在上海陸家嘴一間高層辦公室內(nèi)，一尊青銅鼎方正地?cái)[在落地玻璃窗前，窗外，東方明珠、上海中心大廈、金茂大廈等地標(biāo)建筑盡收眼底。作為上海一家百人律所的負(fù)責(zé)人，張正的辦公桌上擺著中介送來的各類甲級(jí)寫字樓的租金報(bào)價(jià)，他正考慮著租約到期后律所的去留。

(相關(guān)資料圖)

近10年來，張正的律所經(jīng)歷了4次搬遷擴(kuò)租。2012年，律所從普通寫字樓搬遷至陸家嘴的一幢甲級(jí)寫字樓，租賃面積也增加了近200平方米至600多平方米，更大的邁步在2019年，律所擴(kuò)張至1000多平方米，2021年，又在同層拿下數(shù)百平方米的辦公面積。

這是大多數(shù)律所的行走軌跡——不僅租賃面積不斷擴(kuò)張，也從散落在上海各處的名不見經(jīng)傳的乙級(jí)寫字樓向城市核心區(qū)的甲級(jí)甚至超甲級(jí)寫字樓進(jìn)發(fā)。

在寫字樓租賃需求疲軟的當(dāng)下，這種進(jìn)發(fā)顯得愈發(fā)耀眼。

根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，2023年上半年，寫字樓新租需求中，專業(yè)服務(wù)業(yè)需求已經(jīng)上升至與金融機(jī)構(gòu)相近水平，分別占總新增需求的18%和20%，而專業(yè)服務(wù)業(yè)的新增需求中，咨詢及律所占比較多。

這一變化也被中介機(jī)構(gòu)多名一線業(yè)務(wù)人員察覺，但更多疑問被提出，為什么會(huì)是律所？

攻城略地

“近幾年，除了律所，很少有哪個(gè)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)新增需求的貢獻(xiàn)這么突出。”仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人王岳告訴作者，律所是對(duì)市中心甲級(jí)寫字樓凈吸納量貢獻(xiàn)最大的行業(yè)之一。

根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2021年和2022年，律所在上海全年新租面積分別為2.8萬平方米和3.6萬平方米，而2023年上半年，律所新租面積就達(dá)到了2.2萬平方米，在總新增租賃需求中的占比也從2021年的1.9%增長(zhǎng)至2023上半年的4.1%。

變化最早萌芽在4年前。王岳表示，2019年以前，除了幾家頭部大律所，大部分律所都不在其所在機(jī)構(gòu)監(jiān)控視線內(nèi)。2019年后，交易開始頻繁發(fā)生。王岳生動(dòng)地描繪了這一變遷：他們正踏著大步，成批地進(jìn)入到甲級(jí)辦公市場(chǎng)。

這也給中介機(jī)構(gòu)帶來了商機(jī)，一位從事寫字樓租賃業(yè)務(wù)十幾年的人士感嘆，近幾年，僅其一家機(jī)構(gòu)，每年都能成交4-5單律所租賃交易，“幾乎都是整層整層拿”。

根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2018年-2022年年底，上海甲級(jí)寫字樓內(nèi)，律所的承租面積從21.5萬平方米增長(zhǎng)至34.3萬平方米，同時(shí)，甲級(jí)寫字樓中律所的數(shù)量也從2018年底的194家增長(zhǎng)至2022年底的239家。

這意味著，在上海，平均每年都有超過10家律所完成向甲級(jí)寫字樓的遷移。

當(dāng)前，許多行業(yè)選擇縮減或謹(jǐn)慎維持辦公面積，律所的擴(kuò)張顯得格外突出。王岳對(duì)律所的這些變動(dòng)如數(shù)家珍：如2021年，上海海華永泰律師事務(wù)所從裕景國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)搬到富士康大廈；2022年12月底，上海段和段律師事務(wù)所從虹橋的萬都中心搬到了上海中心大廈；2021年，觀韜中茂律師事務(wù)所從協(xié)泰中心搬到尚嘉中心，2022年又?jǐn)U租了一個(gè)樓層；中聯(lián)律師事務(wù)所上海辦公室在長(zhǎng)泰國(guó)際金融中心原本是1000多平方米，搬到富士康大廈后面積翻倍，2023年又?jǐn)U租了富士康大廈的21層整層。“可以說，TOP10-20的律所，大部分都在近2-3年進(jìn)行了搬遷和擴(kuò)租”。

這其中，擴(kuò)張的絕對(duì)主力是中資律所，世邦魏理仕華東區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸燕介紹，2023年，上半年律所新租需求內(nèi)外資占比中，內(nèi)資和上海本土律所占比超90%，而外資律所僅為6.5%。

類似的情形也在另一律所集中地北京上演。某專業(yè)人士介紹，從2017、2018年開始，北京律所搬遷擴(kuò)張的趨勢(shì)開始大面積顯現(xiàn)。

比如有律所在這兩年間，從北京SK大廈搬到了正大中心，租賃面積達(dá)到1萬多平方米，后續(xù)又進(jìn)行了一定程度的擴(kuò)租，同樣的情況也在其他北京律所發(fā)生。

該專業(yè)人士也提到，外資律所在北京的規(guī)模原本就不大，大部分維持或縮減，擴(kuò)充的非常少，比如Skadden這種老牌外資律所，原本在國(guó)貿(mào)是一層租賃面積，現(xiàn)在縮減至半層。一位寫字樓中介機(jī)構(gòu)人士指出，外資律所實(shí)際上是外國(guó)律所駐華代表機(jī)構(gòu)，其所能從事的法律服務(wù)有范圍。“隨著中資律所的崛起和行業(yè)業(yè)務(wù)緊縮，不足以支撐那么大的辦公室，外資律所的縮減也是必然”。

為什么是律所

業(yè)務(wù)量增加、團(tuán)隊(duì)規(guī)模擴(kuò)大是推動(dòng)律所擴(kuò)張的首要因素。

北京兩高律師事務(wù)所一位合伙人告訴作者，其所在律所2021年從東三環(huán)泰康大廈，搬到了東二環(huán)的兆泰國(guó)際中心，面積從不到3000平方米擴(kuò)張至6000平方米，但工位仍然不夠用，不久又把20層半層拿下，現(xiàn)總租賃面積是7000多平方米。“因?yàn)槁蓭煹娜藬?shù)也增加了，原來的場(chǎng)地不夠用。”搬遷后，所里的律師人數(shù)從不到300名增加到了2021年年底的400多名。

司法部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年至2021年，我國(guó)執(zhí)業(yè)律師人數(shù)每年都在以超過10%的速度增長(zhǎng)。截至2022年底，全國(guó)共有執(zhí)業(yè)律師65.16萬多人，律師事務(wù)所3.86萬多家。相較于2021年，2022年全國(guó)律師事務(wù)所增長(zhǎng)了2000多家，執(zhí)業(yè)律師人數(shù)比上一年度新增7.68萬人。

國(guó)家層面也在不斷推進(jìn)法律服務(wù)業(yè)的發(fā)展，司法部發(fā)布的《全國(guó)公共法律服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2021-2025年）》提到：到2025年，全國(guó)執(zhí)業(yè)律師將達(dá)到75萬名，每萬人擁有律師數(shù)預(yù)期值為5.3名。

張正告訴作者，除了政策因素影響，市場(chǎng)環(huán)境下，品牌化和規(guī)模化的路徑成為了大多數(shù)律所的追求。

追求規(guī)模化一方面是客戶的要求，比如招投標(biāo)，有些即使在一些領(lǐng)域很專業(yè)的精品所也會(huì)因?yàn)橐?guī)模原因失去競(jìng)標(biāo)資格。

另一方面，“律所擴(kuò)張還與業(yè)務(wù)的多元化相關(guān)，近幾年，一些律所拓展出新的業(yè)務(wù)模式”，陸燕告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，比如一家在上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)的律所，以往提供的是商業(yè)糾紛、金融訴訟調(diào)查、合規(guī)等方面的法律服務(wù)，而近幾年，國(guó)內(nèi)企業(yè)成長(zhǎng)到一定規(guī)模后選擇出海，企業(yè)產(chǎn)生了新的跨境投資并購(gòu)需求，該律所為此設(shè)立了一個(gè)新的小組，專門提供跨國(guó)法律咨詢、并購(gòu)、私募股權(quán)等服務(wù)。

一些律所還拓展了家族財(cái)富業(yè)務(wù)，如家族企業(yè)的海外業(yè)務(wù)咨詢、境內(nèi)外婚姻與繼承、家庭成員稅務(wù)籌劃、境內(nèi)外家族信托等。

此外，提升辦公環(huán)境也是律所搬遷擴(kuò)租的動(dòng)力之一。上述律所合伙人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，搬遷后的新辦公室裝修“上了一個(gè)檔次”，升級(jí)后的會(huì)議室能容納50多人，七八個(gè)會(huì)客室能滿足所里律師和客戶溝通見面的需求，這在原來的辦公室是無法實(shí)現(xiàn)的。

便捷的交通、高端的區(qū)位、相對(duì)舒適的辦公環(huán)境和上檔次的裝修不僅對(duì)吸納優(yōu)秀律師團(tuán)隊(duì)十分重要，對(duì)服務(wù)業(yè)來說，也是影響客戶選擇的因素之一。“不僅可以提升客戶的信任程度，甚至可能對(duì)提高律師費(fèi)也有幫助。”張正說。

“律所在選址時(shí)更看重地段和樓宇的知名度，更傾向于選擇城市CBD地標(biāo)建筑。”王岳表示，這也使得律所扎堆上海陸家嘴、靜安寺南京西路等核心區(qū)域。

根據(jù)世邦魏理仕租戶普查結(jié)果來看，2022年上海律所分布數(shù)量占比上，陸家嘴占了近3成，南京西路也有24%，淮海路15%。在上海，陸家嘴“三件套”，還有浦西的BFC外灘金融中心里都匯聚了大量律所。北京的律所也相對(duì)聚集在CBD和東二環(huán)區(qū)域，如國(guó)貿(mào)、環(huán)球金融中心、北京財(cái)富金融中心等樓宇中。

寫字樓市場(chǎng)租金的下行也給律所提供了一定的移動(dòng)契機(jī)。就上海來看，寫字樓市場(chǎng)租金從2019年開始走低，這使得搬遷升級(jí)付出的成本在一定程度上壓縮。

一位中介機(jī)構(gòu)人士介紹，現(xiàn)在從乙級(jí)到甲級(jí)的搬遷升級(jí)可能只需要出30%-40%的租金增長(zhǎng)，2019年之前，這一租金成本可能需要翻倍。

一家位于陸家嘴的上海律所合伙人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，其所在律所2019年租金8.5元/平方米/天，2021年在同樓層擴(kuò)租時(shí)，價(jià)格不到7塊錢。“我們還在跟房東談，如果還能少就留下來，要么就考慮搬遷”。在他看來，以當(dāng)前的租金價(jià)格，可以進(jìn)入幾幢地標(biāo)性建筑外的大多數(shù)甲級(jí)寫字樓。

消長(zhǎng)

“疫情三年，我們所受的影響不是太大。”一位北京紅圈所的合伙人告訴作者，雖然并購(gòu)、上市的業(yè)務(wù)有所減少，但如訴訟業(yè)務(wù)、破產(chǎn)清算、合規(guī)業(yè)務(wù)等都在增長(zhǎng)。“破產(chǎn)清算的業(yè)務(wù)量和往年比起來，至少翻倍增長(zhǎng)了。”該合伙人介紹，隨著國(guó)家和企業(yè)越來越注重合規(guī)，反壟斷、數(shù)據(jù)合規(guī)、貿(mào)易合規(guī)等業(yè)務(wù)量都沒有受太大的影響，反而有所增加。其團(tuán)隊(duì)目前有20多名律師，今年還計(jì)劃增加人手。

“逆經(jīng)濟(jì)周期的案子，比如勞動(dòng)糾紛，從去年下半年就開始增多，破產(chǎn)的案子則從今年開始增多。”上海一家本土律所的律師介紹，其所在團(tuán)隊(duì)基本都是國(guó)企客戶，受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，一些客戶想撤回投資或回款受阻，企業(yè)之間的合同糾紛、股權(quán)糾紛增多。

一位在上海一家百人所從業(yè)5年的律師告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，今年至今，自己已經(jīng)接手了6個(gè)勞動(dòng)爭(zhēng)議案件，其中訴訟2個(gè)，仲裁4個(gè)，此前每年只有1-2個(gè)。

“律所擴(kuò)張絕非一路高歌猛進(jìn)。”北京一家以傳統(tǒng)民事訴訟業(yè)務(wù)為主的律所合伙人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，今年上半年，律師行業(yè)和其他行業(yè)一樣，受到了一些影響，其在該所從事婚姻家庭類的法律服務(wù)已經(jīng)十幾年，業(yè)務(wù)量即使在2020-2022年也一直保持穩(wěn)定，但今年上半年，業(yè)務(wù)量較過去少了一半以上，團(tuán)隊(duì)也從7個(gè)人縮減至4個(gè)人。

“所里一個(gè)做綜合類業(yè)務(wù)的同事，以往一年能做到幾百萬業(yè)績(jī)，但2023年一季度一個(gè)合同都沒簽成。”她表示，有咨詢的，觀望的，就是沒有成交的，所里負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)務(wù)的一個(gè)團(tuán)隊(duì)從原來有十七八個(gè)人縮減至三四個(gè)人，也有部分團(tuán)隊(duì)被解散了。

多位從事法律顧問業(yè)務(wù)的律師告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，以往長(zhǎng)期服務(wù)的企業(yè)，收費(fèi)一直穩(wěn)定，但今年，企業(yè)客戶開始將費(fèi)用壓至一個(gè)極低水平，行業(yè)內(nèi)甚至出現(xiàn)一些惡性競(jìng)爭(zhēng)。“之前合同糾紛一個(gè)案子可能一萬，現(xiàn)在12個(gè)案子打包幾萬塊錢。”上述本土律所的律師表示。

這樣一種狀況體現(xiàn)到律所整體收入上，更直觀的表現(xiàn)為律師人數(shù)增加，律所規(guī)模變大，營(yíng)收卻減少了。在上海一家百人所的審計(jì)報(bào)告中，2022年較2021年律師人數(shù)增加了十幾人，而營(yíng)收減少了近億元，下滑超過3成。

“個(gè)別律所可能逆勢(shì)上揚(yáng)，但受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，行業(yè)整體不可避免會(huì)出現(xiàn)一些下滑，客戶經(jīng)營(yíng)效益不好，支付能力和意愿都下降了。”張正表示，對(duì)律師行業(yè)來說，2023年我們覺得可能會(huì)更艱難一些。

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