今年3月，自如最早4月遞表的傳言最終沒有落地。數(shù)月過后，7月27日資本市場(chǎng)再次傳出消息，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商自如最快將于第三季度正式向港交所遞交招股說(shuō)明書。

(相關(guān)資料圖)

長(zhǎng)租公寓行業(yè)雖已過了最火熱的投資階段，但至今卻未有一家企業(yè)成功登陸港交所，以致自如的IPO進(jìn)程備受關(guān)注。

甚至有市場(chǎng)認(rèn)識(shí)預(yù)言，該公司可能將成為港股長(zhǎng)租公寓第一股。

值得注意的是，長(zhǎng)租賽道中的另一家企業(yè)魔方公寓早在去年9月26日、今年4月28日兩次向港交所遞交招股書，只是如今未有進(jìn)一步消息。

自如與魔方誰(shuí)能搶先登陸港交所仍是未知數(shù)，而可以肯定的是，“第一家”必定有著標(biāo)志性意義，也將為后來(lái)者提供更多參考價(jià)值。

不過對(duì)于投資者而言，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)表現(xiàn)等可能才是最具說(shuō)服力的指標(biāo)，也是未來(lái)是否長(zhǎng)線投入的依據(jù)。

再傳IPO

作為目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)，自如的IPO進(jìn)展一向受人關(guān)注，成功與否將影響一眾同行信心。

7月27日，資本市場(chǎng)傳出消息，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商自如最快將于第三季度正式向港交所遞交招股說(shuō)明書，IPO團(tuán)隊(duì)可能包括中信證券、高盛、摩根士丹利等。

上次相似消息則指，自如考慮最早在4月IPO，計(jì)劃籌資約10億美元，最快在今年上市。

對(duì)于兩次消息，自如給出的回應(yīng)如出一轍，表示“不予置評(píng)”。

其實(shí)關(guān)于IPO，自如肯定早有考量，CEO熊林就曾在2019年對(duì)外表示：“IPO就像把自己的成果拿出來(lái)，讓更多人的去評(píng)判，未來(lái)這些人要和你共享利益同時(shí)也要共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此只有自如的各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)得更好、只有自如的品質(zhì)與服務(wù)更好，才會(huì)去考慮IPO。”

經(jīng)過十多年發(fā)展的自如，如今已穩(wěn)坐長(zhǎng)租公寓第一把交椅，上市消息頻傳，是否意味著熊林所說(shuō)的各項(xiàng)指標(biāo)都已達(dá)到要求？又或者另有原因？

據(jù)了解，自如于2011年10月脫胎于鏈家內(nèi)部，2016年6月開始脫離鏈家獨(dú)立發(fā)展，至今已經(jīng)走過12年。

相比其他長(zhǎng)租公寓品牌，自如的產(chǎn)品線更多更全面。公開資料顯示，自如分散式產(chǎn)品包括了自如友家、自如整租、心舍、曼舍、業(yè)主直租等，集中式租住產(chǎn)品則包括自如寓、自如驛、自如里等。

此外，自如還為社會(huì)提供保潔、搬家、維修等生活服務(wù)產(chǎn)品。

其中，分散式公寓可以說(shuō)是自如最初區(qū)別于其他公寓品牌的特征之一，因?yàn)檫@些房源數(shù)量龐大，卻有著過于分散、質(zhì)量參差不齊等特點(diǎn)，也讓企業(yè)的服務(wù)半徑加大、人員成本相對(duì)較高。

脫胎于中介體系的自如，做分散式公寓顯然更有優(yōu)勢(shì)，這與其在供給端的房源積累有關(guān)。

官網(wǎng)顯示，自如目前已布局10座城市，服務(wù)近50萬(wàn)業(yè)主、500萬(wàn)自如客、管理房源超100萬(wàn)間。在一眾同行當(dāng)中，目前在管房源量規(guī)模第一，當(dāng)中主營(yíng)產(chǎn)品為分散式公寓。

擁有規(guī)模的同時(shí)，保證入住率水平才能提供收入支撐。

天風(fēng)證券2022年年中研報(bào)提到，根據(jù)自如研究院數(shù)據(jù)，自如分散式房源主要城市入住率均超95%，集中式租賃產(chǎn)品自如寓和自如里9成項(xiàng)目呈滿租狀態(tài)。

自如另一個(gè)與同行明顯不同之處，是推出了“增益租”模式。

2021年3月上線的“增益租”，淺顯而言，即自如提供裝修，業(yè)主付費(fèi)，這可以將原來(lái)承擔(dān)的裝修費(fèi)用轉(zhuǎn)化為收入，也更符合熊林“各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)得更好”的思路。

同時(shí)，給業(yè)主承諾保底收益，租金浮盈二者分?jǐn)偅炎匀鐒?chuàng)造的價(jià)值擺在臺(tái)面上，讓業(yè)主為透明有質(zhì)量的服務(wù)付費(fèi)。

ICCRA住房租賃研究院院長(zhǎng)趙然點(diǎn)評(píng)，通過“把出租和裝修拆開來(lái)做”，住房租賃企業(yè)可以變輕，以專業(yè)服務(wù)和平臺(tái)流量為業(yè)主帶來(lái)增值，實(shí)際上是完全等同于酒店行業(yè)成熟的“委托管理”模式。

一位熟悉自如的人士曾向觀點(diǎn)新媒體表示：“增益租”裝修部分的收入帶來(lái)了可觀的現(xiàn)金流，“現(xiàn)在裝修讓業(yè)主掏錢，實(shí)際一個(gè)業(yè)主相當(dāng)于兩個(gè)客戶，一是買了裝修，二是像先前的業(yè)主委托。”

天風(fēng)證券研究則認(rèn)為，非持有的分散式長(zhǎng)租盈利更加考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)和盈利的回正。“3年回本”上述人士引用熊林說(shuō)法，遠(yuǎn)快于先前盈利平衡點(diǎn)5年回本（天風(fēng)證券數(shù)據(jù)）。

“第一股”花落誰(shuí)家？

通過“增益租”，自如似乎找到了盈利回正更快的一條有效辦法。

但值得注意的是，按目前裝修服務(wù)條款，業(yè)主可以選擇一次性付清，或者分?jǐn)偟矫吭伦饨鹬校b修費(fèi)用或許要延遲結(jié)轉(zhuǎn)，要想快速擴(kuò)張同樣壓力不小，這也讓上市動(dòng)作被解讀為自如對(duì)資金渴求的表現(xiàn)。

另有報(bào)道認(rèn)為，自如尋求上市“解渴”，還因?yàn)橹两褚延?年未獲取新的融資。在此前披露的最后一輪融資中，自如投后估值已達(dá)66億美元。

事實(shí)上，要想擴(kuò)張搶占市場(chǎng)，資金始終是關(guān)鍵因素，因而在自如上市消息頻傳之時(shí)，另一家長(zhǎng)租公寓品牌——魔方公寓，早在去年9月26日、今年4月28日兩次向港交所遞交招股書。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體報(bào)道，集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方生活服務(wù)于2022年9月26日首次向港交所遞交招股書，在失效后又于今年4月28日再次遞交，摩根士丹利、建銀國(guó)際為聯(lián)席保薦人。

有業(yè)內(nèi)人士曾分析，招股書失效是正常機(jī)制，不代表IPO失敗，也不代表港交所對(duì)公司資質(zhì)有負(fù)面意見，而公司在3個(gè)月內(nèi)補(bǔ)充最新的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和資料后就可以繼續(xù)上市。

有別于自如“分散式”公寓龍頭的特點(diǎn)，魔方生活目前在獨(dú)立集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中排名第一。

據(jù)招股書顯示，魔方生活最早于2009年在南京發(fā)展集中式長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。截至2022年12月31日，有76245套在營(yíng)公寓、覆蓋全國(guó)25座城市，門店數(shù)量達(dá)388個(gè)。

魔方生活運(yùn)營(yíng)租賃公寓的模式分為兩種，直營(yíng)模式及加盟管理和第三方托管模式。當(dāng)中，直營(yíng)公寓數(shù)目由2020年12月31日的31881套增長(zhǎng)至2022年12月31日的50833套，復(fù)合年增長(zhǎng)率為26.3%；加盟管理和第三方托管公寓數(shù)目于同期由7149套增至25412套，復(fù)合年增長(zhǎng)率為88.5%。

直營(yíng)模式下，魔方生活服務(wù)整租或租賃整棟樓宇的一部分，并對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)；在加盟管理和第三方托管模式下，則以自有品牌或相關(guān)委托方的品牌管理和運(yùn)營(yíng)加盟公寓，收入主要來(lái)自向加盟商及委托方收取的初始一次性費(fèi)用，及根據(jù)加盟管理和第三方托管公寓總收入百分比持續(xù)收取的管理服務(wù)費(fèi)。

2020-2022年間，魔方生活服務(wù)營(yíng)收呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)，分別為9.49億元、14.71億元和17.14億元。

凈利潤(rùn)則受市場(chǎng)影響，2020-2022年分別為-2.3億元、3.02億元、-2.47億元。2022年主要由于受到運(yùn)營(yíng)所在的主要城市（尤其是上海，而截至2022年12月31日在上海運(yùn)營(yíng)的公寓有30053套）反復(fù)爆發(fā)新冠疫情的影響。

毛利則由2020年和2021年的7.86億元及12.67億元增加至截止2022年12月31日的14.70億元，毛利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為36.74%。

對(duì)比兩家企業(yè)，分別站在了“分散式”與“集中式”頂端，盈利前景也給出了各自不錯(cuò)的數(shù)字，可謂各有秋千。

此前，青客宣告破產(chǎn)清算、蛋殼紐交所摘牌，如今大家更關(guān)注港交所將吸引哪個(gè)長(zhǎng)租公寓企業(yè)。

若從目前的可見進(jìn)度看，魔方生活服務(wù)顯然更有可能成為港股長(zhǎng)租公寓第一股，但資本市場(chǎng)變化莫測(cè)，一切還未有定數(shù)。

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