剛剛過(guò)去的6月，浙商銀行（601916）23億元深圳大手筆買(mǎi)樓引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注。深圳上半年大宗市場(chǎng)交易也迎來(lái)多筆交易，其中還有外資買(mǎi)入深圳大宗資產(chǎn)。

“上半年深圳全市大宗交易錄得150億元成交，相較去年同期有所增長(zhǎng)，但未能承接去年下半年增長(zhǎng)勢(shì)頭。”戴德梁行華南區(qū)資本市場(chǎng)部主管及董事陳俊儒分析，從買(mǎi)家類型來(lái)看，76%為自用、14%為投資、另有10%為開(kāi)發(fā)。

金融行業(yè)為主力買(mǎi)家

(資料圖片僅供參考)

從具體的成交案例來(lái)看，上半年最大宗的自用成交主體為浙商銀行。6月浙商銀行購(gòu)買(mǎi)了深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔1棟A座第1-21層，以用作營(yíng)業(yè)辦公用房，浙商銀行此次購(gòu)買(mǎi)深圳商務(wù)地標(biāo)總耗資約23.34億元；上半年國(guó)泰君安還以11.6億元購(gòu)置深業(yè)上城（南區(qū)）三期中高區(qū)39-44層自用。

上述兩個(gè)案例都是金融行業(yè)為主體的成交，戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，金融行業(yè)為上半年主力自用買(mǎi)家，成交金額占比高達(dá)50%；另外實(shí)業(yè)類買(mǎi)家維持高交易頻率，共交易7宗，占比約44%，平均每宗交易金額不超過(guò)2億，生物醫(yī)藥背景買(mǎi)家占比持續(xù)上漲。

外資地產(chǎn)基金頻出手

除此之外，上半年的大宗交易市場(chǎng)上還有外資身影。上半年鐵獅門(mén)宣布與輝盛國(guó)際成立合資公司，收購(gòu)深潤(rùn)大廈的長(zhǎng)租公寓部分，預(yù)計(jì)總投資約為人民幣7.17億，將打造為中高端長(zhǎng)租公寓，是上半年最大宗的外資投資項(xiàng)目；另外新加坡買(mǎi)家SilkRoad拿下深南68萬(wàn)科里的社區(qū)商業(yè)。

“這兩個(gè)項(xiàng)目都有一個(gè)共同點(diǎn)，都是以前深圳比較少見(jiàn)的外資地產(chǎn)基金，而且它的成交價(jià)格相對(duì)于我們傳統(tǒng)理解深圳的物業(yè)價(jià)格來(lái)說(shuō)有比較大的落差，資產(chǎn)回報(bào)率可觀。”陳俊儒指出，深圳目前的資本化收益率大概在4%-4.5%，在過(guò)往幾年是沒(méi)有的，深圳市場(chǎng)又充滿了創(chuàng)新，深圳的投資門(mén)檻可能會(huì)比北京上海要求低一點(diǎn)。

展望下半年，陳俊儒認(rèn)為，目前地產(chǎn)政策企穩(wěn)，投資活動(dòng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯，成交數(shù)字預(yù)計(jì)將在下半年體現(xiàn)出來(lái)。

聚焦

投資機(jī)構(gòu)不夠活躍 業(yè)界分析三大原因

投資買(mǎi)家占比近幾年持續(xù)下降，作為對(duì)比的是，2022年投資買(mǎi)家的占比為18%，而2020年前該類型占比甚至能到30%-40%。

對(duì)于投資機(jī)構(gòu)沒(méi)有恢復(fù)到活躍期的原因，陳俊儒認(rèn)為主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)情況還比較不明朗，大家都在持續(xù)觀望，在他看來(lái)大宗交易量可能在下半年才會(huì)逐漸地顯現(xiàn)出來(lái)；第二則是和推出的渠道有關(guān)，目前基礎(chǔ)設(shè)施類的例如物流和產(chǎn)業(yè)園的關(guān)注度較高，但深圳可供交易的項(xiàng)目并不多；第三，投資人在等價(jià)格的修正，等回報(bào)率回到比較高的水平再來(lái)做資產(chǎn)配置。

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