報告期內(nèi)，各大產(chǎn)業(yè)運營商繼續(xù)保持一定強(qiáng)度的業(yè)務(wù)拓張，東湖高新、金地威新均有新項目落地啟動，金地威新的保山項目更是基于工業(yè)上樓的項目。

(資料圖片)

從土地獲取情況來看，報告期內(nèi)繼續(xù)有多家企業(yè)成功拿下產(chǎn)業(yè)用地，包括萬洋、聯(lián)東、中新集團(tuán)和東湖高新都有產(chǎn)業(yè)用地斬獲。中新集團(tuán)則摘下了全國首單“競生態(tài)投入”工業(yè)地，象征未來工業(yè)地的出讓或更多考慮生態(tài)修復(fù)能力。

從全國工業(yè)用地市場看，5月份土地供應(yīng)情況依然呈現(xiàn)階梯下降趨勢，不過，若從成交情況來看，5月份成交的土地數(shù)量及面積則開始波谷回升。

從REITs市場表現(xiàn)來看，5月國內(nèi)公募REITs維持弱勢表現(xiàn)，二級市場價格整體呈現(xiàn)下降趨勢。在市場走弱的背景下，我國REITs市場迎來首批擴(kuò)募落地，4只公募REITs產(chǎn)品成功擴(kuò)募，包括此前受到“黑天鵝”事件影響的張江光大園REIT。

新項目陸續(xù)開工，“工業(yè)上樓”成熱點

從月度動態(tài)來看，繼續(xù)有多家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有項目開工和合作簽約，東湖高新、金地威新均有新項目落地啟動，而中集產(chǎn)城、清控科創(chuàng)和中新集團(tuán)都實現(xiàn)了新項目開工。

其中，東湖高新木蘭數(shù)智產(chǎn)業(yè)園地塊總面積171.6畝，位于武漢市黃陂區(qū)灄口街解放大道延長線以東，騰龍大道以南。

園區(qū)建成后，將引進(jìn)中小型高新技術(shù)、信息技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新型企業(yè)40余家，實現(xiàn)年產(chǎn)值約5億元，打造成為以數(shù)字技術(shù)應(yīng)用、數(shù)字產(chǎn)品智造為核心驅(qū)動的數(shù)字經(jīng)濟(jì)智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

該產(chǎn)業(yè)園的合作起始于去年8月，當(dāng)時湖北聯(lián)投與黃陂區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，東湖高新集團(tuán)則與武漢木蘭產(chǎn)業(yè)投資有限公司簽署合作協(xié)議。

而金地威新·寶山科創(chuàng)園則寄希望于打造成金地威新“工業(yè)上樓”的范例之一，該項目的規(guī)劃容積率為2.5。

據(jù)了解，項目位于園區(qū)南部片區(qū)山連路168號，聚焦醫(yī)療器械、人工智能、智能制造等主導(dǎo)行業(yè)。項目占地面積約50畝，總建筑面積約9.2萬平方米，其中地上建筑面積約8.4萬平方米，包括高層廠房2棟，多層廠房3棟，主力戶型面積約600-16000平方米，計劃于2024年10月竣工。

工業(yè)上樓是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要討論熱點，特別是在粵港澳大灣區(qū)，有更豐富的發(fā)展經(jīng)驗。從現(xiàn)實情況來看，國內(nèi)核心城市土地稀缺，土地價格較高，因此在存量工業(yè)用地更新改造過程中，“工業(yè)上樓”就變成了備受關(guān)注的熱點。

然而，工業(yè)上樓仍未完全實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，對設(shè)計要求極高，建設(shè)難度大，這都需要國內(nèi)園區(qū)開發(fā)商更多的實踐經(jīng)驗支撐。

工業(yè)地需求波段回升，萬洋持續(xù)加倉廣東

從土地獲取情況來看，報告期內(nèi)繼續(xù)有多家企業(yè)成功拿下產(chǎn)業(yè)用地，包括萬洋、聯(lián)東、中新集團(tuán)和東湖高新。

期內(nèi)，萬洋眾創(chuàng)城分別在南通、漳州、揭陽、陽江和湘潭五市合共摘得10宗工業(yè)用地，合共土地面積64.04萬平方米，規(guī)劃建筑面積共198.22萬平方米。

值得關(guān)注的是，萬洋在揭陽連續(xù)摘得的5宗地為整體出讓，最終成交價為1.49億元，規(guī)劃建筑面積共88.57萬平方米，預(yù)計將作為榕城萬洋眾創(chuàng)城建設(shè)的一部分。

據(jù)觀點指數(shù)了解，目前萬洋在揭陽開發(fā)有兩個項目，分別為榕城萬洋眾創(chuàng)城、高新萬洋科技眾創(chuàng)城，兩個項目在去年9月、10月相繼落地，目前均處于建設(shè)階段。

資料顯示，榕城萬洋眾創(chuàng)城項目將重點引進(jìn)塑料制品業(yè)、制鞋業(yè)及相關(guān)上下游配套產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃打造成集生產(chǎn)制造、眾創(chuàng)空間、藍(lán)領(lǐng)生活服務(wù)區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、運營服務(wù)設(shè)施等多業(yè)態(tài)于一體的制造業(yè)集聚平臺。

而高新萬洋科技眾創(chuàng)城項目首期重點引進(jìn)智能制造、新材料、電氣機(jī)械和新一代信息技術(shù)為主的四大產(chǎn)業(yè)及其上下游配套產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃打造集生產(chǎn)制造、科技展示、辦公研發(fā)、生活配套等多業(yè)態(tài)于一體的制造業(yè)聚集平臺。

揭陽當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闹圃鞓I(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，中小型制造業(yè)企業(yè)眾多，家電、微電機(jī)、玩具、鞋業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)匕l(fā)展多年，產(chǎn)業(yè)有待升級，聚集性有待加強(qiáng)。因此，引進(jìn)萬洋正是看中萬洋在標(biāo)準(zhǔn)廠房方面有多年的建設(shè)開發(fā)經(jīng)驗，希望萬洋能增強(qiáng)當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)聚集性。

中新集團(tuán)則在太倉摘得全國首宗“限地價生態(tài)投入價高者得”的產(chǎn)業(yè)地，競得價為5313萬元，競得生態(tài)投入價格為146萬元，將全部用于提升項目周邊河道、水體、綠植的生態(tài)環(huán)境面積。

這也象征著未來在長三角拿工業(yè)用地，除了園區(qū)的投資強(qiáng)度和財稅貢獻(xiàn)要達(dá)標(biāo)之外，環(huán)境生態(tài)保護(hù)能力都是考慮的重要因素，擁有更多元的園區(qū)開發(fā)能力就意味著越多的業(yè)務(wù)機(jī)會。

從全國工業(yè)用地出讓情況來看，5月份土地供應(yīng)情況依然呈現(xiàn)階梯下降趨勢，供應(yīng)土地數(shù)量、土地面積已連續(xù)3個月下跌。不過，若從成交情況來看，5月份成交的土地數(shù)量及面積則開始上升，顯示工業(yè)用地需求已波段回升。

REITs二級市場下行持續(xù)，首批擴(kuò)募落地

從市場表現(xiàn)來看，5月REITs市場維持弱勢表現(xiàn)，二級市場價格整體呈現(xiàn)下降趨勢。

產(chǎn)業(yè)園REITs中僅有東久新經(jīng)濟(jì)REIT較上月小幅上漲0.76%，其余均下跌，5月底張江光大園REIT收盤于3.496元，較上月下跌11.06%，主要系擬擴(kuò)募資產(chǎn)主力租戶OPPO子公司哲庫科技突發(fā)事件所致。

5月份，我國REITs市場迎來首批擴(kuò)募的落地，4只公募REITs產(chǎn)品成功擴(kuò)募，此前受到最大租戶退租影響的張江光大園REIT，在積極應(yīng)對、快速尋得意向租戶的情況下，亦成功完成首批擴(kuò)募。

在退租事件前，張江光大園REIT的擴(kuò)募資產(chǎn)張潤大廈是在4單擴(kuò)募資產(chǎn)中最為優(yōu)質(zhì)的，較原資產(chǎn)優(yōu)勝，而其余3單的擴(kuò)募資產(chǎn)則與原項目持平。

然而黑天鵝事件給此次首批REITs擴(kuò)募蒙上了陰影。OPPO在5月12日宣布終止旗下芯片子公司ZEKU（哲庫）業(yè)務(wù)，而哲庫科技正是華安張江光大園REIT擴(kuò)募擬新購入基礎(chǔ)資產(chǎn)的重要承租方。

資料顯示，哲庫科技在張潤大廈的實際租賃面積為19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。

面對大面積退租事件，張江光大園REIT的基金管理人應(yīng)對迅速，除了第一時間披露事件進(jìn)展，還立即聯(lián)手原始權(quán)益人增持，并在5月26日發(fā)布公告透露，稱處于事件中心的張潤大廈近期已收到部分客戶的書面租賃意向書，占哲庫科技退租面積的78.22%。而張潤置業(yè)也能按照合同從哲庫科技扣留租賃保證金約1096萬元，等于額外增加一筆收入。

從待發(fā)行產(chǎn)品看，據(jù)上交所和深交所信息披露，目前共有3只REITs處與待發(fā)行狀態(tài)，其中兩只為首發(fā)REITs，另外一只為待擴(kuò)募REITs。中金山高集團(tuán)高速公路REIT、湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT兩只首發(fā)REITs均處于“通過”狀態(tài)，預(yù)料將很快登陸市場，而待擴(kuò)募的富國首創(chuàng)水務(wù)REIT狀態(tài)為“已反饋”。

截至2023年5月末，我國公募REITs產(chǎn)品已發(fā)行27只，合計發(fā)行規(guī)模達(dá)到908.92億元。從底層資產(chǎn)對比來看，高速公路類發(fā)行規(guī)模最大，達(dá)到437.30億元；產(chǎn)業(yè)園類緊隨其后，發(fā)行規(guī)模達(dá)152.25億元。

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