辦公用房購(gòu)置最高補(bǔ)助200萬(wàn)元、辦公用房享租金最高補(bǔ)助360萬(wàn)元，最高補(bǔ)助50元/㎡/月......

近日，佛山順德樂(lè)從出臺(tái)促進(jìn)佛山新城樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持資金。根據(jù)該辦法測(cè)算，樂(lè)從三年將“真金白銀”砸下7500萬(wàn)元，提高寫(xiě)字樓承租率，做活做旺佛山新城。歷經(jīng)20年發(fā)展，欠缺人氣始終是佛山新城發(fā)展的桎梏。眼下，該區(qū)域閑置的寫(xiě)字樓面積已經(jīng)達(dá)到59萬(wàn)平方米，形成供給端的“巨大堰塞”。7500萬(wàn)元補(bǔ)貼這把火添下去，能否“燒旺”佛山新城？

(資料圖片僅供參考)

人氣欠缺：83個(gè)足球場(chǎng)的寫(xiě)字樓空間“堰塞”

佛山新城20年了，依然不旺。這是很多佛山人如今依舊留存的印象。今年初，樂(lè)從鎮(zhèn)政府在問(wèn)政平臺(tái)回復(fù)網(wǎng)友提問(wèn)時(shí)，透露的一組數(shù)據(jù)，似乎也再次間接印證了這一觀點(diǎn)。樂(lè)從鎮(zhèn)透露，佛山新城自2003年開(kāi)始規(guī)劃和建設(shè)，目前已入住居民僅僅約13000戶(hù)，人數(shù)約4萬(wàn)人。

住宅入住人氣仍不夠旺，除過(guò)去基礎(chǔ)民生配套欠缺外，很多觀點(diǎn)會(huì)歸咎于佛山新城的產(chǎn)業(yè)不夠強(qiáng)，工作機(jī)會(huì)不多，因此聚集不到足夠的人氣。確實(shí)，作為佛山公共建筑配套最齊全的商務(wù)區(qū)，佛山新城與祖廟、季華路、千燈湖共同構(gòu)成四大商務(wù)區(qū)核心市場(chǎng)。但與其他三個(gè)區(qū)域相比，佛山新城寫(xiě)字樓空置面積最高，這也間接反映出產(chǎn)業(yè)欠缺的短板真實(shí)存在。

佛山新城目前待招租的寫(xiě)字樓面積有多少？廣州日?qǐng)?bào)記者從多渠道了解到的權(quán)威數(shù)據(jù)是59萬(wàn)平方米。按照一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)7140平方米面積來(lái)?yè)Q算，佛山新城目前可供出租的閑置寫(xiě)字樓，足足有近83個(gè)足球場(chǎng)之多。按照去年佛山新城寫(xiě)字樓每年7萬(wàn)多平方米的去化率算，在沒(méi)有新增寫(xiě)字樓供應(yīng)的情況下，要填滿(mǎn)這些寫(xiě)字樓也需要8年多的時(shí)間。但別忘了，佛山新城目前仍包括318米的國(guó)際金融中心在內(nèi)的一眾高樓在建，展望未來(lái)，新增入市的寫(xiě)字樓不會(huì)少。

供給增多：優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓賣(mài)出“白菜價(jià)”

59萬(wàn)平方米的樓宇空間出現(xiàn)“堰塞”，存在多方面的原因。與千燈湖金融高新區(qū)的寫(xiě)字樓是近20年陸續(xù)建成交付投用不同，佛山新城的寫(xiě)字樓集中在過(guò)去三年的時(shí)間內(nèi)集中交付，并且建成的均是大型超高建筑。目前佛山全市超過(guò)200米的超高層建筑，有7棟集中在佛山新城。因此在M-city、佛山企業(yè)家大廈、佛山德國(guó)服務(wù)中心幾棟超高層建筑交付后，在樓宇空間的供給端大大增加。

作為一個(gè)制造業(yè)城市，佛山民營(yíng)企業(yè)眾多，但民營(yíng)制造企業(yè)很多習(xí)慣“前店后廠”的辦公模式，原本對(duì)寫(xiě)字樓的需求就不像廣深等一線城市那么旺盛。加之佛山新城樓宇交付集中在近三年，受疫情以及全球經(jīng)濟(jì)影響，也進(jìn)一步壓制了企業(yè)對(duì)承租寫(xiě)字樓作為辦公用途的需求。客觀而言，佛山新城在20年發(fā)展歷程中，從市直管到區(qū)管，再將管理卻交給順德樂(lè)從鎮(zhèn)一級(jí)，行政架構(gòu)的不穩(wěn)定，也對(duì)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入方向決策有較大影響。

多重因素疊加下，導(dǎo)致現(xiàn)如今佛山新城的寫(xiě)字樓閑置率陡然上升，也讓擁有一流環(huán)境的佛山新城優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，卻賣(mài)出了“白菜價(jià)”。佛山新城寫(xiě)字樓租金有多劃算？目前，廣州珠江新城租金價(jià)格為197元/㎡，廣州南站商務(wù)區(qū)域約為85元/㎡，佛山寫(xiě)字樓總體平均價(jià)格為60元/㎡，而佛山新城寫(xiě)字樓目前的租金僅為50元/㎡。

降低空置：“跳起來(lái)夠得著”的目標(biāo)

在這樣的背景下，就不難理解為何樂(lè)從要出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的樓宇經(jīng)濟(jì)的補(bǔ)貼政策。佛山新城要將空置的寫(xiě)字樓的短板，盡快變?yōu)槟苡挟a(chǎn)出的“潛力板”，就要跑出加速度，吸引更多的企業(yè)進(jìn)駐。根據(jù)樂(lè)從鎮(zhèn)相關(guān)部門(mén)的測(cè)算，在扶持政策的幫助下，今年佛山新城寫(xiě)字樓的去化率有望達(dá)到15萬(wàn)平方米，通過(guò)進(jìn)入企業(yè)總部和政策的引導(dǎo)，力爭(zhēng)在3年內(nèi)讓新城的寫(xiě)字樓閑置率降到合理水平。

昕觀察分析認(rèn)為，這是佛山新城努力“跳起來(lái)夠得著”的一個(gè)目標(biāo)，原因有三。首先是樓宇經(jīng)濟(jì)蘊(yùn)含的新機(jī)遇。佛山站在經(jīng)濟(jì)總量破萬(wàn)億后的發(fā)展新起點(diǎn)，雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)奠定有利條件，近年來(lái)，在灣區(qū)戰(zhàn)略和新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求下，佛山大力推動(dòng)工業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式從過(guò)去的傳統(tǒng)專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)向先進(jìn)裝備制造業(yè)集聚區(qū)發(fā)展。佛山制造業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，必定會(huì)催生一批商用寫(xiě)字樓需求。同時(shí)，聚焦樂(lè)從及周邊區(qū)域來(lái)看，樂(lè)從近年來(lái)傳統(tǒng)商貿(mào)加速轉(zhuǎn)型，也讓越來(lái)越多從專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)遷移進(jìn)寫(xiě)字樓。這些因素均構(gòu)成了消化存量寫(xiě)字樓的基本盤(pán)。

其次，此次樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持政策力度確實(shí)力度不小。有做企業(yè)的朋友分析過(guò)，佛山新城寫(xiě)字樓目前的租金水平是50元/平方米，而政策最高補(bǔ)助50元/㎡·月，結(jié)合目前補(bǔ)助條件以其所在企業(yè)正常辦公所需的面積測(cè)算，意味著企業(yè)目前進(jìn)駐可以有長(zhǎng)達(dá)3年的免租期。

根據(jù)該扶持辦法測(cè)算，樂(lè)從三年要合共投入7500萬(wàn)元。事實(shí)上這一份政策背后，也是佛山新城地處三龍灣科技城、順德區(qū)、樂(lè)從鎮(zhèn)等區(qū)域下獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，形成政策疊加的“洼地”效應(yīng)。包括《三龍灣高端創(chuàng)新集聚區(qū)促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施辦法》《順德金融高質(zhì)量發(fā)展辦法》等優(yōu)惠政策，為企業(yè)引進(jìn)提供了足夠的政策吸引力。

最后，不可忽視的還有龍頭企業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)。佛山新城近年來(lái)有意識(shí)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，吸引包括交通集團(tuán)、蒙娜麗莎等企業(yè)以及一批金融機(jī)構(gòu)總部進(jìn)駐，在這些企業(yè)吸引上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)集聚，形成較明顯的集聚及磁場(chǎng)效應(yīng)。去年佛山新城進(jìn)駐企業(yè)達(dá)到2193家，同比增長(zhǎng)42%。現(xiàn)今佛山新城在商貿(mào)服務(wù)、跨境電商及金融服務(wù)等領(lǐng)域聚集效應(yīng)已有較為明顯效果。

培育更多“高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)型寫(xiě)字樓”

坐擁政策紅利，佛山新城的樓宇經(jīng)濟(jì)也并非安枕無(wú)憂(yōu)。一方面，佛山新城無(wú)論是商貿(mào)服務(wù)還是金融服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，與其他區(qū)域產(chǎn)業(yè)面臨同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，僅靠樂(lè)從鎮(zhèn)甚至順德原有的企業(yè)需求，難以填滿(mǎn)不斷增加的寫(xiě)字樓供應(yīng)空間。其次樓宇經(jīng)濟(jì)的扶持，也要謹(jǐn)防陷入“一補(bǔ)就來(lái)，一停就走”的怪圈。市場(chǎng)上更新更優(yōu)惠的甲級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)，會(huì)不斷刺激企業(yè)搬遷，尤其是金融、科技、媒體、電訊類(lèi)輕資產(chǎn)的企業(yè)，在優(yōu)惠政策刺激下，“候鳥(niǎo)式”搬遷效應(yīng)最為活躍。

因此，佛山新城存量及今后增量的寫(xiě)字樓，在享受補(bǔ)貼的“輸血”同時(shí)，也應(yīng)該積極轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)自我“造血”。原先很多企業(yè)雖然地處城市繁華地段，租金昂貴，但只能作為辦公展示用途，不具備研發(fā)和生產(chǎn)的條件，這類(lèi)寫(xiě)字樓今后對(duì)企業(yè)吸引力必然逐步下降。而依托佛山數(shù)字經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展的沃土，制造業(yè)的數(shù)字轉(zhuǎn)型對(duì)研發(fā)和測(cè)試的需求大，高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)型寫(xiě)字樓有可能成為有競(jìng)爭(zhēng)力的“香饃饃”。

結(jié)合廣深等國(guó)內(nèi)城市最新的“網(wǎng)紅寫(xiě)字樓”發(fā)展路徑，產(chǎn)業(yè)型寫(xiě)字樓能夠讓先進(jìn)裝備制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合發(fā)展，可為新城樓宇經(jīng)濟(jì)提供新的發(fā)展參考樣本。有別于傳統(tǒng)寫(xiě)字樓，產(chǎn)業(yè)型寫(xiě)字樓在研發(fā)載體、商務(wù)辦公載體和生活服務(wù)載體優(yōu)勢(shì)更加明顯。

在硬件上，產(chǎn)業(yè)型寫(xiě)字樓充分融合智能、人文、環(huán)保等元素，擁有更加合理的功能配比和布局，提供集研發(fā)、辦公、商務(wù)、生活一體化的多功能綜合社區(qū)，為進(jìn)駐企業(yè)提供完備的商業(yè)、會(huì)議、餐飲、住宿休閑等綜合配套服務(wù)。而軟件服務(wù)方面，能夠針對(duì)企業(yè)不同階段，提供包括孵化、加速、研發(fā)、測(cè)試、檢測(cè)、營(yíng)銷(xiāo)在內(nèi)不同層次的服務(wù)需求，滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展全生命周期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)需求，一站式高效解決創(chuàng)業(yè)、投資、辦公及生活需求。

因此，佛山新城在提供補(bǔ)貼扶持，吸引企業(yè)進(jìn)駐的基礎(chǔ)上，可以圍繞現(xiàn)有的商用寫(xiě)字樓空間，謀劃圍繞更多主題產(chǎn)業(yè)發(fā)展的商辦寫(xiě)字樓，讓寫(xiě)字樓有更加明確的產(chǎn)業(yè)定位，吸引產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)形成產(chǎn)業(yè)集聚。同時(shí)，也應(yīng)該通過(guò)更有效的資源整合，簡(jiǎn)化操作流程，縮短產(chǎn)業(yè)鏈條的中間環(huán)節(jié)，幫助入駐企業(yè)不斷降低運(yùn)營(yíng)成本，為進(jìn)入佛山新城寫(xiě)字樓的企業(yè)提供更豐富更便利更齊全的配套服務(wù)。只有真正讓企業(yè)看到留下發(fā)展“有著數(shù)”，用政策補(bǔ)貼吸引來(lái)的“流量”，才能夠轉(zhuǎn)化為持續(xù)貢獻(xiàn)納稅的“流量”。

坐擁最優(yōu)公共服務(wù)配套和一流環(huán)境的佛山新城，打造樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)的引擎初鳴，就已有6棟納稅超億元大樓。假設(shè)59萬(wàn)平方米的閑置寫(xiě)字樓空間今后全部填滿(mǎn)，會(huì)再添多少棟納稅億元樓？屆時(shí)，做活做旺佛山新城的愿景，一定會(huì)變?yōu)閷?shí)景。

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