當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)踩下剎車(chē)，缺乏有效資金回流方式、產(chǎn)業(yè)盈利能力，通過(guò)“產(chǎn)業(yè)園區(qū)勾地”，獲取優(yōu)質(zhì)住宅、商業(yè)用地的“產(chǎn)業(yè)新城”高周轉(zhuǎn)模式一去不返。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)“房地產(chǎn)模式”下，分割銷(xiāo)售讓園區(qū)業(yè)主不僅有企業(yè)主也出現(xiàn)了越來(lái)越多的“二房東”投資者，最終導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)園區(qū)缺乏主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、園區(qū)管理難度大、運(yùn)營(yíng)混亂的現(xiàn)象泛濫，為地方政府敲響了警鐘。

在2019年前后，各地政府開(kāi)始逐漸收緊產(chǎn)業(yè)用地分割銷(xiāo)售政策，進(jìn)一步強(qiáng)化特色產(chǎn)業(yè)打造的規(guī)定。經(jīng)歷政策調(diào)控，倒逼產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的玩家，從過(guò)去的園區(qū)開(kāi)發(fā)商邁向園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，徹底告別“一錘子買(mǎi)賣(mài)”的想法，從銷(xiāo)售思路，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。

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01.政策調(diào)控，改變行業(yè)生態(tài)

雖然我國(guó)制造業(yè)媒體非常齊全，但優(yōu)勢(shì)仍然是中低端領(lǐng)域，高端領(lǐng)域缺乏國(guó)產(chǎn)身影，“卡脖子”難題因此而生。制造業(yè)在這幾年成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵熱詞，重點(diǎn)推進(jìn)制造業(yè)成為了如今地方政府需要攻克的核心難關(guān)。基于各地中低端制造業(yè)基礎(chǔ)，通過(guò)源頭創(chuàng)新亦或是應(yīng)用創(chuàng)新，推動(dòng)制造業(yè)往高水平迭代升級(jí)，從而提升制造業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量與附加值、提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈水平以及強(qiáng)化制造業(yè)結(jié)構(gòu)，將是下一階段產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局的轉(zhuǎn)變，給產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展格局也帶來(lái)了巨大的影響。重心轉(zhuǎn)向制造業(yè)，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的工業(yè)廠房市場(chǎng)帶來(lái)了一股新的發(fā)展浪潮，二三線(xiàn)城市的標(biāo)準(zhǔn)廠房、定制廠房到工業(yè)用地緊張的一線(xiàn)城市的工業(yè)上樓，成為區(qū)域的熱門(mén)園區(qū)產(chǎn)品。

為了推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)科技創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展邏輯也逐漸從過(guò)去的土地增值轉(zhuǎn)向資產(chǎn)增值。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)增值，就需要園區(qū)運(yùn)營(yíng)商圍繞特定產(chǎn)業(yè)發(fā)展，做好園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，在園區(qū)內(nèi)形成一個(gè)集聚度更高、穩(wěn)定性更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集群，從而提升園區(qū)資產(chǎn)價(jià)值。

02.產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，重新定義園區(qū)

現(xiàn)階段，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)成為了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展的關(guān)鍵詞，也是下一階段園區(qū)運(yùn)營(yíng)商比拼的硬實(shí)力。從產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、數(shù)字化賦能……產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)幾乎涵蓋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的所有發(fā)展周期。

成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)體系，對(duì)于園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的價(jià)值不僅僅是為產(chǎn)業(yè)招商提供一些所謂的運(yùn)營(yíng)噱頭，而是能夠通過(guò)實(shí)打?qū)嵉倪\(yùn)營(yíng)服務(wù)，從載體、區(qū)位、配套到服務(wù)都能貼合目標(biāo)企業(yè)的發(fā)展訴求，更好地為產(chǎn)業(yè)發(fā)展所服務(wù)，在特色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域形成一個(gè)上下游完善、企業(yè)關(guān)聯(lián)度緊密的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商能夠真正通過(guò)服務(wù)企業(yè)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，達(dá)到資產(chǎn)價(jià)值提升的結(jié)果，讓園區(qū)更值錢(qián)，在通過(guò)金融化退出領(lǐng)域收獲更多產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的附加價(jià)值。

03.園區(qū)金融化，構(gòu)建園區(qū)發(fā)展閉環(huán)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展需要投入龐大的資金量，但近年來(lái)的城投債危機(jī)、園區(qū)全持有時(shí)代來(lái)臨、存量資產(chǎn)盤(pán)活大幕拉開(kāi)，缺乏融資渠道，無(wú)法有效退出，但園區(qū)仍然需要快速發(fā)展，這位各地城投公司、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展蒙上了一層陰影。

隨著公募REITs市場(chǎng)的逐漸放開(kāi)、不動(dòng)產(chǎn)私募等金融渠道的完善，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展提供了一條全新的金融化退出通道。

但相比過(guò)去開(kāi)發(fā)-建設(shè)-銷(xiāo)售的退出模式，金融化退出對(duì)于園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展將提出更高要求，也進(jìn)一步拉長(zhǎng)了園區(qū)的發(fā)展周期，提高園區(qū)運(yùn)營(yíng)者的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，但也將給予成功退出者更多收益，用于隨后其他園區(qū)的滾動(dòng)發(fā)展中。

04.主題園區(qū)，生態(tài)化運(yùn)營(yíng)

隨著產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的深入，產(chǎn)業(yè)的特色化、細(xì)分化將是一條產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)發(fā)展的必經(jīng)之路。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)想要落到實(shí)處，真正能夠?qū)Ξa(chǎn)業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供幫助，就需要園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能夠走得更深入、能夠?yàn)楫a(chǎn)業(yè)企業(yè)提供更多增值服務(wù)，但只有在園區(qū)產(chǎn)業(yè)足夠細(xì)分、統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)定位方向的情況下，才能針對(duì)該細(xì)分領(lǐng)域企業(yè)的共性訴求，打造一個(gè)能夠真正解決企業(yè)發(fā)展問(wèn)題的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)體系。

但隨著園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的細(xì)分，往往也決定了招商方向變窄，對(duì)于企業(yè)類(lèi)型更有針對(duì)性、企業(yè)質(zhì)量的要求也將更高。通過(guò)產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造特色產(chǎn)業(yè)生態(tài)，也意味著園區(qū)投資回報(bào)周期的拉長(zhǎng)，主題園區(qū)的打造必然是一道困難與艱辛并存的“窄門(mén)”，跨過(guò)去就能收獲到那令人艷羨的特色產(chǎn)業(yè)集群。

05.工業(yè)廠房大熱背后的冷思考

隨著制造業(yè)的崛起，工業(yè)廠房載體成為了園區(qū)行業(yè)的“香餑餑”。但伴隨這工業(yè)廠房市場(chǎng)的走紅，一些問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)。

一線(xiàn)城市大力發(fā)展制造業(yè)，希望通過(guò)工業(yè)上樓業(yè)態(tài)解決城市工業(yè)用地不足的難題，但適配的企業(yè)類(lèi)型、企業(yè)規(guī)模一定程度上也局限了工業(yè)上樓的發(fā)展。

隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，雖然同樣是制造業(yè)，但戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的制造型企業(yè)對(duì)于工業(yè)廠房的要求已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。

06.存量時(shí)代，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)強(qiáng)勢(shì)破局

產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)過(guò)去的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)還局限于“二房東”模式，園區(qū)的代理招商是過(guò)去輕資產(chǎn)企業(yè)多的發(fā)展路徑。

但隨著甲方客戶(hù)類(lèi)型轉(zhuǎn)變，園區(qū)持有者從過(guò)去的小業(yè)主、市場(chǎng)化企業(yè)更多的演變?yōu)槿缃竦膰?guó)央企、地方城投，“甲方”訴求從過(guò)去的租金轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍紕?chuàng)新型企業(yè)、產(chǎn)業(yè)集聚度、稅收、落地投資額等更實(shí)際的領(lǐng)域，但優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、高額稅收就意味著在租金等領(lǐng)域的讓步。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商過(guò)往的“賺差價(jià)”模式顯然已經(jīng)行不通了，但極度內(nèi)卷的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域又在進(jìn)一步壓低園區(qū)代運(yùn)營(yíng)的“年度服務(wù)費(fèi)”，干最苦的活，賺最少的錢(qián)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)路在何方。

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