利好未至，萬科帶給了市場一劑強(qiáng)心針。8月9日，北京土拍再次開啟，一日入賬32.6億元，其中通州鄧家窯地塊并未觸及上限，被萬科以27.4億元成功拿下。這也是萬科時隔近五年首次在京拿地。

(相關(guān)資料圖)

在前有碧桂園告急、后有優(yōu)化懸而未決的情況下，萬科出手一線城市特別是北京土地市場，無疑是一個利好。據(jù)知情人士透露，萬科目前也確實進(jìn)入到不得不在北京補(bǔ)倉的階段，否則“一旦市場開啟，就沒有我們什么事了”。

突圍六大央國企

本輪土拍結(jié)束，目前北京土地市場中已經(jīng)沒有在掛地塊，也就是說，隨著通州、延慶兩宗地塊拍賣落槌，北京土地市場也將進(jìn)入到中場休息階段。兩宗地塊競賣表現(xiàn)過程乏善可陳，此次土拍最大看點當(dāng)屬萬科終于拿地了。

已多年未在北京市場拿地的萬科，終于再次出手補(bǔ)倉，要知道萬科上一次在北京土拍市場上拿地還是2019年，距今已近五年時間。隨著通州鄧家窯地塊的入賬，萬科在京的不拿地紀(jì)錄終于劃上休止符。

通州鄧家窯地塊用地性質(zhì)為R2二類居住用地、A334托幼用地，土地面積約4.24萬平方米，規(guī)劃建筑面積約7.86萬平方米。從地塊區(qū)位來看，通州鄧家窯地塊近地鐵6號線物資學(xué)院站，直線距離800米左右，滿足步行及騎行到達(dá)要求。周邊生活配套相對完善，居住界面以二手住宅為主，新住宅圈層僅有北京城建開發(fā)的一個新房項目在售，項目入市具有較強(qiáng)競爭力。

受地塊屬性影響，哪怕有“雙限購”制約，通州鄧家窯地塊還是吸引了招商、首開、北京城建、中海、華潤、中建玖合、萬科等7家實力房企報名參與。率先進(jìn)入板塊的北京城建再度參與，今年屢屢參拍的萬科也有強(qiáng)烈布局通州的意愿。北京商報記者了解到，地塊現(xiàn)場競價也主要圍繞北京城建、中海以及萬科交替進(jìn)行。

最終，萬科以27.4億元摘得上述地塊，溢價率10.04%，樓面價3.68萬元/平方米。與銷售指導(dǎo)價6.5萬元/平方米相比，通州鄧家窯地塊有極大的“縫差”。

北京鏈家研究院分析師岳微指出，此次出讓地塊體量較大，雖處兩區(qū)交界處，但受通州雙限購影響較大，對開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品設(shè)計及運營管理水平要求較高。

隨著房地產(chǎn)市場下行，通州嚴(yán)格的雙限政策也影響到區(qū)域樓盤去化。從當(dāng)前已入市項目去化情況來看，部分樓盤的網(wǎng)簽不盡如人意。但從土拍市場來看，年內(nèi)北京已成功出讓四宗位于通州的地塊，皆為溢價成交。其中，通州梨園地塊觸頂“雙上限”最終搖號拿地。

在岳微看來，雖然通州限購政策仍嚴(yán)格，但實力房企區(qū)域內(nèi)積極的投拓意愿也是區(qū)域市場的強(qiáng)支撐。

不得不補(bǔ)的倉

拿地之后，市場的關(guān)注點也集中到萬科在北京土地市場停擺多久、之前萬科為什么不拿地？

事實上，萬科之前不是不想拿，而是拿不到。

從去年下半年開始，北京土地市場就呈現(xiàn)“冷熱分化”的局面，熱門地塊動輒幾十家房企參與，這種情況下，拿地更是全憑“運氣”。而過去很長一段時間，萬科以獨立或聯(lián)合體方式，參與了多宗北京住宅地塊的競拍，但最終都因運氣不佳，沒能成功“搖中”。

某種意義上，萬科選擇此時補(bǔ)倉，也是受到“運氣”不佳的影響。

據(jù)知情人士透露，此次落子通州，除地塊本身屬性優(yōu)質(zhì)外，萬科目前也確實進(jìn)入到不得不在北京補(bǔ)倉的階段，否則“一旦市場開啟，就沒有我們什么事了”。

就北京市場而言，目前萬科在售項目多為“老盤”。幾年前萬科打造的臺湖城市之光、豐臺青龍湖翡翠西湖、石景山五里坨翡翠山曉等大盤，貢獻(xiàn)了萬科在北京的業(yè)績，同時這些老盤雖有庫存，但銷售已接近尾聲，新鮮度、號召力都不足以形成新的流量，市場新盤陸續(xù)供應(yīng)也給這些老盤帶來一定壓力。

因連續(xù)幾年未有新增項目，近年來北京區(qū)域在萬科內(nèi)部的業(yè)績表現(xiàn)也較為落后。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，萬科在2022年北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績榜中僅位列第14位，對比2021年下滑11位，銷售額更是出現(xiàn)“腰斬”的情況。

業(yè)績層面承壓，萬科也進(jìn)行區(qū)域人事?lián)Q防力求解壓。今年1月，萬科原北京區(qū)域副總經(jīng)理曾巍調(diào)任東北區(qū)域首席合伙人，原東北區(qū)域首席合伙人林曈調(diào)任北京萬科總經(jīng)理。彼時萬科方面表示，北京公司作為集團(tuán)業(yè)務(wù)“重鎮(zhèn)”之一，公司希望北京公司未來能有更好的業(yè)績表現(xiàn)。北京人林曈被寄予厚望。

釋放看好信號

除區(qū)域土儲告急外，受萬科“謹(jǐn)慎”風(fēng)格影響，其補(bǔ)倉動作也被視為“看好”的表現(xiàn)。

在中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱看來，本次萬科重出江湖補(bǔ)充庫存，對外能夠重拾企業(yè)在一線城市熱度，維持企業(yè)影響力和競爭力；對內(nèi)也能提振士氣鞏固團(tuán)隊。“從商辦市場回歸住宅市場，萬科所考慮的也與本輪利好政策釋放帶來的市場預(yù)期提升以及對核心城市市場機(jī)會的看好不無關(guān)系。”

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄分析指出，萬科能夠多次穿越房地產(chǎn)周期，與其較強(qiáng)的憂患意識不無關(guān)系。本次萬科時隔多年再次在北京拿地，釋放了積極的正向信號，展現(xiàn)了對于北京房地產(chǎn)市場的長期看好和信心，具有鮮明的風(fēng)向標(biāo)意義。近日北京住建委釋放利好信號，房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化正在向前推進(jìn)，給予房企拿地一定的鼓舞，將在一定程度上助推拿地信心的回升。

8月9日，根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)消息，在“一城一策、分類指導(dǎo)”的原則下，一線城市就像那個班里被特殊輔導(dǎo)、額外加試的尖子生，如想調(diào)整樓市“四限”（限購、限貸、限價、限售）政策，須報各級部門審批和管理。在其他城市紛紛出臺樓市新政后，8月一場由高層召集京滬廣深主官的會議即將召開，主題關(guān)乎房地產(chǎn)相關(guān)政策如何調(diào)整優(yōu)化。

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