報告期內(nèi)，中南高科、東湖高新、中集產(chǎn)城和中電光谷都有新項目簽約，而華夏幸福則在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)錄得新項目的簽約和中標。

(資料圖片)

除了逐漸增加的簽約之外，部分企業(yè)的危機仍然持續(xù)。華夏幸福再有中票未能按時足額兌付本金及利息，啟迪協(xié)信則正式宣布破產(chǎn)重組。

從土地獲取情況來看，報告期內(nèi)繼續(xù)有多家企業(yè)成功拿下產(chǎn)業(yè)用地，包括萬洋眾創(chuàng)城、聯(lián)東U谷和中南高科。

萬洋眾創(chuàng)城持續(xù)聚焦廣東省發(fā)展相對落后的地區(qū)，以承接珠三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，而聯(lián)東和中南高科同時在淮安經(jīng)開區(qū)有所動作，兩者均相當看好該區(qū)域的未來發(fā)展。

REITs市場上，成交活躍度持續(xù)提升，成交量、成交金額及日均換手率都有不同程度的上揚。保障性租賃住房這類新品種漲勢明顯，受到投資者的重點關(guān)注。

另外，首批5只公募REITs向滬深交易所提出擴募申請，本次擴募會給投資者帶來更多的分紅，保持基金長期投資運營，擴募公告發(fā)出后有望進一步推動相關(guān)REITs的市場行情。

啟迪協(xié)信破產(chǎn)重組，華夏幸福輕資產(chǎn)難掩債務(wù)問題

報告期內(nèi)，行業(yè)繼續(xù)錄得多項重大項目簽約和落地，其中包括中南高科、東湖高新、中集產(chǎn)城、中電光谷以及華夏幸福。

與這部分企業(yè)持續(xù)拓展業(yè)務(wù)相對的是，部分危機纏身的企業(yè)逐漸走出了市場的視線。

9月6日，據(jù)企查查顯示，重慶啟迪協(xié)信實業(yè)正式申請破產(chǎn)重整。

而早在2021年10月14日，重慶市第五中級人民法院就已作出正式裁定，受理北京易禾水星投資有限公司對重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)有限公司的破產(chǎn)重整申請。

長期以來，啟迪協(xié)信的主要發(fā)展方向都是利用產(chǎn)業(yè)IP進行勾地，特別是借助源自清華啟迪的清華基因，本質(zhì)上還是依賴房地產(chǎn)銷售盈利，多處項目均出現(xiàn)未有園區(qū)先賣住宅的現(xiàn)象。

啟迪協(xié)信此次破產(chǎn)重組表現(xiàn)了校企合作勾地發(fā)展房地產(chǎn)的不可持續(xù)性，未來產(chǎn)業(yè)勾地主做住宅的經(jīng)營思路或可休矣。

而華夏幸福此前在戰(zhàn)略宣貫大會上明確，產(chǎn)業(yè)招商與園區(qū)服務(wù)將全面向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，隨后輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)部分頻頻公布新的簽約信息。

9月份，華夏幸福先是以代建子公司幸福安基簽約了河北廊坊1.3平方公里、總建面180萬平米片區(qū)綜合開發(fā)代建項目，隨后輕資產(chǎn)服務(wù)子公司幸福基業(yè)先后中標了唯品會鄭州機場南物流園園區(qū)服務(wù)項目和合肥軌道交通5號線。

截至9月19日，華夏幸福宣布招商服務(wù)累計固投簽約突破100億，包括12個委托區(qū)域，29個簽約項目。

然而輕資產(chǎn)上的快步拓張不能掩蓋眼前的債務(wù)問題。9月30日，華夏幸福再公告有兩期合共15億元的中票未能按時足額兌付本金及利息。

為增加自身在債務(wù)談判上的籌碼，9月16日晚間，華夏幸福宣布在《債務(wù)重組計劃》基礎(chǔ)上，擬增加償債資源和選擇權(quán)，制訂《華夏幸福債務(wù)重組計劃之補充方案》。

《補充方案》提到華夏幸福通過梳理現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)、有潛力的資產(chǎn)，搭建以物業(yè)服務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心的“幸福精選”平臺，以“幸福精選”平臺股權(quán)作為新增償債資源實施以股抵債。

自此，華夏幸福今年在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上高調(diào)拓張的重要目的浮出水面，只是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利能力尚有待時間考驗。

萬洋聚焦廣東產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移拿地，中南、聯(lián)東競逐淮安

從土地獲取情況來看，報告期內(nèi)繼續(xù)有多家企業(yè)成功拿下產(chǎn)業(yè)用地，包括萬洋眾創(chuàng)城、聯(lián)東U谷和中南高科。

其中，萬洋眾創(chuàng)城成功摘下廣東揭陽市榕城區(qū)梅云街道兩宗地塊，擬作為工業(yè)廠房開發(fā)項目用地。

兩宗地為組合出讓，合計出讓面積192650平方米（288.975畝），出讓起始價15261萬元，擬作為榕城區(qū)潮東產(chǎn)業(yè)園工業(yè)廠房開發(fā)項目用地，優(yōu)先引進塑料業(yè)和制鞋業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)及相關(guān)下游配套產(chǎn)業(yè)。

建成投產(chǎn)前，競得人開工后第24個月起至36個月內(nèi)按年財稅貢獻額不少于10萬元/畝。建成投產(chǎn)后年產(chǎn)值不少于300萬元/畝，年財稅貢獻額不少于18萬元/畝。

梅云是揭陽榕城區(qū)的重要組成部分，東連仙橋街道，西接普寧市南溪鎮(zhèn)，南依紫峰山，北臨榕江。附近一帶屬于南河工業(yè)區(qū)，五金、不銹鋼較為出名，企業(yè)、家庭小作坊繁多，有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但缺乏整體規(guī)劃，引入萬洋正可以一定程度上解決這個問題。

聯(lián)東方面則在淮安經(jīng)開區(qū)拿下占地15萬平方米的工業(yè)用地，同區(qū)域、投資20億元的聯(lián)東智能制造項目剛在8月18日開工建設(shè)；中南高科同樣在9月與淮安經(jīng)開區(qū)簽約，將建設(shè)中南高科智造基地項目。

盡管兩園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位預料有所差異，聯(lián)東所建園區(qū)以發(fā)展汽車配套產(chǎn)業(yè)為主，中南高科項目則引入智能制造和電子信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，但兩頭部產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的頻繁動作，既象征著對該區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的未來看好，也表明了經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)用地市場競爭激烈。

淮安經(jīng)開區(qū)位于江蘇省中北部，成立于1992年，1993年獲批為省級開發(fā)區(qū)，2010年晉升為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。目前已形成“2+N”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，即新一代信息技術(shù)、新能源汽車及零部件“2”個主導產(chǎn)業(yè)，和新型裝備制造、生命健康、鹽化新材料等“N”個特色產(chǎn)業(yè)體系。

首批REITs擴募來臨，市場活躍度明顯提升

近兩月REITs市場成交活躍度持續(xù)提升，成交量、成交金額及日均換手率均有不同程度的上揚。保障性租賃住房這類新品種漲勢明顯，受到投資者重點關(guān)注，帶領(lǐng)整體市場活躍度上升。

9月第5周17只已上市公募REITs周度成交金額為16.76億元，環(huán)比上升35.98%；成交量為2.99億份，環(huán)比上升47.46%；平均換手率1.24%，周度換手率為0.99%。

單就產(chǎn)權(quán)類REITs走勢看，張江光大產(chǎn)業(yè)園的市價比8月底上漲了3.92%，其余產(chǎn)權(quán)類REITs價格走勢較為平穩(wěn)。

9月27日，首批5只公募REITs向滬深交易所提出擴募申請，包括華安張江光大、博時蛇口產(chǎn)園、中金普洛斯、紅土鹽田港和富國首創(chuàng)水務(wù)五只REITs。

5只公募REITs擬新購入項目類型、擬購入項目的原始權(quán)益人及實控人（或相關(guān)關(guān)聯(lián)方）均與原項目當前保持一致，新購入項目普遍帶動總體派息率提升。

從擬購入項目看，鹽田港倉儲REIT擬購入世紀物流園項目；蛇口產(chǎn)園REIT擬購入光明項目；中金普洛斯REIT擬購入三個分別位于山東青島、廣東江門和重慶的倉儲物流園項目；富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擬購入長治市污水處理特許經(jīng)營PPP項目；張江光大園REIT擬購入張潤大廈項目。

對管理人和原始權(quán)益人而言，擴募可以盤活存量資產(chǎn)再融資。目前我國公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs仍處于發(fā)展初期，當前上市的REITs產(chǎn)品基本都是各自領(lǐng)域中最優(yōu)質(zhì)、最具代表性的，原始權(quán)益人多為各大行業(yè)龍頭，資產(chǎn)儲備豐富，具備擴募條件。對于投資者而言，擴募可以降低邊際管理成本，提升產(chǎn)品投資價值。

本次擴募預計會給投資者帶來更多的分紅，保持基金長期投資運營，進一步推動相關(guān)REITs的市場行情。

標簽： 華夏幸福 資產(chǎn)業(yè)務(wù) 報告期內(nèi)