從市場的供給與需求兩方面，反映企業(yè)“擇巢選址”動態(tài)狀況的“上海企業(yè)選址動態(tài)指數(shù)”，是上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院與產(chǎn)業(yè)及樓宇租賃行業(yè)大數(shù)據(jù)企業(yè)辦辦網(wǎng)合作，從2016年起，通過海量的企業(yè)擇“巢”平臺交易信息，5000余處采樣點(diǎn)，約1.6億平方米在市場上可供出租的各類產(chǎn)業(yè)園、樓宇（非生產(chǎn)制造類）載體的數(shù)據(jù)積累（業(yè)主自用不進(jìn)入市場的除外），按照市場累計(jì)供給總量、市場年供給增量、企業(yè)需求增量、區(qū)域空間成本、區(qū)域活躍度、區(qū)域關(guān)注度、區(qū)域服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)等七個方面，以及相應(yīng)的同比、環(huán)比共21個指標(biāo)，并根據(jù)相應(yīng)的權(quán)重計(jì)算形成，它已連續(xù)6年發(fā)布。

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通過市場供應(yīng)和企業(yè)需求的總量及增量、區(qū)域社會關(guān)注度、活躍度以及載體租金和中介人數(shù)的變化等，從企業(yè)空間“擇巢”角度，反映企業(yè)經(jīng)營的景氣度和區(qū)域營商環(huán)境情況。幫助社會各方面了解企業(yè)（非生產(chǎn)制造類）“擇巢”的動態(tài)、趨勢、偏好和特點(diǎn)怎樣？最關(guān)注哪些區(qū)域？不同區(qū)域載體的市場供應(yīng)量和企業(yè)需求量是否協(xié)調(diào)？區(qū)域?qū)ν鉅I銷推介力度和服務(wù)如何等等？這對于各級政府投資促進(jìn)部門、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、樓宇經(jīng)營者在實(shí)際工作中，面對空間載體規(guī)模日益擴(kuò)大、同質(zhì)化競爭日趨激烈的市場，如何切實(shí)優(yōu)化營商環(huán)境，提升專業(yè)化招商水平，提高服務(wù)企業(yè)的技能，推出更有特色的產(chǎn)品，形成更加符合各類產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和吸引人才的配套功能，都具有較好的參考價值。

2022年是極為特殊的一年，整個社會和企業(yè)都經(jīng)歷了疫情防控和經(jīng)濟(jì)下行的影響，中小微企業(yè)受到的沖擊更大，在面臨眾多退租、縮租的背景下，企業(yè)“擇巢選址”也呈現(xiàn)出以下幾個特點(diǎn)：

一. 市場供應(yīng)總量增長減緩

所謂市場供應(yīng)總量，即現(xiàn)有已投入市場流通的載體空間總規(guī)模，從近5年的情況看：2018年同比增長4.58%，2019年同比增長5.61%，2020年同比增長4.28%，2021年增長6%，2022年增長3.83%，總體呈下降態(tài)勢。從各區(qū)供應(yīng)總量看，列前6位的分別是浦東、閔行、靜安、徐匯、黃浦和普陀，占市場供應(yīng)總量的63.94%。同比增長前6名的分別為：青浦9.11%、松江7.49%、普陀7.36%、金山6.26%、寶山6.02%、奉賢5.95%。增長前6名中有一半為“5個新城”板塊。

二. 市場新增供應(yīng)量同比下行

從新投放市場的供應(yīng)增量看：2018年同比增長13.37%，2019年同比增長4.54%，2020年同比增長2.05%，三年連續(xù)呈逐年下降趨勢。而2021年新投放市場的供應(yīng)量增長了9.40%，但2022年又下降至同比增長4.12%。。從各區(qū)供應(yīng)增量看，位居前6名的分別為浦東、徐匯、閔行、靜安、長寧和普陀，占整個市場新供應(yīng)量的71.60%。從各區(qū)新入市供應(yīng)量的增長看，前6名分別為金山7.23%、崇明7.03%、青浦6.88%、奉賢6.52%、松江5.55%和黃浦5.42%。總體看來，物理空間的總量和增量都還在不斷擴(kuò)大，但增長的速度有所減緩。

三. 企業(yè)選址需求明顯跌落

從2018年第三季度開始，企業(yè)選址降溫的苗頭開始顯現(xiàn)，雖然當(dāng)季仍同比增長8.56%，但環(huán)比已下降3.26%；2019年與2018年則同比下降2.89%，其中2019年第四季度，環(huán)比下降更是達(dá)到8.15%。進(jìn)入2020年，企業(yè)選址需求下降趨勢更加凸顯，與2019年同比，全年下降9.29%。2021年整體經(jīng)濟(jì)狀況有所改善，企業(yè)選址需求同比增長4.33%，但企業(yè)選址的熱度尚未恢復(fù)到疫情之前。進(jìn)入2022年，受疫情防控、經(jīng)濟(jì)下滑等各種因素沖擊，企業(yè)選址需求又?jǐn)嘌率较碌认陆?22.28%。從各區(qū)域企業(yè)選址需求的情況看，2020年下降的有14個區(qū)，上升的有2個區(qū)；2021年16個區(qū)均呈現(xiàn)正增長。2022年16個區(qū)全部呈負(fù)增長。從企業(yè)選址需求量看，浦東、閔行、徐匯、靜安、長寧、普陀仍名列前6位，占企業(yè)總需求量的72.21%；企業(yè)需求量下跌最大的區(qū)為奉賢-37.82%、金山-34.12%、青浦-33.92%、崇明-29.67%、普陀-25.94%、靜安-25.64%。

四. 載體租金價格降多升少

從近三年租金價格的走勢看，2019年與2018年相比，同比下降1.23%，16個區(qū)中有14個下跌，2個微升或持平；其中低于平均降幅的有8個區(qū)；2020年跌勢繼續(xù)擴(kuò)大，又比2019年下降1.76%，16個區(qū)全部為下跌。其中低于全市平均降幅的有10個區(qū)。進(jìn)入2021年，全線止跌回正，16個區(qū)均略有增長，平均增長1.02%，其中超過平均線的有12個區(qū)。2022年同比微增0.11%，有8個區(qū)下降，8個區(qū)基本持平。從實(shí)際情況看，雖然名義租金沒有大跌，但“有價無市”現(xiàn)象十分普遍。

五. 區(qū)域關(guān)注度再次下降

所謂區(qū)域關(guān)注度，是指企業(yè)在“擇巢選址”時，對不同區(qū)域的選擇順序和偏好程度，也就是這些區(qū)域?qū)ζ髽I(yè)的吸引力有多大。由于2020年突發(fā)疫情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到多重困難，許多企業(yè)都以“活下去”為生存準(zhǔn)則，大多無暇關(guān)注哪個區(qū)域適合選址之類的事。從區(qū)域關(guān)注度相關(guān)數(shù)據(jù)看，2019年已出現(xiàn)端倪，在16個區(qū)中有9個同比上升，7個下降；在2020年則整體同比下降7.13%，16個區(qū)均呈負(fù)數(shù)。2021年疫情防控趨穩(wěn)，雖然經(jīng)濟(jì)形勢不確定性仍然較大，但企業(yè)求生存求發(fā)展的意愿比較緊迫。因此，對區(qū)域選址的關(guān)注度開始上升，2021年16個區(qū)的區(qū)域關(guān)注度全部正增長。但是，2022年又再度下行，重回2020年時的狀況，整體同比下降-11.07%，16個區(qū)全部呈負(fù)增長。降幅居前的區(qū)為奉賢-17.66%、嘉定-15.81%、金山-15.78%、松江-14.60%、崇明-14.14%、寶山-13.47%。

六. 區(qū)域招商活躍度驟然趨冷

區(qū)域活躍度主要反映一個區(qū)域內(nèi)政府、空間載體方和中介主動與有“擇巢選址”需求的企業(yè)推介及互動情況。該指標(biāo)2019年較2018年同比上升4.02%，而且16個區(qū)均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，表明各區(qū)在主動招商、服務(wù)企業(yè)和政府與相關(guān)方面聯(lián)動都做得比較好。不過，進(jìn)入2020年，這一指標(biāo)同比下降了5.56%，而且16個區(qū)全部呈下降態(tài)勢。表明突發(fā)的疫情以及大規(guī)模的抗疫工作，牽扯了政府相關(guān)部門、園區(qū)和載體方大量精力，主動招商引資的時間、精力明顯不足。2021年各方面對疫情防控的應(yīng)對措施已比較成熟，加上經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，各區(qū)抓發(fā)展的積極性、主動性和緊迫性普遍增強(qiáng)。從數(shù)據(jù)看，區(qū)域活躍度同比增長9.31%，12個區(qū)的活躍度指數(shù)在平均值上。2022年由于眾所周知的原因，這一指標(biāo)再次驟然下跌，同比降幅為-17.42%，16個區(qū)全部為兩位數(shù)負(fù)增長，下降幅度居前的區(qū)為：金山-22.40%、嘉定-21.44%、奉賢-21.35%、青浦-20.03%、寶山-19.78%、徐匯-18.90%。

由此可見，從總體上講，去年企業(yè)在“選址擇巢”方面遇到的沖擊和影響是超出預(yù)料的，雖然各級政府出臺了一系列紓困措施，國有企業(yè)有減免房租的政策等，對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤起到了一定作用。但與市場、就業(yè)、資金和成本等多重壓力相比，尤其在“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”的三重壓力和背景下，如何恢復(fù)提振企業(yè)家信心，發(fā)揮企業(yè)、尤其是中小微民營企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動中的生力軍作用，事關(guān)重大。因此，從企業(yè)“選址擇巢”的動態(tài)及走勢看，今年的不確定性仍然較大。建議各級政府和相關(guān)空間運(yùn)營方需及早應(yīng)對，盡最大可能改善區(qū)域營商環(huán)境、優(yōu)化城市功能、完善配套服務(wù)，在日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢下，爭取主動和先機(jī)。

標(biāo)簽： 同比增長 同比下降 下降趨勢