今年以來(lái)，通過(guò)法拍方式成交的辦公資產(chǎn)數(shù)量進(jìn)一步增加，同時(shí)法拍資產(chǎn)中辦公物業(yè)的數(shù)量日漸增長(zhǎng)，法拍也成為商辦資產(chǎn)交易的重要方式。

觀察資產(chǎn)交易平臺(tái)可以發(fā)現(xiàn)，寫(xiě)字樓資產(chǎn)類(lèi)別中，小金額單層或單房的物業(yè)是主流，同時(shí)商辦資產(chǎn)多為低于10億元的小金額項(xiàng)目，起拍價(jià)低于評(píng)估價(jià)是常態(tài)。

目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)繼續(xù)增加，公開(kāi)拍賣(mài)市場(chǎng)中商辦資產(chǎn)的掛牌數(shù)量增長(zhǎng)，資產(chǎn)的折價(jià)成交也成為企業(yè)低價(jià)撿漏的機(jī)會(huì)。

(相關(guān)資料圖)

隨著一線(xiàn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)攀升，公開(kāi)拍賣(mài)市場(chǎng)中優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目正面臨著多次流拍、折價(jià)再上架的情況。辦公市場(chǎng)去化壓力繼續(xù)加大，市場(chǎng)的變化影響寫(xiě)字樓項(xiàng)目的收益情況，也影響著投資者的抉擇。

商辦資產(chǎn)撿漏

近期，高力國(guó)際發(fā)布了今年上半年國(guó)內(nèi)主要城市大宗交易的相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年國(guó)內(nèi)主要城市合計(jì)錄得92起大宗成交，總交易金額近865億元，是去年同期成交量的131%。疫情放開(kāi)后，重點(diǎn)城市大宗交易有所回暖。

值得注意的是，寫(xiě)字樓及綜合體交易金額幾乎占每年交易金額的60%，其中寫(xiě)字樓資產(chǎn)交易總金額貢獻(xiàn)占比近54%，各資產(chǎn)類(lèi)型中，寫(xiě)字樓資產(chǎn)交易最為活躍。

其中，觀點(diǎn)指數(shù)注意到，法拍方式逐漸在商辦資產(chǎn)交易中占據(jù)重要地位。同時(shí)，該交易方式中的商辦物業(yè)數(shù)量日漸增長(zhǎng)。

觀點(diǎn)指數(shù)觀察資產(chǎn)拍賣(mài)平臺(tái)中正處于拍賣(mài)中的寫(xiě)字樓資產(chǎn)可以發(fā)現(xiàn)，小金額單層或單房的辦公物業(yè)較多，小金額小體量是主流拍品。

近日，重慶老牌地標(biāo)建筑浪高凱悅大廈將被司法處置，將于8月14日到8月15日進(jìn)行第二次破產(chǎn)拍賣(mài)，起拍價(jià)7.215億元，二拍起拍價(jià)相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的9折。福州市晉安區(qū)鼓山鎮(zhèn)福興大道3號(hào)福晟大廈整座及全部土地使用權(quán)將于2023年8月21日首拍，起拍價(jià)約4.48億元，評(píng)估價(jià)為6.39億元。

在成交案例中，整棟的辦公樓資產(chǎn)起拍價(jià)多數(shù)是低于10億元的小金額項(xiàng)目，起拍價(jià)低于評(píng)估價(jià)是常態(tài)，同時(shí)經(jīng)歷多次拍賣(mài)后多數(shù)選擇折價(jià)出售。供過(guò)于求的商辦拍賣(mài)市場(chǎng)中，上半年有兩大突出特點(diǎn)：由司法拍賣(mài)帶來(lái)的商辦資產(chǎn)交易有所上升；折價(jià)拍賣(mài)成資方低價(jià)撿漏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)方式完成辦公資產(chǎn)交易的案例有4宗，其中北京市豐臺(tái)區(qū)南四環(huán)西路188號(hào)二區(qū)1號(hào)樓辦公房地產(chǎn)和重慶公館均是通過(guò)法拍成交，4宗總交易金額為16.5億元，3宗案例均是二拍成交。洛娃大廈DE座拆分后于4月27日成交。

圖表中提及的北京豐臺(tái)區(qū)辦公資產(chǎn)、廣州松日總部大廈及重慶公館的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)分別為4.2億元、25.6億元以及1.75億元，三個(gè)項(xiàng)目二拍起拍價(jià)均較首拍分別下降約0.59億元、7.38億元和0.25億元。其中北京豐臺(tái)區(qū)南四環(huán)西路188號(hào)二區(qū)1號(hào)樓辦公房地產(chǎn)和廣州松日總部大廈項(xiàng)目均是以二拍起拍價(jià)成交。

從成交金額中可以發(fā)現(xiàn)，10億元以下的小金額商辦資產(chǎn)成交量更多。

當(dāng)然，上半年也有實(shí)現(xiàn)超10億元的商辦資產(chǎn)交易。2月21日，廣州松日總部大廈（標(biāo)的物名稱(chēng)：廣州富大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下KXC-D2-2地塊土地使用權(quán)、在建工程及少量辦公用品（打包拍賣(mài)））第三次掛牌被廣州開(kāi)發(fā)區(qū)攬新投資有限公司以底價(jià)約13.12億收入囊中，相較首拍20.5億元下降了7.38億元。

查閱天眼查可知，買(mǎi)家廣州開(kāi)發(fā)區(qū)攬新投資有限公司是在今年2月15日成立的新公司，公司背后實(shí)控人為廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、廣州出口加工區(qū)、廣州保稅區(qū)管理委員會(huì)。可以發(fā)現(xiàn)，公司成立5天后即拍下廣州松日總部大廈項(xiàng)目，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為通過(guò)新公司來(lái)收購(gòu)爛尾樓項(xiàng)目可以有效實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，避免糾紛。

觀點(diǎn)指數(shù)查閱阿里資產(chǎn)拍賣(mài)平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，此次拍賣(mài)標(biāo)的評(píng)估價(jià)約為25.63億元，此次成交價(jià)格為評(píng)估價(jià)的51.19%，相當(dāng)于打了5.1折。

經(jīng)歷降價(jià)，流拍后，廣州松日總部大廈項(xiàng)目最終由國(guó)家隊(duì)企業(yè)接手，頗具兜底意味。

值得注意的是，隨著越來(lái)越多的辦公資產(chǎn)被放上拍賣(mài)交易平臺(tái)，拍賣(mài)也成為辦公資產(chǎn)交易的重要方式。同時(shí)，基于各種原因，拍賣(mài)過(guò)程中辦公資產(chǎn)容易形成價(jià)值洼地，也有不少企業(yè)實(shí)現(xiàn)低價(jià)撿漏。

地標(biāo)項(xiàng)目無(wú)人接盤(pán)

觀察資產(chǎn)拍賣(mài)網(wǎng)消息，可以發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)商辦資產(chǎn)供不應(yīng)求，不少核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)流拍跡象明顯，諸如深圳深港國(guó)際中心、北京東方梅地亞、洛娃大廈、金馬大廈、尚德大廈等多個(gè)項(xiàng)目均因無(wú)人出價(jià)而流拍。也有部分項(xiàng)目即使多次折價(jià)出讓也無(wú)人接盤(pán)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有8宗寫(xiě)字樓資產(chǎn)流拍，起拍價(jià)金額合計(jì)180.86億元，其中首拍流拍的包括世茂深港國(guó)際中心、金馬大廈在建工程、深圳尚德大廈以及協(xié)信航空科技城項(xiàng)目在建工程（含土地及地上建筑物）項(xiàng)目。

其余項(xiàng)目經(jīng)過(guò)折價(jià)后繼續(xù)上線(xiàn)二拍、三拍等，降價(jià)后仍無(wú)人問(wèn)津。其中重慶佳程廣場(chǎng)于7月17日三拍起拍價(jià)為12.4億元，評(píng)估價(jià)約19.38億元，權(quán)利來(lái)源為破產(chǎn)拍賣(mài)，最終無(wú)人出價(jià)再度流拍，此時(shí)距離首次掛牌拍賣(mài)的19.38億元已降近7億元。

資料顯示，該項(xiàng)目建設(shè)總用地面積19.08萬(wàn)平方米，總建筑面積約103 萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)目標(biāo)是建成集高檔住宅、五星級(jí)酒店、5A級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓、大型商業(yè)等功能為一體的城市綜合性項(xiàng)目，預(yù)計(jì)建成后會(huì)成為整個(gè)北碚區(qū)蔡家組團(tuán)的地標(biāo)建筑群。

據(jù)了解，洛娃大廈原有ABCDE座，標(biāo)的物所有人為洛娃科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，整體估價(jià)11.99億元，2月23日首拍以11.99億元價(jià)格拍賣(mài)，后又降價(jià)二次、三次拍賣(mài)，均以流拍告終。后將AB、C座和DE座單獨(dú)拆分拍賣(mài)，上文提及DE座已成交。

阿里資產(chǎn)拍賣(mài)平臺(tái)資料顯示，AB座房屋位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京利澤中園二區(qū)203號(hào)，房屋用途為辦公用房，屬于工業(yè)用地，使用權(quán)面積7437.44平方米。經(jīng)沃克森（北京）國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估，AB座標(biāo)的物評(píng)估總價(jià)約7.11億元。

C座位于朝陽(yáng)區(qū)望京利澤中園二區(qū)203號(hào)內(nèi)3號(hào)，單獨(dú)一個(gè)房屋所有權(quán)證，房屋用途為車(chē)庫(kù)、設(shè)備、研發(fā)中心、職工食堂，建筑面積8171.47平方米，土地使用權(quán)面積3835.26平方米。

觀點(diǎn)認(rèn)為，未分拆拍賣(mài)前，大金額的拍賣(mài)讓許多企業(yè)止步不前，分拆后讓更多意向企業(yè)有參與競(jìng)拍的機(jī)會(huì)。基于此，經(jīng)歷多次流拍的大體量項(xiàng)目或許可以考慮分拆方式讓更多企業(yè)有入局的可能。

從城市分布來(lái)看，今年以來(lái)流拍的商辦資產(chǎn)主要位于北京、深圳、武漢、重慶等一線(xiàn)及新一線(xiàn)重點(diǎn)發(fā)展城市。這與上述城市上線(xiàn)辦公資產(chǎn)的數(shù)量較多不無(wú)關(guān)系，同時(shí)金額也是企業(yè)考慮是否入手的重要因素。其中，一線(xiàn)城市核心商務(wù)區(qū)的辦公資產(chǎn)如位于深圳龍崗區(qū)世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目和北京朝陽(yáng)區(qū)洛娃大廈、東方梅地亞項(xiàng)目上線(xiàn)拍賣(mài)平臺(tái)引來(lái)多人圍觀，但最終無(wú)人出價(jià)。

從金額來(lái)看，流拍資產(chǎn)多數(shù)是低于10億元的辦公物業(yè)，如北京洛娃大廈、深圳尚德大廈、武漢金馬大廈等項(xiàng)目，這也與拍賣(mài)平臺(tái)中辦公物業(yè)拍賣(mài)價(jià)格主要集中在10億元以下有關(guān)。

超10億元的辦公資產(chǎn)中最引人關(guān)注的是評(píng)估價(jià)163.05億元，起拍價(jià)130.44億元的世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目，成為近年來(lái)司法拍賣(mài)中最大估值的資產(chǎn)，收獲了2.9萬(wàn)人圍觀和729人的關(guān)注提醒。八折的優(yōu)惠力度并沒(méi)有吸引資方出價(jià)，于7月5日因無(wú)人報(bào)名，首拍宣告流拍。

據(jù)了解，此次拍賣(mài)標(biāo)的包括深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗地土地使用權(quán)及地上物，土地使用權(quán)包括商辦及公建用地，總建筑面積達(dá)145.04萬(wàn)平方米，其中計(jì)容面積94.65萬(wàn)平方米。

據(jù)了解，世茂于2017年以總價(jià)239.43億元競(jìng)得龍崗大運(yùn)新城G01046-0095號(hào)宗地，深圳龍崗大運(yùn)項(xiàng)目用地面積為31萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總建筑面積167萬(wàn)平方米，在建建筑面積81萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資額達(dá)504億元。該項(xiàng)目計(jì)劃打造為一個(gè)集深港國(guó)際會(huì)議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國(guó)際演藝中心、國(guó)際化學(xué)校、 智能辦公、大型商業(yè)、公寓等為一體的綜合項(xiàng)目。

此次流拍的原因之一或是超百億元的價(jià)格金額過(guò)大，未達(dá)到撿漏預(yù)期金額。結(jié)合其他流拍后資產(chǎn)折價(jià)上線(xiàn)二拍、三拍來(lái)看，世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目大概率會(huì)再次上線(xiàn)拍賣(mài)，但基于當(dāng)前保守的市場(chǎng)態(tài)度，辦公資產(chǎn)拍賣(mài)成交難度加大。

據(jù)了解，世茂已于7月28日補(bǔ)發(fā)三份財(cái)報(bào)，后于7月31日復(fù)牌，復(fù)牌第二日下跌22.37%，報(bào)1.18港元，總市值44.81億港元。

其中2022年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，世茂集團(tuán)在營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)19個(gè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入由2021年的20.33億元下降約7.1%至2022年的18.89億元。同時(shí)，世茂集團(tuán)表示將對(duì)所有資產(chǎn)進(jìn)行梳理及分析，制定最優(yōu)化路徑進(jìn)行盤(pán)活，推進(jìn)大宗資產(chǎn)的處置。

結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓空置率持續(xù)攀升，影響寫(xiě)字樓項(xiàng)目的收益，同時(shí)也讓資金投資商辦市場(chǎng)有所顧慮。第一太平洋數(shù)據(jù)顯示，今年二季度一線(xiàn)城市北京、上海、廣州及深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率數(shù)值分別為18.3%、16%、20.8%以及27%，環(huán)比漲幅分別為1.5%、0.1%、2.6%以及2.6%。其中深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率數(shù)值已連續(xù)多季度處于一線(xiàn)城市的最高位水平。

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