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在經(jīng)歷過(guò)硅谷銀行、第一共和銀行等3家中型銀行倒閉后，美國(guó)暴露出來(lái)的銀行業(yè)問(wèn)題真正解決了嗎？并沒(méi)有！自2022年美聯(lián)儲(chǔ)強(qiáng)勢(shì)升息開(kāi)始，持續(xù)高利率的負(fù)面影響波及到眾多美國(guó)區(qū)域性銀行，也給美國(guó)中等規(guī)模的商業(yè)銀行帶來(lái)存款波動(dòng)的危機(jī)。然而，真正將美國(guó)銀行業(yè)推向風(fēng)險(xiǎn)懸崖邊緣的推手并非流動(dòng)性缺乏所致，而是長(zhǎng)期過(guò)度暴露的商業(yè)地產(chǎn)（CRE）貸款業(yè)務(wù)。今年以來(lái)，由于新冠疫情催生的遠(yuǎn)程辦公趨于常態(tài)化以及利率成本大幅上升，美國(guó)商業(yè)寫(xiě)字樓空置率和貸款違約率正在攀升，美國(guó)銀行業(yè)正為剝離商業(yè)房地產(chǎn)貸款虧損所忙碌。據(jù)研究公司稱(chēng)，有關(guān)銀行準(zhǔn)備出售商業(yè)房地產(chǎn)貸款的消息比十年中的任何時(shí)候都多。

2023 年，包括紐約、舊金山和芝加哥在內(nèi)的美國(guó)主要城市辦公寫(xiě)字樓的空置率平均高達(dá)20%以上，城市辦公樓使用率的下降不僅僅影響業(yè)主的租金收入，還波及了附近商業(yè)服務(wù)行業(yè)的收入和城市地產(chǎn)稅收入的下跌，并進(jìn)一步導(dǎo)致辦公樓地產(chǎn)估值的下跌，加之區(qū)域性銀行因流動(dòng)性危機(jī)帶來(lái)的貸款減少，商業(yè)地產(chǎn)有可能面臨著大量違約風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)耶倫上周警告稱(chēng)，銀行業(yè)可能因商業(yè)地產(chǎn)估值走軟而感到壓力。她確實(shí)認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)方面會(huì)有問(wèn)題，當(dāng)然，自從人們對(duì)遠(yuǎn)程工作的態(tài)度和做法發(fā)生了如此巨大的變化以來(lái)，對(duì)辦公空間的需求已經(jīng)發(fā)生了變化，尤其是在利率上升的環(huán)境下。伯克希爾-哈撒韋公司副董事長(zhǎng)查理·芒格在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也警告說(shuō)，美國(guó)銀行業(yè)已經(jīng)“充斥”商業(yè)房地產(chǎn)不良貸款，銀行已開(kāi)始撤出商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，銀行賬面上高達(dá)幾萬(wàn)億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款可能帶來(lái)令人痛苦的損失。

根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)公布的美國(guó)銀行業(yè)存貸款公告，美國(guó)中小型商業(yè)銀行持有的CRE貸款相對(duì)而言風(fēng)險(xiǎn)敞口較大。在2021年以前，在美國(guó)低利率和房地產(chǎn)價(jià)格高漲的市場(chǎng)下，CRE擁有者大多采用只付利息的短期貸款，目的是在貸款到期之前獲得重新貸款或?qū)①Y產(chǎn)出售獲利，同時(shí)償付本金。但是，自2022年美聯(lián)儲(chǔ)史詩(shī)級(jí)加息以來(lái)，CRE市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，一方面房貸利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)6%，成本上升使得CRE業(yè)主重新貸款的代價(jià)大幅提高；另一方面，大幅下跌的地產(chǎn)估值更是雪上加霜，令這些資產(chǎn)擁有者面臨進(jìn)退兩難的境地。因此，發(fā)放CRE貸款的美國(guó)區(qū)域性商業(yè)銀行，被迫面臨日益增長(zhǎng)的CRE貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)。

目前，在經(jīng)歷了多年的低利率和高估值之后，由于向遠(yuǎn)程辦公的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正處于痛苦調(diào)整期，以適應(yīng)更高的借貸成本和更低的入住率。一些業(yè)主放棄了持有的房產(chǎn)，而不是為貸款進(jìn)行再融資。摩根大通銀行在4月份的一份研究報(bào)告中預(yù)測(cè)，在未來(lái)10年里，美國(guó)辦公樓貸款商業(yè)地產(chǎn)抵押證券（CMBS）違約率可能高達(dá)20%。到2025底以前，美國(guó)約有總額1.5 萬(wàn)億美元的CRE貸款將到期。在美國(guó)投資者面臨高利息的再貸款和打折出售資產(chǎn)的雙重艱難選擇的同時(shí)，美國(guó)區(qū)域性銀行業(yè)正在面臨CRE貸款賬目減持的黑色風(fēng)暴。

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