì)提長(zhǎng)期股權(quán)投資減值2.15億元；報(bào)告期末，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》和公司相關(guān)會(huì)計(jì)政策，對(duì)其他存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提使用權(quán)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備3196萬(wàn)元，計(jì)提長(zhǎng)期待攤費(fèi)用減值準(zhǔn)備1329萬(wàn)元。

據(jù)此計(jì)算，招商蛇口本次資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提共計(jì)64.01億元，較2021年同期的43.72億元增加了20.29億元。

80億元自有資金進(jìn)行委托理財(cái)

年報(bào)發(fā)布同時(shí)，招商蛇口發(fā)布關(guān)于使用暫時(shí)閑置的自有資金進(jìn)行委托理財(cái)?shù)墓妗?/p>

公告顯示，為進(jìn)一步提高暫時(shí)閑置的自有資金的使用效率，增加資金收益，招商蛇口及公司之子公司擬在不影響正常經(jīng)營(yíng)資金需求并確保資金安全的前提下，使用部分暫時(shí)閑置的自有資金進(jìn)行委托理財(cái)，總額度80億元，投資期限不超過(guò)12個(gè)月，公司及子公司在額度及期限范圍內(nèi)可循環(huán)滾動(dòng)使用。

據(jù)了解，受房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)地、基建支出及稅費(fèi)支出增加，招商蛇口2022年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為221.74億元，同比減少14.64%。

雖然經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的現(xiàn)金流持續(xù)下滑，但受因購(gòu)建固定資產(chǎn)及連合營(yíng)公司投資及墊款減少、融資規(guī)模增加，招商蛇口同期投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-100.14億元，同比增加58.75%；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-58.74億元，同比增加47.77%。

至此，招商蛇口2022年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為64.72億元，較2021年同期的-96.12億元增加167.33%。截至2022年年底，招商蛇口期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為858.55億元，較2021年同期的793.83億元增加64.72億元。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行之前，招商蛇口手握資金的主要用途是拿地?cái)U(kuò)張。以2021年為例，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年招商蛇口權(quán)益拿地金額853億元、權(quán)益銷(xiāo)售額約2043億元，拿地銷(xiāo)售比為41.75%，超過(guò)拿地銷(xiāo)售比40%紅線1.75個(gè)百分點(diǎn)，超2021年50家代表企業(yè)拿地銷(xiāo)售比均值17.75個(gè)百分點(diǎn)。

感受到市場(chǎng)寒意后，招商蛇口在2022年也放緩了拿地步伐。報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口累計(jì)獲取56宗地塊，總計(jì)容建面約726萬(wàn)平方米，總地價(jià)約1279億元，公司需支付地價(jià)為766億元。

拿地減少后，招商蛇口口袋里多了一筆閑置資產(chǎn)，并計(jì)劃拿出80億元自有資金用來(lái)理財(cái)。該計(jì)劃在2023年3月17日召開(kāi)的招商蛇口公司第三屆董事會(huì)第六次會(huì)議以9票同意，0票反對(duì)，0票棄權(quán)的表決結(jié)果審議通過(guò)。

招商蛇口表示，在確保正常經(jīng)營(yíng)和資金安全的前提下，公司通過(guò)適度開(kāi)展低風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)業(yè)務(wù)，有利于提高資金的使用效率和提高現(xiàn)金資產(chǎn)的收益，進(jìn)一步提升公司整體業(yè)績(jī)水平，符合公司全體股東利益。

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