以價(jià)格為門檻、搖號(hào)為手段的北京土拍市場(chǎng)，讓越來越多的“外行者”躍躍欲試。截至7月26日，北京7月土拍落下帷幕，北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，除一眾老熟人外，還出現(xiàn)了廣安置業(yè)、山西保景匯、揚(yáng)州華鵬、太原萃豐以及東方雨虹等一批新面孔。其中，“防水一哥”東方雨虹在短短兩個(gè)月的時(shí)間里連續(xù)報(bào)名6宗地塊競(jìng)拍，起拍價(jià)合計(jì)212.05億元，僅保證金一項(xiàng)，便合計(jì)高達(dá)42.6億元。雖然一再?gòu)?qiáng)調(diào)“沒有參與房地產(chǎn)開發(fā)的想法”，但對(duì)于一個(gè)年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流僅為6.54億元的防水企業(yè)來說，如此執(zhí)迷尚不多見。

(資料圖片)

熱衷“搖號(hào)”地塊

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，2023年北京已成功出讓29宗宅地，成交金額約830個(gè)小目標(biāo)。不同于其他城市的“資質(zhì)門檻”，北京年內(nèi)的土拍更多的以價(jià)格+搖號(hào)作為出讓方式，這也引發(fā)了新的拿地趨勢(shì)，“外行者”入局便是其中之一。

以“防水一哥”東方雨虹為例，從順義新城2宗地塊，到海淀雙新2宗地塊，再到經(jīng)開區(qū)X47R1地塊、昌平沙河高教園0002地塊，東方雨虹所參與的都是近期熱門地塊的競(jìng)拍，多少要拼點(diǎn)“手氣”。

作為建筑防水龍頭，東方雨虹的“跨界”行為也引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注。參與北京順義2宗地塊的競(jìng)拍后，曾有投資者在深交所互動(dòng)易上問詢“公司是否對(duì)涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有興趣”，得到的回復(fù)是“公司不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，公司致力于新型建筑防水材料的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和防水工程施工業(yè)務(wù)領(lǐng)域，持續(xù)打造成為卓越的建筑建材系統(tǒng)服務(wù)商”。

但此后不久，東方雨虹攜手海門海泰再戰(zhàn)北京土拍，報(bào)名參與海淀雙新村2宗地塊的競(jìng)拍。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，東方雨虹于年內(nèi)共參與到6宗北京宅地的競(jìng)拍，其中3宗是與海門海泰聯(lián)合報(bào)名，起拍價(jià)合計(jì)212.05億元，保證金合計(jì)42.6億元。

對(duì)于多次參與北京土拍，記者也與東方雨虹方面取得聯(lián)系，東方雨虹證券部工作人員回應(yīng)稱“沒有參與房地產(chǎn)開發(fā)的想法”，但并沒給出為什么會(huì)在短短2個(gè)月里扎堆舉牌熱門地塊。

北京土拍市場(chǎng)的新面孔，也似乎帶著一些運(yùn)氣加持，如福建雄旺、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、中皋置業(yè)等，東方雨虹雖然目前還未能有所斬獲，但2個(gè)月時(shí)間內(nèi)6次參與北京熱門地塊競(jìng)拍，卻不像其聲稱的“沒有參與房地產(chǎn)開發(fā)的想法”。

馬甲o(hù)r親自下場(chǎng)

東方雨虹是中國(guó)防水行業(yè)龍頭企業(yè)，其定位為“優(yōu)質(zhì)建筑建材系統(tǒng)服務(wù)商”，并因參與“水立方”、“鳥巢”、奧運(yùn)村等眾多國(guó)家重點(diǎn)工程而一度聲名鵲起。但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，東方雨虹尚屬新人。

查閱過往，東方雨虹在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面的布局并不多。公開資料顯示，在2020年8月，東方雨虹聯(lián)手中國(guó)奧園在廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)拿下一宗宅地，總代價(jià)約8億元。后該地塊項(xiàng)目為奧園中新城市天地，意欲打造20萬平方米的城市商業(yè)綜合體暨總部經(jīng)濟(jì)基地和高檔住宅。

隨著奧園債務(wù)危機(jī)的爆發(fā)，雙方項(xiàng)目合作成立的廣州奧虹置業(yè)有限公司也被多次列為“被執(zhí)行人”。據(jù)媒體此前報(bào)道，“奧園中新城市天地的商業(yè)部分已經(jīng)暫停開發(fā)建設(shè)，如今重點(diǎn)在住宅部分的保交樓，因開發(fā)貸原因抵押銀行而暫無法網(wǎng)簽的部分底商已經(jīng)開啟商鋪置換流程”。

據(jù)悉，2021年7月開盤的奧園中新城市天地，目前還在售賣中，樓盤均價(jià)約2.1萬元/平方米。

2021年4月，東方雨虹通過旗下全資子公司廣州東方雨虹置業(yè)以約1.12億元的價(jià)格拿下廣州花都區(qū)的一宗商住地塊。今年6月7日，該地塊項(xiàng)目東方雨虹國(guó)際綠色建筑建材中心舉行開工奠基儀式，計(jì)劃建設(shè)成集甲級(jí)寫字樓、高端居住、金融服務(wù)、科研、休閑和餐飲等多功能生態(tài)于一體的城市綜合體，總投資3億元。

8億元、1.12億元……從過往拿地“經(jīng)驗(yàn)”來看，東方雨虹拿地特點(diǎn)為總價(jià)低、規(guī)模小，但參與到北京的6次熱門地塊競(jìng)拍卻一改之前風(fēng)格。

對(duì)于東方雨虹的積極參與拿地卻又一再?gòu)?qiáng)調(diào)“沒有參與房地產(chǎn)開發(fā)的想法”，有業(yè)內(nèi)分析師提出一個(gè)猜測(cè)：“東方雨虹的業(yè)務(wù)線涉房很深，與多家大型房企有合作，是否在為房企做支撐，增加搖號(hào)概率？”

而在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來，房企馬甲之外，東方雨虹積極參與北京土拍或是“另有圖謀”。從地塊質(zhì)地來看，東方雨虹參與的都是北京的熱門地塊，未來即便自己不進(jìn)行主力開發(fā)，也具備了與房企談判的資格，能更好爭(zhēng)取項(xiàng)目防水等業(yè)務(wù)的承接。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，北京等一線城市的價(jià)值感凸顯，熱門地塊更具備確定性，因此也不排除東方雨虹趁機(jī)擴(kuò)展業(yè)務(wù)版圖“親自下場(chǎng)”的想法。

“兜里”的錢越來越少

從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況來看，東方雨虹正在面臨主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)壓力。

記者了解到，東方雨虹的收入主要來自防水材料銷售、防水工程施工、其他收入及材料銷售四個(gè)業(yè)務(wù)條線，其中營(yíng)收貢獻(xiàn)最高的是防水材料銷售業(yè)務(wù)，占比超七成。2022年，東方雨虹實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約312.14億元，同比下降2.26%，其中76.83%來自防水材料銷售業(yè)務(wù)，14.11%來自防水工程施工業(yè)務(wù)。

2022年，東方雨虹實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約21.2億元，同比下降49.57%，創(chuàng)下三年來最低水平。此外，2022年?yáng)|方雨虹整體毛利率下降4.76個(gè)百分點(diǎn)至25.77%，其中營(yíng)收貢獻(xiàn)最高的防水材料銷售業(yè)務(wù)的毛利率下降了4.68個(gè)百分點(diǎn)至27.56%，防水工程施工業(yè)務(wù)下降了4.85個(gè)百分點(diǎn)至23.52%。

值得一提的是，2022年?yáng)|方雨虹經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約為6.54億元，同比降幅高達(dá)84.11%；籌資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~-10.29億元，同比減少109.53%。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅下降的原因，東方雨虹直言“是銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金減少所致”。

營(yíng)收利潤(rùn)雙降，2022年?yáng)|方雨虹現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額約為-51.18億元，同比下降155.11%。截至2022年末，東方雨虹現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額約為97.41億元，較上年同期148.58億元，減少34.44%。

據(jù)最新披露，2023年一季度，東方雨虹的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額繼續(xù)壓減，已經(jīng)由97.41億元壓減至41.88億元。如此狀況下，東方雨虹高調(diào)進(jìn)京“搶地”，也著實(shí)令市場(chǎng)費(fèi)解，以最近剛剛出讓的昌平沙河高教園0002地塊為例，該地塊成交價(jià)高達(dá)31.97億元，如果真心開發(fā)，自有資金將覆蓋。

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