李嘉誠曾說“一定要先想失敗，做生意，沒有買，就要先想到如何賣。”在如何“賣”這件事上，95歲的李超人又給地產(chǎn)同行上了一課。

8月3日，李嘉誠旗下長實(shí)集團(tuán)在香港的新樓盤“親海駅II”發(fā)布了首張價(jià)格單，共涉及132套住房，其中，最便宜的開放式單位實(shí)用面積210平方呎（約合19.5平米），扣除18%折扣后，折后總售價(jià)為290萬港元，折后每呎價(jià)約13810港元（約合13.68萬元人民幣/平方米）。

(資料圖)

這一價(jià)格比周邊二手房便宜了三成，相當(dāng)于7年前的價(jià)格。該樓盤距離香港島僅一站地鐵，距離海邊直線距離不到3公里，由香港市民表示，這是“以屯門的價(jià)格買靠近港島的海景房”。

2022年，香港樓市連續(xù)13年上漲勢頭終結(jié)，而截至今年6月底，香港整體住宅樓價(jià)較2021年高位累計(jì)下跌13%，寫字樓則從2018年高位下跌20%。

盡管樓市低迷，但7折甩賣的“平爆價(jià)”還是帶來了強(qiáng)烈反響。據(jù)界面新聞報(bào)道，該項(xiàng)目開啟認(rèn)購后僅兩天便收票逾5000張，超額認(rèn)購高達(dá)18.6倍。

此次低價(jià)拋售，引爆了外界對樓市下行壓力的預(yù)期。有分析認(rèn)為，長實(shí)此次甩賣或是想減倉回收資金，可能會有其他投資回報(bào)率跑贏房地產(chǎn)。

開盤當(dāng)日，長實(shí)集團(tuán)半年業(yè)績會上，李嘉誠長子李澤鉅對外解釋稱：“我們一向奉行以市價(jià)或低于市價(jià)去賣樓以促進(jìn)銷售。市況較明朗時，我們積極買地，去年完成數(shù)宗交易。我們認(rèn)為應(yīng)該在逆周期買地或置業(yè)，現(xiàn)在的時機(jī)比3年前穩(wěn)陣（即穩(wěn)妥）。”

經(jīng)濟(jì)規(guī)律類似海洋潮汐，而李嘉誠就像在全球經(jīng)濟(jì)潮汐中尋找機(jī)會的獵人。近幾年全球經(jīng)濟(jì)風(fēng)起云涌，此次甩賣海景房之前，李嘉誠早已聞潮而動。

十年前，李嘉誠開始拋售內(nèi)地物業(yè)，同時加倉英國資產(chǎn)，李嘉誠拋售速度太快，以至于有媒體質(zhì)疑其動機(jī)，喊出“別讓李嘉誠跑了”的口號。然而，從2020年開始，李嘉誠開始減倉英國資產(chǎn)，同時重新在香港和內(nèi)地土拍市場出手。

另一個信號是回購。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，長實(shí)集團(tuán)斥資13.58億港元用于回購，類似操作在2008年金融危機(jī)前后也曾出現(xiàn)。

從商70余年，95歲的李嘉誠嗅覺依舊敏銳。此次祭出金融危機(jī)時的操作，或許意味著，李嘉誠已經(jīng)嗅到了危機(jī)來臨的味道。

01

李嘉誠七折拋售海景房的消息，猶如一顆“深水炸彈”，整個市場都感受到了震感。

據(jù)《明報(bào)》報(bào)道，受“親海駅II”低價(jià)拋盤影響，香港近期一些二手房交易中，賣家報(bào)價(jià)較最初下調(diào)了7%-11%。一位有在港置業(yè)打算的投資者向盒飯財(cái)經(jīng)表示，得知該消息后決定繼續(xù)觀望，“沒準(zhǔn)能省幾百萬（港幣）。”該人士表示。

李嘉誠此舉被解讀為短期內(nèi)不看好香港樓市，這在一定程度上反映出香港樓市下行壓力。

近三年來，香港樓市面臨多重壓力：一是疫情沖擊經(jīng)濟(jì)，居民購買力下降；二是人口減少，帶走部分財(cái)富，房地產(chǎn)拋壓增大；三是港幣綁定美元，被迫快速加息，對房地產(chǎn)市場造成利空。

不論是從居住屬性還是金融屬性來看，房地產(chǎn)市場的根基都是人口，而自2020年起，香港人口連續(xù)三年負(fù)增長，累計(jì)流失18.73萬人。

盡管香港連續(xù)出臺措施，吸引人才、調(diào)整按揭政策，但后續(xù)政策并不明朗；此外，據(jù)美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，目前香港已獲批但未開始銷售的新盤單位接近1.6萬個，創(chuàng)近年新高。一手住宅供給提升，開發(fā)商或?qū)槿セ_始“價(jià)格戰(zhàn)”，李嘉誠此舉或是希望在價(jià)格戰(zhàn)來臨前快速回籠資金。

此外，出于業(yè)績上的考量，長實(shí)也有動力低價(jià)拋售樓盤。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，長實(shí)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收246.05億港元，同比下跌31.11%；實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利103.31億港元，同比下滑20.14%。

長實(shí)業(yè)績不佳主要受兩方面因素影響：一是其飛機(jī)租賃業(yè)務(wù)于2022年終止，二是物業(yè)發(fā)展進(jìn)度因?qū)徤魍羶Σ呗猿霈F(xiàn)空窗期。

與大多數(shù)房企不同，長實(shí)集團(tuán)經(jīng)營的并非單一業(yè)務(wù)，因此在幾年前香港地價(jià)大幅上升之際，長實(shí)鮮有出手，直到去年地價(jià)回落至合理態(tài)勢，長實(shí)才開始抄底，如此才有了物業(yè)發(fā)展進(jìn)度的“空窗期”。

樓市下行，疊加“空窗期”的業(yè)績壓力，長實(shí)不得不打折拋售，李澤鉅也曾向外界透露，長實(shí)今年會加快賣樓速度，希望多一些項(xiàng)目盡快建成入賬。

值得注意的是，長實(shí)一面降價(jià)拋售樓盤，另一面還在向外界釋放繼續(xù)買入房地產(chǎn)的信號。

李澤鉅在中期業(yè)績會上表示：“當(dāng)人人都看好市場、而利率又低時，又或者利率上升機(jī)會較大時，也許應(yīng)該較小心謹(jǐn)慎；但當(dāng)每個人都看得差、而利率又高時，市場風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)會較低。”

顯然，對于香港樓市未來走勢，李嘉誠的態(tài)度是“短空長多”；而在具體策略上，趁利率高點(diǎn)抄底買地，然后以低價(jià)快速去化套現(xiàn)，也符合其一貫經(jīng)營思路。

02

自1950年創(chuàng)業(yè)算起，李嘉誠經(jīng)商70余年仍屹立不倒，論穿越周期的經(jīng)驗(yàn)，也只有巴菲特、索羅斯等少數(shù)人能與之媲美。

保守是李嘉誠穿越周期的秘訣，他的保守落到地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，便體現(xiàn)在“現(xiàn)金為王”的策略上。摩根士丹利曾在一份研究報(bào)告中稱：“長實(shí)相比競爭對手更愿意采用低價(jià)策略來加快銷售。”

這種趨勢在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時尤為明顯，多次危機(jī)前夜，都有李嘉誠拋售資產(chǎn)的身影。

自2007年起，李嘉誠多次在公開場合呼吁大家謹(jǐn)慎投資，而據(jù)《明報(bào)》披露，2008年10月，雷曼兄弟破產(chǎn)后一個月，李嘉誠當(dāng)時的旗艦公司和記黃埔暫停了全球新業(yè)務(wù)投資，手握221億美元資金，其中約70%以現(xiàn)金形式存放，其他為政府債券，完全沒有投資企業(yè)債券、結(jié)構(gòu)性投資工具和累計(jì)期權(quán)等高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品。

金融危機(jī)期間，李嘉誠成了樓市最徹底的“大空頭”，2008年起，他先后拋售了上海、北京的商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目。

自1997年亞洲金融危機(jī)后，李嘉誠開始加碼內(nèi)地市場，金融危機(jī)后，2013年，來自內(nèi)地的收入占到整個李氏集團(tuán)的50%。

但加注也在這一年戛然而止，當(dāng)年8月，李嘉誠以約30億元價(jià)格將1997年入手的廣州西城都薈廣場脫手，由此開啟了甩賣之路。

此后，李嘉誠先后拋售了上海陸家嘴東方匯金中心、南京國際金融中心大廈、上海世紀(jì)匯廣場等多個地標(biāo)項(xiàng)目。曾有券商統(tǒng)計(jì)，此次套現(xiàn)規(guī)模超過130億美元，大部分流向了歐洲，李嘉誠因此被質(zhì)疑轉(zhuǎn)移資產(chǎn)“跑路”，有媒體甚至驚呼“別讓李嘉誠跑了”。

與此同時，2016年后，王健林、許家印先后登頂國內(nèi)“首富”，外界常拿兩人與李嘉誠對比。但隨著“三道紅線”出臺，一眾房企如夢初醒：李嘉誠放棄的原來是“最后一個銅板”。

03

在這一輪地產(chǎn)調(diào)整期中，最為清醒的萬科自2016年起主動縮債，但在2020年底，萬科剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為70.4%，距離“三道紅線”綠檔一步之遙；作為對比，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年，李嘉誠的長實(shí)集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率只有23.53%。

實(shí)際上，李嘉誠穿越周期的方式并不復(fù)雜：現(xiàn)金為王降低風(fēng)險(xiǎn)，低買高賣獲得利潤。他在全球經(jīng)濟(jì)的海流中巡游，在經(jīng)濟(jì)潮汐中尋找獵物。

2013年到2019年，李嘉誠逐步從內(nèi)地撤資，但2020年起，長實(shí)種種動作又顯示出“回歸”跡象。

自2020年開始，李嘉誠逐步將其在英國等地資產(chǎn)擺上貨架。當(dāng)年11月，李嘉誠旗下公司以100億歐元出售其在歐洲市場的電信基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)，其持有超過34年的赫斯基能源也拱手讓人。

去年3月，長江實(shí)業(yè)出售了公司持有的英國倫敦辦公樓5 Broadgate的全部股權(quán)，作價(jià)7.29億英鎊（約合60億人民幣），還把估值高達(dá)150億英鎊的英國配電公司UK Power擺上貨架。

在拋售英國資產(chǎn)的同時，李嘉誠重新進(jìn)入土拍市場。2019年，李嘉誠斥資24.2億元收購上海浦東三林地塊，去年他又斥資上百億港元在香港囤地。截至今年上半年，長實(shí)集團(tuán)擁有可開發(fā)土地儲備約7600萬平方呎（約706萬平方米），其中800萬平方呎、6400萬平方呎及400萬平方呎分別位于香港、內(nèi)地及海外。

輾轉(zhuǎn)騰挪之下，截至今年6月底，長實(shí)擁有438億港元現(xiàn)金，而一年內(nèi)到期借款僅約92億港元，加上此次“甩賣”回籠資金，手握重金的李嘉誠正在伺機(jī)而動。

最近被李嘉誠盯上的“獵物”是前香港“地王”，豪宅項(xiàng)目凱玥。李氏家族在六年前競標(biāo)中失敗，該項(xiàng)目于2017年被龍光集團(tuán)與合景泰富買下，隨著兩家企業(yè)先后暴雷，凱玥被推上了談判桌，李家也卷土重來。

除了抄土拍和地產(chǎn)同行的底，自家公司股票的投資者也是李嘉誠的“獵物”之一。早在2008年金融危機(jī)期間，李氏就曾拋售航運(yùn)銀行股低價(jià)增持自家“長和系”股份。

自去年7月觸達(dá)54.72港元階段性高點(diǎn)后，長實(shí)集團(tuán)股價(jià)持續(xù)低迷，李嘉誠故技重施。公司財(cái)報(bào)顯示，去年5月至今，長實(shí)累計(jì)付出約40億港元資金用于股票回購。

從商業(yè)角度，之前的“跑路”，可以從避險(xiǎn)和獲利的角度解釋；而此次“回歸”，李嘉誠也許是在利好政策中提前捕捉到了機(jī)會，又或者是嗅到了海外的危機(jī)信號。

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