8月23日，居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)貝殼(NYSE:BEKE;HKEX:2423)發(fā)布2022年第二季度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。財(cái)報(bào)顯示，貝殼二季度總交易額(GTV)為6,395億元(人民幣，下同)，同比下降47.6%;凈收入為138億元;調(diào)整后凈虧損6.19億元。

二季度，以需求端牽引為主的房地產(chǎn)支持政策持續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)顯現(xiàn)修復(fù)跡象，二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇節(jié)奏相對(duì)較快，而新房市場(chǎng)由于開發(fā)商的流動(dòng)性壓力和購房者的觀望情緒，表現(xiàn)相對(duì)疲弱。同期，貝殼凈收入超出了其業(yè)績(jī)指引上限30%，且超過了市場(chǎng)的一致預(yù)期。同時(shí)，貝殼第二季度依然保持了充沛的現(xiàn)金儲(chǔ)備和良好的流動(dòng)性，仍然實(shí)現(xiàn)了正向經(jīng)營性現(xiàn)金流。二季度，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)pro forma收入(假設(shè)全季度并表圣都家裝業(yè)績(jī)的情況下)逆市同比增長(zhǎng)超過10%。貝殼租房業(yè)務(wù)簽約口徑在管房源量超過4.2萬套。

貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東表示：“第二季度在積極的寬松政策和有效疫情防控下，中國房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，尤其是存量市場(chǎng)出現(xiàn)了一系列積極的變化。平臺(tái)的經(jīng)營效益、人店規(guī)模的穩(wěn)定性和作業(yè)效率都有所提升。但長(zhǎng)期看，我們所處的內(nèi)外部環(huán)境無疑充滿挑戰(zhàn)，不確定性持續(xù)增加。隨著‘一體兩翼’戰(zhàn)略的推進(jìn)，組織所涉及的業(yè)務(wù)也變得更加多元和復(fù)雜。我們會(huì)持續(xù)專注于加強(qiáng)我們獨(dú)特的產(chǎn)品及服務(wù)，賦能我們的服務(wù)者，以更廣泛及更深入的方式為客戶服務(wù)，從而支持我們的長(zhǎng)期增長(zhǎng)。”

貝殼執(zhí)行董事、CFO徐濤表示：“雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇之路不平坦，但我們采取了一系列具有成本效益的措施，在戰(zhàn)略制定及日常運(yùn)營中更注重效率，以提高盈利能力。因此，即便面對(duì)充滿挑戰(zhàn)的市場(chǎng)環(huán)境，我們的房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)獲得了更大的經(jīng)營杠桿，我們相信房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)的盈利能力將在今年下半年逐步恢復(fù)。我們也將繼續(xù)在家裝家居及貝殼租房業(yè)務(wù)方面進(jìn)行投資。我們堅(jiān)信我們?cè)诰幼☆I(lǐng)域獨(dú)特的能力及扎實(shí)的業(yè)務(wù)布局將支持我們實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)。”

積極把握樓市筑底復(fù)蘇機(jī)會(huì)，降本增效助力業(yè)務(wù)抵御市場(chǎng)波動(dòng)

第二季度，隨著各地釋放的市場(chǎng)支持政策的落地，多個(gè)強(qiáng)二線城市的二手房市場(chǎng)得到明顯修復(fù);而北京和上海也依托于極強(qiáng)的需求韌性，市場(chǎng)交易量在疫情得到控制后的6月迅速回升。同時(shí)，貝殼采取了一系列切實(shí)有力的降本增效舉措，平臺(tái)的經(jīng)營能力和經(jīng)營效益明顯提高，有效收窄了行業(yè)深度調(diào)整給公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)帶來的波幅影響，也使得貝殼能夠以更為穩(wěn)定的門店和經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)規(guī)模，以及高效的作業(yè)能力，搶抓樓市筑底復(fù)蘇的機(jī)會(huì)。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，第二季度全國二手市場(chǎng)GTV同比下降約45%，而貝殼存量房交易GTV為3,935億元，同比下降40%，二手房交易GTV同比下降約41%，優(yōu)于市場(chǎng)水平。

基礎(chǔ)設(shè)施層面，貝殼優(yōu)化了線上商機(jī)的分配機(jī)制，避免經(jīng)紀(jì)人為獲取商機(jī)作弊，作業(yè)公平感獲得明顯提升。貝殼同時(shí)迭代了商機(jī)匹配模型，讓作業(yè)更聚焦，匹配更精準(zhǔn)。運(yùn)營上，貝殼繼續(xù)強(qiáng)化以房源為核心的二手業(yè)務(wù)精細(xì)化管理，提升房源維護(hù)質(zhì)量、傳遞效率和推廣效果。今年以來，鏈家(貝殼旗下房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)直營品牌)著力改善經(jīng)營結(jié)果、經(jīng)營質(zhì)量，通過治理虧損門店、提升人效、積極投入社區(qū)防疫等舉措，在疫情好轉(zhuǎn)后業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)迅速復(fù)蘇。二季度，貝殼平臺(tái)二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，6月平臺(tái)重點(diǎn)32城中21城二手房交易GTV已經(jīng)超過2021年均值;非鏈家存量房交易GTV環(huán)比增長(zhǎng)高達(dá)33%。6月，北京、上海疫情得到控制后當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)也快速恢復(fù)。

公司在平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)品應(yīng)用上的堅(jiān)定投入，也使門店和經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)規(guī)模更趨穩(wěn)定，作業(yè)效率不斷提高。二季度末貝殼連接活躍門店數(shù)超過41,000家，環(huán)比下降4%;平臺(tái)連接活躍經(jīng)紀(jì)人超過38萬人，環(huán)比跌幅收窄至0.4%。貝殼大部分城市門店及經(jīng)紀(jì)人數(shù)量在二季度已經(jīng)企穩(wěn)，6月北京、上海活躍經(jīng)紀(jì)人流失率降至僅1%-3%。非北上活躍經(jīng)紀(jì)人6月月度流失率也已降至僅5.6%。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年第二季度全國新建商品住宅銷售GTV同比下降36%，相較第一季度跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，是1999年以來第二大單季度同比跌幅，克爾瑞百強(qiáng)房企二季度銷售額同比下降53.4%，市場(chǎng)仍在“供需兩弱”的低谷徘徊。二季度，貝殼新房完成GTV 2,227億元，同比下降55%，環(huán)比增長(zhǎng)15.6%。

在此背景下，貝殼在房源端、渠道端和運(yùn)營方面持續(xù)發(fā)力：房源端，貝殼積極開展與優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的總對(duì)總合作，著力提升國有房企銷售占比，進(jìn)而持續(xù)提升房源品質(zhì)、易售性及業(yè)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力;渠道端，新房渠道的集中度提升明顯。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，經(jīng)紀(jì)人更注重作業(yè)安全感，更看重與房源優(yōu)質(zhì)、風(fēng)控嚴(yán)格、回款安全快速的平臺(tái)合作，貝殼對(duì)新房經(jīng)紀(jì)人和門店的覆蓋規(guī)模得到進(jìn)一步擴(kuò)大;運(yùn)營方面，貝殼持續(xù)推進(jìn)“快傭”等聚焦銷售的策略。快傭項(xiàng)目讓開發(fā)商可以有機(jī)會(huì)提前支付傭金，一方面幫助開發(fā)商有效提升新房去化效率，另一方面平臺(tái)的應(yīng)收賬款和經(jīng)紀(jì)人回款安全也得以更有保障，形成良性正循環(huán)。

第二季度貝殼國有房企銷售占比提升至37%，環(huán)比提升7個(gè)百分點(diǎn);快傭項(xiàng)目去化效率持續(xù)高于非快傭項(xiàng)目，也吸引開發(fā)商更廣泛接受和主動(dòng)選擇快傭支付方式。上半年，快傭收入占新房收入比累積達(dá)到22%。

得益于公司持續(xù)在風(fēng)控、降本增效和新房創(chuàng)新業(yè)務(wù)上發(fā)力，即便面對(duì)總體低迷的新房市場(chǎng)，貝殼在銷售去化能力上加強(qiáng)的不斷優(yōu)勢(shì)使其能夠抓住開發(fā)商年中沖刺業(yè)績(jī)的機(jī)會(huì)，為新房收入提供了一定支撐。同時(shí)，新房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率在第二季度達(dá)到了24%，為兩年以來的高位。第二季度，貝殼新房業(yè)務(wù)的現(xiàn)金收入比為 1.27，現(xiàn)金生成能力突出。

家裝家居協(xié)同效應(yīng)明顯，租房業(yè)務(wù)規(guī)模高質(zhì)量拓展

根據(jù)中國裝修業(yè)協(xié)會(huì)住宅產(chǎn)業(yè)分會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第二季度頭部家裝企業(yè)產(chǎn)值同比下降21%。二季度，貝殼克服北京、上海等核心城市疫情影響等諸多挑戰(zhàn)，家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)pro forma收入13.7億元，逆市同比增長(zhǎng)超過10%，完成簽約合同額接近17億元。

去年7月，貝殼宣布收購圣都家裝。經(jīng)過一年時(shí)間，貝殼和圣都進(jìn)行了團(tuán)隊(duì)組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)、系統(tǒng)等高效、全方位融合，產(chǎn)生明顯的協(xié)同效應(yīng)。比如，圣都加入后帶來的供應(yīng)鏈幫助被窩(貝殼旗下整裝品牌)客單價(jià)同比提升33%。而貝殼一賽道(二手和新房交易服務(wù)業(yè)務(wù))流量貢獻(xiàn)合同額占比在6月已經(jīng)超過了25%。

貝殼搭建了一二賽道聯(lián)動(dòng)的組織結(jié)構(gòu)，建立了聯(lián)動(dòng)規(guī)則、系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施。房產(chǎn)交易店東在向家裝家居業(yè)務(wù)導(dǎo)流的客戶簽約之后收到傭金的周期從過去的30天縮短到5天內(nèi)，一賽道導(dǎo)流活力被全面激活。

品質(zhì)交付上，貝殼從服務(wù)者入手，讓服務(wù)者滿意，從而讓消費(fèi)者滿意。在一系列努力下，貝殼裝修絕對(duì)交付工期有所縮短，對(duì)于竣工的消費(fèi)者滿意度NPS(凈推薦值)也由1月的14%提升到6月的35%。與此同時(shí)，貝殼正在積極探索超越傳統(tǒng)硬裝業(yè)務(wù)的盈利空間。二季度，包括定制家具、軟裝和家電在內(nèi)的家居新零售的銷售占整裝合同額的比例快速提升，新零售產(chǎn)品銷售合同金額的占比由第一季度的11%提升至16%。

秉持商業(yè)向善的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)，貝殼租房在拓展業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)，第二季度貝殼也投入更大精力進(jìn)行成本管控，去提升去化效率，來實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期微利可持續(xù)。截至二季度末，貝殼租房業(yè)務(wù)簽約口徑在管房源量超過4.2萬套，較一季度末增加接近2.2萬套。其中，貝殼分散式租賃管理業(yè)務(wù)——“省心租”在管房源規(guī)模突破3.1萬套。二季度，貝殼通過迭代模型、優(yōu)化系統(tǒng)、落地科學(xué)管理等措施，提升人效和出租率，努力實(shí)現(xiàn)“收對(duì)房、定準(zhǔn)價(jià)、去化快、提品效”，平衡規(guī)模和盈利能力。省心租業(yè)務(wù)出租率在疫情結(jié)束后穩(wěn)步提升。

此外，貝殼還在6月聯(lián)合發(fā)起了針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生租房的“新青年計(jì)劃”，為初出校門的應(yīng)屆畢業(yè)生提供房租優(yōu)惠、傭金減免等服務(wù)，幫助他們解決租房難、租房貴等問題。截至2022年7月31日,“新青年計(jì)劃”成交單量超8,000單，讓利畢業(yè)生超過1,200萬元。

標(biāo)簽： 貝殼發(fā)布二季度財(cái)報(bào) 居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化 貝殼二季度總交易額 家裝家居業(yè)務(wù)