城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，超高層建筑如雨后春筍般出現(xiàn)在各地，帶有綠地標(biāo)識的地標(biāo)越來越多佇立在城市的核心地段。

(資料圖)

十余年來，綠地通過建設(shè)超高層，能夠定向獲取價格比較低的配套住宅用地。

但硬幣另一面，這類高投資且開發(fā)周期較長的項目，往往會對企業(yè)資金鏈帶來較大壓力，這也是為什么不少超高層項目進(jìn)展緩慢的原因。

如今，綠地的高樓似乎迎來了“救星”。

近期，綠地集團董事長、總裁張玉良奔波于各個城市，消息顯示，部分地方政府將對綠地重點項目給予全力支持，支持形式包括出資購買資產(chǎn)與引入外資產(chǎn)業(yè)龍頭等。

綠地的一座座高樓將被拯救，但其超高層模式或也將隨之成為記憶。

據(jù)獲悉，綠地在幾年前就已明確不會主動再做超高層項目，并根據(jù)戰(zhàn)略需要盡可能降低商辦物業(yè)的比例。

這是時代浪潮下，被拯救和被放棄的超高層。

拯救綠地

最近的張玉良，密集拜會各地方政府，結(jié)果也似乎不錯。

2月17日，張玉良拜訪了長沙市委副書記、市長鄭建新。會談中，長沙市政府表示將對綠地重點項目給予全力支持，支持形式包括將以出資購買資產(chǎn)的形式，支持綠地V島星城光塔380米超高層項目建設(shè)；同時，支持綠地長沙之門項目引入外資產(chǎn)業(yè)龍頭，開展戰(zhàn)略合作，積極發(fā)展康養(yǎng)等新興產(chǎn)業(yè)。

“這主要是指產(chǎn)業(yè)引入和發(fā)展層面。”一位接近綠地的人士透露，這些項目還是由綠地進(jìn)行建設(shè)。

星城光塔的建設(shè)推進(jìn)并不順利，馬欄山（長沙）視頻文創(chuàng)園管理委員會曾答復(fù)網(wǎng)友，該項目由長沙綠地星灣置業(yè)有限公司投資建設(shè)，總建筑面積約25萬平方米，主要建設(shè)1棟380米超高層及裙樓，總投資約35億元，目前已完成地下室頂板施工出正負(fù)零。

然而，這一項目的動態(tài)停留在了2021年10月底，受房地產(chǎn)開發(fā)總體資金問題影響，該項目基本處于停滯狀態(tài)。

據(jù)獲悉，這一項目是集甲級辦公、精品公寓、總裁公館、五星級酒店、云端觀光、商業(yè)為一體的380米超高層空中城市綜合體。

在2019年，綠地集團以底價31.49億元將長沙市072號地塊收入囊中。按照計劃，將在此打造380米高的標(biāo)志性地標(biāo)建筑，預(yù)計2024年建成投入使用，建成后將成為湖南第二高樓，僅次于452米高的長沙國金中心。

另一個位于高鐵新城的綠地長沙之門項目，也曾被當(dāng)成一個全新地標(biāo)打造。

2020年，綠地集團簽署合作協(xié)議，在長沙高鐵南站片區(qū)打造“七位一體”城市產(chǎn)業(yè)綜合體“長沙之門”，預(yù)計項目總投資約200億元，用地面積約600畝，規(guī)劃300米地標(biāo)建設(shè)用地降低至252米。

第二年，綠地以底價27.03億元拿下長沙之門項目建設(shè)用地，要求建設(shè)1棟不低于249米的超高層地標(biāo)性建筑，項目擬打造成集超高層甲級總部辦公、五星級酒店、摩天觀光地標(biāo)、科創(chuàng)中心、旅游集散、風(fēng)情商業(yè)、生態(tài)住宅“七位一體”的城市產(chǎn)業(yè)綜合體。

于2021年6月，長沙之門舉行了盛大開工儀式，隨后項目進(jìn)展極為緩慢。

無獨有偶，綠地另一個在黑龍江項目也或迎來援手。

2月末，黑龍江省委常委、哈爾濱市委書記張安順會見張玉良一行，并表示黑龍江省及哈爾濱市將以實際行動支持哈爾濱綠地東北亞國博城項目建設(shè)。

支持的方式包括省、市、區(qū)三級聯(lián)動，以出資購買資產(chǎn)的形式，支持國際會展中心建設(shè)；以戰(zhàn)略性入股的方式，支持貿(mào)易港建設(shè)；為項目分期分批辦理證照；協(xié)調(diào)地方金融機構(gòu)全力支持項目開發(fā)建設(shè)。

這一項目于2019年9月啟動，總規(guī)劃占地面積2580畝，規(guī)劃建筑面積495萬平米，預(yù)計總投資額超500億元，規(guī)劃以國際會展中心、國際會議中心、全球商品貿(mào)易港、星級酒店群、超高層雙子塔等業(yè)態(tài)為核心，集貿(mào)易會展、總部經(jīng)濟、智慧科創(chuàng)、商務(wù)金融為一體。

“這些項目從立項就是當(dāng)?shù)刂攸c推動的，如果當(dāng)?shù)卣邢嚓P(guān)的支持政策，肯定能夠優(yōu)先關(guān)注到這類項目。”上述人士稱，這些項目的推動，也體現(xiàn)出去年開始政府支持政策在逐步落地，通過高層對接進(jìn)一步明確和推動，有了比較明顯的進(jìn)展。

高塔邏輯

提起綠地，最令人印象深刻的便是一座座摩天大樓。這十幾年來，這些帶有綠地標(biāo)識的超高層靜靜矗立在每座城市的核心位置。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，綠地不以購物中心取勝，而是以建造超高層地標(biāo)聞名。

2005年5月，總高450米的南京紫峰大廈正式開工，這是綠地開發(fā)的首座超高層，也是綠地集團超高層大躍進(jìn)的開端。

以此為起點，綠地隨后在南京、武漢、西安、成都和昆明等十多個城市打造了一個又一個超高層地標(biāo)項目。

熱衷于建設(shè)超高層有其特有的邏輯，簡單來說，這是一種綠地的拿地策略，通過建設(shè)超高層，能夠定向獲取價格比較低的配套住宅用地。

據(jù)獲悉，勾地是一種特殊的一級市場拿地模式，也就是意向地塊的定向出讓，通常是開發(fā)商給政府做產(chǎn)業(yè)，包括辦公樓、商場會議會展、酒店等一系列的商業(yè)、文化性質(zhì)的業(yè)態(tài)。

開發(fā)商鎖定意向地塊后，提前與政府進(jìn)行溝通，了解政府對產(chǎn)業(yè)的訴求，然后結(jié)合企業(yè)的實際，與政府在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)值、稅收、地價、規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)建設(shè)、優(yōu)惠政策等條件上達(dá)成一致，然后按開發(fā)企業(yè)的要求對外設(shè)置掛牌門檻，最后開發(fā)商通過招拍掛獲取土地。

所以，經(jīng)常能夠在土地出讓公告中看到一些特殊條件的限制，比如要求世界500強企業(yè)、要求建設(shè)一定高度的超高層地標(biāo)建筑等。

而綠地這種超高層勾地項目一般都是政府招商項目，在土地價格、付款條件上都會比常規(guī)的招拍掛項目有更大優(yōu)勢，也就是所說的貢獻(xiàn)越大、地價越低。

做政府想做的事，正是綠地的想法。

“企業(yè)并不是為了做超高層而做超高層，很多項目都是五年、十年前拿的綜合項目。政府有需求，希望CBD有超高層項目做地標(biāo)的考量。”上述接近綠地人士坦言，超高層項目在經(jīng)濟上面確實并不很劃算，建設(shè)周期長、難度大，所以現(xiàn)在這些項目建成后的消化，地方政府也會按照當(dāng)時的約定有一些支持。

在綠地拿下一個個地標(biāo)超高層的那些年，便深諳政府所想。

這種模式下，政府先劃定一片地，定性為中央商務(wù)區(qū)，然后在地標(biāo)性建筑周邊規(guī)劃一個大規(guī)模住宅區(qū)，捆綁賣給開發(fā)商，讓其有盈利空間。開發(fā)商拿地后，會通過住宅現(xiàn)金流補貼摩天大樓建設(shè)的成本。

這也是為何綠地土地成本能一直維持較低水平的重要原因。

理想狀態(tài)下，這是一種雙贏的模式，政府能夠獲得政績以及降低財政壓力，開發(fā)商則能夠獲得規(guī)模和利潤。據(jù)悉，建面百萬平以上的大盤項目，大多是和地方政府洽談的勾地項目。

有分析人士指出，目前勾地并不是件容易的事，先把產(chǎn)業(yè)做起來，再進(jìn)行住宅出讓成了勾地的常態(tài)，開發(fā)商很難再像之前那樣低成本拿到優(yōu)質(zhì)土地。

“有時候談到最后，一些地方政府最多給你一塊M0，且規(guī)定不能賣，考核周期五年，不合格要收回，損失企業(yè)自己承擔(dān)。”

高樓債務(wù)

硬幣的另一面，是持有型物業(yè)的共同特點：高投資、難盈利且開發(fā)周期長，資金壓力是“長期+巨額”開發(fā)模式難以避免的問題。

這也是為什么綠地一座座超高層項目陷入進(jìn)展緩慢的境況，其中最為著名的幾個項目有：成都綠地蜀峰468、昆明綠地中心、長沙綠地麓云國際等。

原本要打造成為中國第一高的武漢綠地中心636，后來經(jīng)過調(diào)整，最終高度定格在了475米。現(xiàn)在這一項目已有部分處于投入使用狀態(tài)。

曾讓綠地高歌猛進(jìn)的一座座摩天大樓，已逐漸成為負(fù)擔(dān)。

而超高層的發(fā)展模式難以為繼，綠地或早已深知這一點。觀點新媒體獲悉，綠地在幾年前就已經(jīng)明確不會主動再做超高層項目，并且根據(jù)戰(zhàn)略需要盡可能降低商辦物業(yè)的比例。

一位市場人士在接受觀點新媒體采訪時表示，超高層確實是一個時代在某個發(fā)展階段的產(chǎn)物，更多來自于地方政府的想法，超高層地標(biāo)建筑、五星級酒店則代表著城市的形象和招商環(huán)境，從經(jīng)濟角度說，企業(yè)肯定不會首先選擇超高層項目。

“在接下來的發(fā)展階段，不會像之前周期里去做這種大投入的項目，拿地標(biāo)準(zhǔn)會有比較大的變化，肯定更加注重項目成本、利潤率、現(xiàn)金流這些指標(biāo)。”

受制于去杠桿和現(xiàn)金流壓力，前三季度綠地并沒有新增地塊，并且如上述人士所言，將優(yōu)先將手上的項目做好，接下來可能會更青睞一些小而精、小而美、能夠快速產(chǎn)生現(xiàn)金流的項目。

“企業(yè)還是想默默地一步步走出來、重新走上新的增長周期，不同以往的發(fā)展周期。”

若從房企的現(xiàn)金流狀況來看，也已經(jīng)不太能夠支撐去拿一些需要大額資金投入的項目。

就綠地負(fù)債情況來看，截至2022年三季末，綠地控股一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計為1105.24億元（短期借款295.84億元+一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債809.4億元），另有應(yīng)付賬款3163.34億元與286.28億元的應(yīng)付票據(jù)。

此外，綠地控股非流動負(fù)債數(shù)額為1204.11億元，長期有息負(fù)債合計為1011.84億元，當(dāng)中包含長期借款為853.5億元，應(yīng)付債券為158.34億元。

在手現(xiàn)金方面，截至三季度末，綠地貨幣資金為613.62億元，而上年同期約為827億元，與短期債務(wù)之間存在巨大的資金敞口。

基于較大的債務(wù)壓力，綠地去年對境外債務(wù)進(jìn)行展期。

2022年末，綠地對外發(fā)布公告稱，公司全資子公司綠地全球投資有限公司對發(fā)行的9只境外債券（共計32.41億美元）進(jìn)行了展期征求，其中8只境外債券擬展期兩年，已于2022年6月展期的1只境外債券擬展期一年。

隨后，綠地全球投資有限公司就上述9只境外債券展期征求事項召開了持有人會議并獲通過。

為了爭取更多境外債權(quán)人的支持，觀點新媒體獲悉，綠地在發(fā)布同意征求后特意加入了征信承諾，資產(chǎn)包括綠地在美國、加拿大、澳大利亞、英國、韓國以及馬來西亞的多個項目，承諾境外項目所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金回款將全部用于延期后債券的支付賬戶，包括利息支付。

經(jīng)營紓困

于2022年，綠地也曾采取包括出售資產(chǎn)等方式籌措資金。

5月，綠地控股出售了紐約太平洋公園項目中的兩棟公租公寓樓，合同總金額為3.15億美元；同時，綠地紐約太平洋公園項目另一金額為1.5億美元的物業(yè)大單也完成簽約，綠地洛杉磯大都會項目等相關(guān)物業(yè)也在推進(jìn)銷售、加強運營。

另外，綠地獲得了國企股東提供的流動性支持，8月分別向第二、第三大股東上海地產(chǎn)與上海城投借款15億元，借款期限為兩年，借款年利率為6%，將以委托貸款方式發(fā)放，并由公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

9月，綠地再次向上海地產(chǎn)借款14.5億元，借款期限為一年，借款年利率為6%，兩次合計向兩大國企股東借款44.5億元。

前三季度，綠地實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額200億元，進(jìn)一步壓降有息負(fù)債203億元至2203億元，兌付境外債5.5億美元、境內(nèi)債20億元。

在去年的經(jīng)營環(huán)境下，綠地僅僅是一個縮影。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

綠地亦沒能獨善其身，全年錄得合同銷售面積1279.8萬平方米，比上年同期減少45%；合同銷售金額1323.32億元，比上年同期減少54.4%。

于2023年1月30日公告中，綠地預(yù)計2022年實現(xiàn)營業(yè)收入約4238億元，扣非凈利潤約26億元，與上年同期相比，將減少31億元左右，同比減幅約54%。期內(nèi)歸母凈利將在20億元左右，與上年同期相比，將減少42億元左右，同比減幅68%左右。

綠地表示，業(yè)績下跌主要受疫情、市場低迷等綜合影響，營業(yè)收入同比減少；其次，受市場持續(xù)下行、加快銷售去化、促進(jìn)資金回籠等因素影響，房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率同比下降，同時部分房地產(chǎn)項目按要求計提減值準(zhǔn)備。

另外，滿足利息資本化項目減少，使得計入當(dāng)前損益的利息支出增加，財務(wù)費用相應(yīng)增加；最后，受市場持續(xù)下行、項目結(jié)轉(zhuǎn)時點不均衡影響，年內(nèi)聯(lián)營合營企業(yè)貢獻(xiàn)的投資收益同比減少。

對于2023年，張玉良也表示，房地產(chǎn)業(yè)將搶抓行業(yè)回暖的機遇，把提升效益放在更加突出的位置，確保發(fā)展局面進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。包括狠抓銷售業(yè)績，確保銷售金額實現(xiàn)增長；通過優(yōu)化產(chǎn)品、挖掘價值、強化運營等多種措施，不斷提升盈利水平；全力保交付、保供應(yīng)，狠抓重大項目進(jìn)度等。

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