查封房產(chǎn)后辦理的抵押如何處理

查封房產(chǎn)后，辦理的抵押仍然有效，抵押權(quán)人可以申請參與被查封財產(chǎn)的分配，并可以就該抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。如果法院拍賣房屋的，則抵押權(quán)人可以就拍賣的價款主張優(yōu)先受償。

合法抵押房產(chǎn)拍賣原則

房屋拍賣是一種特殊的交易方式，有其自身的規(guī)律性，因此拍賣中必須遵循以下原則：

(相關(guān)資料圖)

（一）合法原則。合法原則體現(xiàn)在，一是拍賣程序要合法。拍賣人和委托人必須按照嚴(yán)格的法律規(guī)定的程序辦理拍賣事宜。二是拍賣物的要合法。拍賣人在接受拍賣委托時必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣標(biāo)的和物的產(chǎn)權(quán)證明。

（二）報價最高者應(yīng)買的原則。房地產(chǎn)拍賣的買受人必須是報價最高者。

（三）遵循公開、公正、公平和誠信的原則。拍賣人不得以競買人身份或委托他們代為競買，也不得在拍賣活動中拍賣自己的和物品或者財產(chǎn)權(quán)利。

關(guān)于抵押物拍賣的相關(guān)規(guī)定

（一）拍賣機構(gòu)的選擇及明確的拍賣委托（包括拍賣費用的承擔(dān)）。

不管是司法拍賣亦或是當(dāng)事人自行協(xié)議拍賣，首先必須就拍賣機構(gòu)達成一致，并向拍賣機構(gòu)出具明確的不可撤銷的拍賣委托或簽訂拍賣協(xié)議。對于拍賣過程中涉及的傭金、公告費用等支出的承擔(dān)，當(dāng)事人可協(xié)商確定。

（二）抵押物是否評估，以及由何機構(gòu)進行評估（包括對評估報告的異議及評估費用的承擔(dān)）的約定。

評估并不是拍賣的必須程序或要求，當(dāng)事人可以約定不進行評估。

（三）抵押物拍賣保留價的確定。

拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價。保留價可由當(dāng)事人可以協(xié)商確定。

（四）抵押物拍賣公告的時間，以及公告的范圍及媒體的問題。

1、般要求是，拍賣不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告。其他問題可由當(dāng)事人協(xié)商確定。

（五）抵押物競買保證金的收取及數(shù)額的確定，以及拍賣價款的繳納賬戶問題。

司法實務(wù)是，保證金的數(shù)額一般不得低于評估價或者市價的百分之五。申請執(zhí)行人參加競買的，可以不預(yù)交保證金。該問題也可由當(dāng)事人協(xié)商確定。

拍賣價款（包括保證金）的繳納賬戶一般是拍賣公司在債權(quán)人銀行開立的保證金專戶。

（六）抵押物再次拍賣的降價幅度、拍賣周期、拍賣成功后債務(wù)人的附隨義務(wù)等問題。

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