隨著市場(chǎng)重心的變化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展可謂是風(fēng)起云涌。

【資料圖】

在如今大力推動(dòng)科技創(chuàng)新發(fā)展的大背景下，越來越多的科創(chuàng)企業(yè)涌入市場(chǎng)的同時(shí)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求也在不斷升級(jí)。以往傳統(tǒng)的運(yùn)營模式無法滿足當(dāng)下戰(zhàn)略性新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展訴求，近幾年一直被市場(chǎng)炒得火熱的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，成了無數(shù)資本方、園區(qū)持有者、運(yùn)營商們的狂熱追捧對(duì)象。

彼時(shí)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的內(nèi)卷已經(jīng)進(jìn)入白熱化階段。

Part.01

“高周轉(zhuǎn)”模式轉(zhuǎn)型成必然

產(chǎn)業(yè)園區(qū)引領(lǐng)發(fā)展新風(fēng)向

中國經(jīng)濟(jì)的快速騰飛，一定離不開產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的大力助推。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為各區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的溫床，不僅承擔(dān)著國內(nèi)大中小型企業(yè)在當(dāng)?shù)厣罡l(fā)展的重任，更是區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)GDP增長的加速器。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸成為政府的“心頭肉”，各項(xiàng)優(yōu)惠政策、豐厚補(bǔ)貼也都朝著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傾斜，在區(qū)域開發(fā)浪潮推動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就此按上了發(fā)展快捷鍵，園區(qū)數(shù)量呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長，一座座園區(qū)開始在中華大地上拔地而起。

可是，物極必反。

短短幾年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在大面積開發(fā)的同時(shí)，大面積空置的情況比比皆是。同行之間的內(nèi)卷更是到了“喪心病狂”的程度，當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，多個(gè)招商團(tuán)隊(duì)為了引進(jìn)一家龍頭公司而爭(zhēng)得頭破血流的“盛況”也越來越常見。

不顧后果的瘋狂開發(fā)，大面積的園區(qū)空置，也造成了我國大批量土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

隨著近幾年經(jīng)濟(jì)的不斷下行，以往“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的發(fā)展模式更是難以為繼。一邊是規(guī)模化復(fù)制道路頻頻亮起的紅燈，一邊是大量園區(qū)項(xiàng)目的滯銷，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營收入常常出現(xiàn)負(fù)反饋困局，更甚者直接出現(xiàn)了滑鐵盧式下跌。

每一個(gè)信號(hào)都深深刺痛著地產(chǎn)人的神經(jīng)，園區(qū)不再是財(cái)務(wù)報(bào)表上瘋狂跳轉(zhuǎn)的數(shù)字，而成為了一座座冰冷的鋼筋水泥。以往粗放式的發(fā)展經(jīng)營模式，讓絕大部分缺乏成熟產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力和給力招商團(tuán)隊(duì)的園區(qū)陷入了發(fā)展的死胡同。

為了穩(wěn)定局面，助推產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展第二春，“三道紅線、分批供地、租賃比例控制”等一系列政策的出臺(tái)，給了無數(shù)開發(fā)商當(dāng)頭一棒，在調(diào)控主基調(diào)的不斷發(fā)酵下，規(guī)模化擴(kuò)張道路嚴(yán)重受阻，拿地的難度也在不斷增加。

大量存量資產(chǎn)亟需盤活，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展亟需注入新活力，粗放式的發(fā)展經(jīng)營模式已經(jīng)無法滿足當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，精細(xì)化發(fā)展之路成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)再次發(fā)力的首要選擇。但是，再次喚醒園區(qū)發(fā)展第二春仍然是一條任重道遠(yuǎn)的路。

Part.02

短視企業(yè)陷入死胡同

最終只是曇花一現(xiàn)

在從業(yè)的這些年里，也和形形色色的園區(qū)開發(fā)商打過不少交道，不管是現(xiàn)在已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)高地的龍頭公司，又或是被巨大市場(chǎng)吸引剛進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的初創(chuàng)公司，他們之間或多或少存在著一些共性問題需要被解決。

一味的追求規(guī)模化擴(kuò)張成為絕大部分園區(qū)都會(huì)出現(xiàn)的發(fā)展誤區(qū)。仗著自己有強(qiáng)大的重資產(chǎn)實(shí)力為依托，又或者背靠強(qiáng)大的政府資源為突破口，不僅在本區(qū)域內(nèi)瘋狂擴(kuò)張，還在全國各地可以輻射到的范圍進(jìn)行大面積涉獵。

還是本著“高周轉(zhuǎn)”模式下一套圖包打天下的邏輯，想著只要輻射面積足夠廣，資本之手伸得足夠長，憑借著三寸不爛之舌拿到土地就可以萬事大吉了，可是現(xiàn)在坐等韭菜送錢上門的時(shí)代早已經(jīng)一去不復(fù)返了。

這樣的盲目擴(kuò)張，收獲的也只是由于經(jīng)營不善留下的大批園區(qū)存量和低效資產(chǎn)而已。

同區(qū)域園區(qū)在招商引資上也勢(shì)必會(huì)引發(fā)一場(chǎng)“惡戰(zhàn)”。為了有更多籌碼吸引企業(yè)入駐，園區(qū)之間互相“拼價(jià)格、拼優(yōu)惠、拼政策”成了常態(tài)。長此以往，將會(huì)形成一發(fā)不可收拾的惡性循環(huán)，最終造成兩敗俱傷的局面。

不僅不利于園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，發(fā)展迭代的壽命也會(huì)在一次次惡性競(jìng)爭(zhēng)中大大縮短。當(dāng)園區(qū)間的合作可能性被削弱，區(qū)域整體的水平和發(fā)展?jié)摿σ矔?huì)在一定程度上受到限制，區(qū)域資源分散，難以形成有效集聚，資源內(nèi)耗成了園區(qū)不可避免的宿命。

從現(xiàn)在的園區(qū)格局可以看出，除了長三角、珠三角等產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求量大的區(qū)域可以勉強(qiáng)維持溫飽之外，在北方進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張的園區(qū)，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長的尷尬境地。

規(guī)模化擴(kuò)張之后，也會(huì)引發(fā)一系列的連鎖反應(yīng)。

絕大部分園區(qū)的主要資金來源是股東，當(dāng)園區(qū)進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，大量的資金勢(shì)必會(huì)壓在一座座升起的鋼筋水泥之下，在如今園區(qū)十分內(nèi)卷的情況下，想要突出重圍實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)完全是天方夜譚，資金鏈斷裂也只是時(shí)間問題而已。

還有一些“不講武德”的園區(qū)一如既往追求的“短、平、快”發(fā)展模式，對(duì)品質(zhì)、形象等詞匯視而不見，始終將數(shù)量凌駕于質(zhì)量之上，對(duì)同區(qū)域的園區(qū)將會(huì)產(chǎn)生十分巨大的沖擊。

但是，當(dāng)我們把時(shí)間線拉長，那些只顧眼前利益的園區(qū)遲早會(huì)被自己拍死在沙灘上。

Part.03

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營大熱

全方位助力產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展

不遵循市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的園區(qū)到頭來只是自取滅亡。

大量的園區(qū)存量資產(chǎn)，越來越多的資本涌入，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成了當(dāng)下炙手可熱的新發(fā)展路徑，以往只顧盲目開發(fā)的園區(qū)也開始積極探索“事業(yè)第二春”，一直備受熱捧的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營成為了發(fā)展助推劑。

但是，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營并不是靈丹妙藥，想要做好產(chǎn)業(yè)運(yùn)營也絕非一蹴而就的易事。

現(xiàn)在市場(chǎng)上絕大部分園區(qū)由于缺乏產(chǎn)業(yè)運(yùn)營理念，好好的園區(qū)被運(yùn)營成四不像，企業(yè)沒有招進(jìn)來幾個(gè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)也沒有發(fā)展的苗頭。那些拿到地之后只顧著哼哧哼哧埋頭苦干，沒有用心打磨自己產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力的園區(qū)，最后也只能是兩眼一模黑。

特別是在如今大力推動(dòng)科技創(chuàng)新發(fā)展的大背景下，當(dāng)大量科創(chuàng)企業(yè)涌入市場(chǎng)，它們對(duì)園區(qū)的要求自然也水漲船高，依靠以往“代理招商+物業(yè)服務(wù)”的運(yùn)營模式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足它們當(dāng)下的發(fā)展需求。

所以，擁有專業(yè)成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力成了園區(qū)的必修課。隨著企業(yè)對(duì)園區(qū)的要求越來越高，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營依舊是一塊難啃的骨頭。

想要做好產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，就必須深入園區(qū)的全生命周期，從前期的產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃等流程，中期的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、招商等環(huán)節(jié)，后期的產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建、產(chǎn)業(yè)生態(tài)完善等維度去深度鏈接園區(qū)全方位發(fā)展路徑。

前期的產(chǎn)業(yè)定位更是重中之重。在選定發(fā)展區(qū)域的前期就應(yīng)該做好充分的調(diào)研，結(jié)合自身發(fā)展情況、政府政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律、當(dāng)?shù)叵拗菩砸蛩氐人膫€(gè)維度確定好產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，再根據(jù)產(chǎn)業(yè)方向確定好產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間和時(shí)序。

在中期產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入時(shí)期，一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)則需要建立出一套完善的信息管理系統(tǒng)，包括招商管理、定價(jià)管理、銷售鋪排、客戶接待、最后成交等所有流程，這些看似瑣碎的日常工作，都需要產(chǎn)業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)從每一處細(xì)節(jié)出發(fā)，洞察產(chǎn)業(yè)發(fā)展的每一步需求，以大數(shù)據(jù)為指引，立足于招商服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)招商。

規(guī)模有限的園區(qū)在招商方面則更需要精準(zhǔn)把控，不僅要對(duì)潛在客戶進(jìn)行精準(zhǔn)定位、精準(zhǔn)客群分析、精準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、精準(zhǔn)政策投放、精準(zhǔn)營銷推廣、招商體系建設(shè)，還要利用最少的人，最低的成本，以大數(shù)據(jù)手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化。

生態(tài)鏈招商也是當(dāng)下非常熱門的招商途徑，主要通過項(xiàng)目定位拓展的方式尋找目標(biāo)客戶，這也是為什么很多項(xiàng)目會(huì)在招商之初花大力氣請(qǐng)進(jìn)一家龍頭企業(yè)作為定海神針的重要原因，以此來吸引相應(yīng)的上下游企業(yè)入駐。

其實(shí)可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營并不是單向的流程化產(chǎn)品，它需要的是深入園區(qū)的每一個(gè)發(fā)展環(huán)節(jié)中去，以最細(xì)致、專業(yè)、成熟的全方位流程，服務(wù)于園區(qū)的全生命周期，實(shí)現(xiàn)新一輪發(fā)展的更多可能性。

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