【市場端】

【資料圖】

宏觀收縮、外貿(mào)滑坡

存量凋萎、區(qū)域失衡

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地往往奔著“好區(qū)位、好市場、好政策”這三個要素，早年間，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種市場化輔助手段，確實(shí)從側(cè)翼解決了一些地方政府快速集聚產(chǎn)業(yè)、承攬改造區(qū)企業(yè)安置等問題，從而享有了階段性紅利，但好景不長，近幾年來，從業(yè)者們越來越覺得地難拓、商難招，產(chǎn)品定位要絞盡腦汁百般推演，投資協(xié)議要拿著放大鏡反復(fù)推敲。歸結(jié)起來，就是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲取的難度空前，投拓工作面臨前所未有的困境。

這些困境首先體現(xiàn)在市場端。2022年，相信很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同行都經(jīng)歷了前所未有的煎熬，三年口罩管控對經(jīng)濟(jì)流動性造成的阻滯，在2022年達(dá)到了峰值。口罩時代落幕后，2023之初很多同行都感受到市場回暖，從而對這個行業(yè)有了復(fù)蘇的期望值。那產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇會到來嗎？鑒于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客群主體是面向C端的制造業(yè)中小企業(yè)，我們可以審視這些企業(yè)的境遇。

首先我們關(guān)注一下內(nèi)需的變化，GDP三駕馬車中，消費(fèi)從來不是頭馬，我國過去十年間消費(fèi)占GDP中的比值是38%，世界平均水平是50%以上，五一的報復(fù)性窮游、淄博燒烤的炙熱，很難讓人對內(nèi)需擴(kuò)張有心旌蕩漾的想象空間；受到外資撤離、國際性外貿(mào)走低、中美經(jīng)濟(jì)脫鉤等影響，外貿(mào)這臺馬達(dá)也功率不足，剛剛過去的5月份，我國進(jìn)出口5011.9億美元，下降6.2%。其中，出口2835億美元，下降7.5%；進(jìn)口2176.9億美元，下降4.5%；貿(mào)易順差658.1億美元，收窄16.1%；另外舉債投資這種發(fā)展模式，對推動消費(fèi)或投資的作用邊際也是持續(xù)遞減，2018年1-2月，100元的新增債務(wù)可以拉動消費(fèi)104.5元，投資172.3元；2023年1-2月，100元的新增債務(wù)僅能拉動消費(fèi)58.6元，投資101.2元，推力分別衰減了44%和41%。隨著債務(wù)存量的不斷增加和杠桿率的不斷提高，資金成本在新增債務(wù)中的占比越來越高，不確定性與日俱增。

回到我們大家最為關(guān)注的制造業(yè)版塊，會關(guān)注到一個更加男默女淚的數(shù)據(jù)，1—4月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額20328.8億元，同比下降20.6%；5月份，PPI同比降4.6%，環(huán)比下降0.9%；工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格同比下降5.3%，環(huán)比下降1.1%，1~5月平均PPI去年同期下降2.6%，工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格下降2.3%。我們都明白，廠房、研辦等生產(chǎn)型樓宇本質(zhì)上都是生產(chǎn)工具，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營狀況下滑，投資擴(kuò)產(chǎn)的意愿受扼制，生產(chǎn)載體的需求自然水落船跌。這種滑坡傳導(dǎo)到下半年，大部分區(qū)域的生產(chǎn)研辦空間的去化難度都會被放大。

因此工業(yè)地產(chǎn)客群的存量凋萎是肉眼可見的事實(shí)，除了一些區(qū)域由于產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型帶來的產(chǎn)業(yè)資源外溢，能夠快速催肥周邊城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的承接機(jī)遇之外，大多數(shù)我們認(rèn)知中的行業(yè)重點(diǎn)區(qū)域，其實(shí)已經(jīng)完成了當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)園的市場重構(gòu)，現(xiàn)存的能夠達(dá)到政府準(zhǔn)入的優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源不多。現(xiàn)存的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，買方市場的成色大大加深：部分三線城市比如大灣區(qū)邊緣的江門、惠州；福建的漳州等，這幾年靠產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移紅利，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有長足的發(fā)展，但此類活水市場，政府為了快速吸納企業(yè)，往往在園區(qū)供地上的尺度也相對寬松，導(dǎo)致園中園項(xiàng)目驟增，競爭非常激烈；再往下的弱三線和四五線城市，不僅本身產(chǎn)業(yè)土壤比較貧瘠，先天稟賦的缺陷也往往成為外部產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入的障礙；尤其是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)近幾年有些浙系友商，打法非常兇悍凌厲，所過之處靠低價策略就能快速消化當(dāng)?shù)仄髽I(yè)客戶，進(jìn)一步加速了市場的洗牌。

因此如今的園區(qū)，首先來自市場端的問題，就是園區(qū)投資開發(fā)企業(yè)擴(kuò)張?jiān)妇昂筒粩嗵s的市場基礎(chǔ)之間的矛盾。

【政策端】

定位聚焦、指標(biāo)拉高

供地縮減、考核嚴(yán)格

市場端的問題是市場支撐在松弛，政策端的問題則是準(zhǔn)入門檻在拔高。我們都知道產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義兩個維度，狹義產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的站位仍是立足于土地的經(jīng)營，拿地是這個領(lǐng)域從業(yè)企業(yè)的生命線。實(shí)際上從全國工業(yè)用地供應(yīng)的比例來看，工業(yè)地產(chǎn)并不是拿地的主力軍。舉個不是非常精準(zhǔn)，但大致能夠錨定邊界的例子，每年供給實(shí)體項(xiàng)目的工業(yè)用地面積大概占比達(dá)到所有工業(yè)用地供應(yīng)的80%左右，供給國企和政府平臺公司的工業(yè)用地占比接近20%，真正的所謂市場化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商拿地的比例只有1-3%之間。

上述數(shù)字說明了一個殘酷的事實(shí)，那就是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商真的不要高估自己在園區(qū)經(jīng)濟(jì)中的地位和存在感，本質(zhì)上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場化，對園區(qū)經(jīng)濟(jì)只是補(bǔ)充協(xié)同的一種手段。在特定階段，政府基于快速導(dǎo)入企業(yè)和稅源、規(guī)整當(dāng)?shù)厣y產(chǎn)業(yè)主體、優(yōu)化城市風(fēng)貌等目的，利用民營企業(yè)高效、務(wù)實(shí)、精細(xì)管控的優(yōu)勢，用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)工具完成產(chǎn)業(yè)資源的初步整合，這是行之有效的一個路徑，但完全市場化也會有一定的弊病，那就是政企之間的愿景并不是完全匹配，民營開發(fā)商的成果交付，和政府的發(fā)展愿景往往有很大分歧，因此主管單位也是在不斷的觀察、評估和調(diào)整，并審時度勢的由政府親自下場，學(xué)習(xí)民企打法解決園區(qū)發(fā)展和招商引資問題。

2017年，十九大首次提出“高質(zhì)量發(fā)展”表述，中國經(jīng)濟(jì)由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，中央的政策下達(dá)后也直接影響到地方上對于園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展觀和價值取向，這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)政策從寬松發(fā)展到有序引導(dǎo)的分水嶺。當(dāng)時我在長沙工作，正值當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展階段，政策迎面而來的沖擊是非常直觀的，主要感受有四點(diǎn)，一是政府對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或園中園的產(chǎn)業(yè)定位有了更聚焦的要求，以往那種準(zhǔn)入非常寬泛的小微企業(yè)園、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園，現(xiàn)在要對產(chǎn)業(yè)描述精準(zhǔn)到機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、食品產(chǎn)業(yè)園等；以往來者不拒，現(xiàn)在入園審核先看企業(yè)經(jīng)營范圍。

二是政府在核心指標(biāo)方面，對園區(qū)有了更高的要求，如容積率要滿足工業(yè)上樓導(dǎo)向，自持比例從0-20%上浮到30-40%，車位配比提高到1:100平米，以及對于產(chǎn)品建筑尺度等方面不一而足的設(shè)定，弱化園區(qū)的投資產(chǎn)品屬性，強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)工具屬性。2017年，我在安徽阜陽調(diào)研了當(dāng)?shù)匾粋€明星產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，園區(qū)不乏電器銷售、豆腐加工之類的企業(yè)，而今當(dāng)?shù)氐膱@區(qū)開發(fā)自持比例都到了30%的高門檻。

三是土地供應(yīng)端的收緊。土地資源是不可再生資源，工業(yè)用地同樣不可能無限量供應(yīng)。有的城市園區(qū)存量已經(jīng)非常飽和，對供地慎之又慎；有的城市因?yàn)樽匀粭l件限制，地價居高不下；有的城市還有耕地占用等歷史遺留問題，工業(yè)用地供應(yīng)就更加受限。土地的稀缺性在需求端的體現(xiàn)，就是地價的不斷上揚(yáng)。2017年以前我聽說過一些先繳后補(bǔ)的零地價拿地案例，現(xiàn)在基本上沒得談價，而且從浙江開始，工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”帶條件招拍掛出讓模式開始四處開花；由政策驅(qū)動工改、低效用地整治類的項(xiàng)目也大量入市，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，可以說是嚴(yán)重削弱拿地的想象力。

四是其他發(fā)展考核維度上趨于嚴(yán)苛，稅考從低到高，罰則從無到有，甚至有些區(qū)域連固投和產(chǎn)值都要寫到投資合同里，有的還跟產(chǎn)權(quán)變更條件捆綁。這些捆綁條件，實(shí)質(zhì)上使園區(qū)開發(fā)企業(yè)拿地之時，它的身份就不再是土地開發(fā)商，而是基于政府發(fā)展規(guī)劃和訴求的招商引資抓手，對園區(qū)的發(fā)展成果進(jìn)行交付和兜底，身份的變換對開發(fā)商的能力提出了殘酷的考驗(yàn)。

綜上，在政策視角，民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)近十年來，從有些區(qū)域的重要角色，逐漸回到了它在政府心目中最初的人設(shè)，甚至在有的城市淪為可有可無的角色。其實(shí)其底層邏輯非常簡單，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并沒有什么高屋建瓴的模式創(chuàng)新，很容易被復(fù)制和升級。民企雖然決策效率和管理精細(xì)化方面更有優(yōu)勢，但政府園區(qū)的資源優(yōu)勢和低逐利性的經(jīng)營特點(diǎn)，對民企是碾壓性的，在園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，很容易取而代之。

【戰(zhàn)略端】

活在2016的企業(yè)

看不到2025的曙光

因此，無論從哪個角度來看，（傳統(tǒng)）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的上行周期已經(jīng)過去，進(jìn)入了時長未知的泥濘時代，未來市場端和政策端的變幻仍將交錯進(jìn)行，在園區(qū)開發(fā)商面前構(gòu)成難以攻克的壁壘。

這些年接觸了很多行業(yè)新軍，有的帶著實(shí)業(yè)報國的情懷躬身入局，有的迫于傳統(tǒng)地產(chǎn)見頂而轉(zhuǎn)型求生，有的解讀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是政策眷顧的藍(lán)海而試圖成為行業(yè)弄潮兒。但就個人而言，在從業(yè)的第十年，我對這個行業(yè)的認(rèn)知空前保守，認(rèn)為它不是為勇往直前者準(zhǔn)備的一場盛宴，而是一條只有積極的謹(jǐn)慎主義者才能趟過的獨(dú)木橋。

那些適用于2012-2016年行業(yè)全速擴(kuò)張期的發(fā)展戰(zhàn)略和打法，比如有的在高能級城市面對高門檻政策硬著頭皮沖鋒，有的拿著無法落地的IP在投石問路，有的脫離了地產(chǎn)開發(fā)路徑就沒有其他想象力的友商，在刀光劍影的2023已經(jīng)進(jìn)退維谷，更難以遠(yuǎn)眺2025年的行業(yè)余暉。

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