WeWork在今年4月份爆出收到紐約證券交易所發(fā)出的退市警告，隨后公司首席執(zhí)行官兼董事長(zhǎng)桑迪普·馬斯拉尼宣布離職，引發(fā)了資本市場(chǎng)對(duì)于WeWork的悲觀情緒，瑞穗也將其目標(biāo)股價(jià)從1.75美元下調(diào)至0.30美元。

屋漏偏逢連夜雨，在8月8日美股盤(pán)后，WeWork發(fā)布了今年Q2的業(yè)績(jī)報(bào)告，今年二季度，WeWork營(yíng)收8.44億美元，同比增長(zhǎng)4%，低于市場(chǎng)預(yù)期的8.51億美元。凈虧損同比收窄，但仍達(dá)為3.97億美元。

(相關(guān)資料圖)

持續(xù)虧損已經(jīng)成為了WeWork的常態(tài)，從披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，從2016年到2022年，WeWork累計(jì)虧損了超149.6億美元。這也讓W(xué)eWork的管理團(tuán)隊(duì)失去了信心，管理層在Q2的業(yè)績(jī)報(bào)告中稱：

“嚴(yán)重懷疑公司能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)，當(dāng)前公司面臨持續(xù)虧損和辦公空間會(huì)員不斷取消租約的處境。”

“其能否繼續(xù)運(yùn)營(yíng)，取決于其在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)提高流動(dòng)性和盈利能力的能力。”

作為全球共享辦公的鼻祖，曾經(jīng)在全球掀起了一輪共享辦公創(chuàng)投熱潮、估值一度接近500億美元最具價(jià)值的初創(chuàng)公司，在2021年上市以來(lái)股價(jià)下跌了99%。在近幾天的輿論發(fā)酵之下，截至8月15日市值已經(jīng)只有4.10億美元。

這幾年WeWork一直在積極自救，降低租金和租賃成本、限制用戶流失、降低總體成本基礎(chǔ)并籌集新資本，為債務(wù)重組所作的諸多努力等，從結(jié)果上來(lái)看，收效甚微。

或許WeWork將止步于此。

Part.01

辦公“需求”銳減

WeWork起步于2010年，致力于打造一個(gè)全新的辦公空間共享模式，為自由職業(yè)者、創(chuàng)業(yè)企業(yè)和小微型傳統(tǒng)企業(yè)提供靈活的辦公空間。

也恰恰趕上了2010年后席卷全球的科技創(chuàng)投熱潮，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，大量風(fēng)險(xiǎn)投資涌入市場(chǎng)，根據(jù)Crunchbase數(shù)據(jù)顯示，全球風(fēng)險(xiǎn)投資從2011年不足1000億美元，到2020年，增長(zhǎng)至3000億美元。在這幾年里，全球風(fēng)險(xiǎn)投資筆數(shù)從10000筆/年暴增至近30000筆/年。

這直接推動(dòng)了各類科技創(chuàng)新項(xiàng)目從想法走向研發(fā)再到市場(chǎng)實(shí)踐，讓市場(chǎng)中出現(xiàn)了大批創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)，給WeWork為代表的共享辦公企業(yè)帶來(lái)了黃金10年。

在國(guó)內(nèi)，2015年也掀起了“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的浪潮，也推動(dòng)了中小微企業(yè)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)的暴增。國(guó)內(nèi)也涌現(xiàn)出了一大批共享辦公企業(yè)，2016更是引得騰訊、阿里等知名企業(yè)先后入局。

在經(jīng)歷了2018年資本市場(chǎng)的寒冬之后，投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，共享辦公也遭到了沖擊，最具代表性的便是在2019年WeWork首次IPO失敗。

資本的寒冬尚未過(guò)去，2020年開(kāi)始又遭遇了新冠疫情的沖擊，三年疫情不僅讓全球經(jīng)濟(jì)低迷，導(dǎo)致大批公司裁員、倒閉，中小微企業(yè)也在大幅度銳減，共享辦公需求急劇減弱。

根據(jù)第一太平洋戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2023年Q2北京、上海、廣州、深圳四大一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步攀升，達(dá)到了1.5%、0.1%、2.6%以及2.6%。其中深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率數(shù)值已連續(xù)多個(gè)季度位于一線城市的最高位水平。其中北京、上海辦公租賃活動(dòng)方面，凈吸納量數(shù)據(jù)再次錄得負(fù)值。

意味著國(guó)內(nèi)的辦公租賃需求不足，辦公空間處于過(guò)剩階段，才有了如今廣東中山市首例商住改工業(yè)、大批城市推動(dòng)工業(yè)立市的發(fā)展。如今即使是面向抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的大中型企業(yè)的甲級(jí)寫(xiě)字樓都面臨招租困局，更別提以抗風(fēng)險(xiǎn)能力更差的中小微企業(yè)為目標(biāo)群體的共享辦公產(chǎn)品了。

Part.02

缺失核心競(jìng)爭(zhēng)力

WeWork因其創(chuàng)新的辦公空間共享模式一炮而紅，也因其一成不變的商業(yè)運(yùn)作模式而滑向深淵。

時(shí)至今日，WeWork為代表的共享辦公企業(yè)仍舊充當(dāng)著“二房東”的角色，通過(guò)不斷租賃辦公載體進(jìn)行改建，將其劃分成辦公空間，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)租賺取租金差價(jià)。在全球創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的浪潮下，共享辦公能夠借勢(shì)收獲紅利。

但當(dāng)浪潮退去，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的共享辦公模式勢(shì)必將推出時(shí)代的舞臺(tái)。

當(dāng)然我也看到別的文章中提及，WeWork的模式即將以失敗而告終之時(shí)，有更多新型聯(lián)合辦公逐漸走紅。例如商場(chǎng)、酒店、餐廳、星巴克等，在WeWork的辦公設(shè)施基礎(chǔ)上植入飲食、咖啡文化配套服務(wù)進(jìn)入其中。

但共享空間面臨如今的“敗局”并不是因?yàn)樗峁┑目臻g載體不夠完善，也并不是他缺少年輕人的元素，這些對(duì)于做共享空間的企業(yè)來(lái)說(shuō)，作出改變?cè)偃菀撞贿^(guò)。

載體，從來(lái)不是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，制約其發(fā)展的根本原因，其實(shí)跟如今產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的問(wèn)題如初一輒。

當(dāng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)數(shù)量銳減，當(dāng)市場(chǎng)上產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量銳減，提供單純的載體服務(wù)都是不是讓使用者下定決心入住的關(guān)鍵因素。

過(guò)去的市場(chǎng)可能租賃、購(gòu)置者，看過(guò)2-3個(gè)項(xiàng)目，對(duì)比價(jià)格、地理位置從而下定決心。如今的市場(chǎng)可能是“貨比數(shù)十家”，最后放棄，選擇保守經(jīng)營(yíng)。

如今的企業(yè)選擇辦公空間，看中的是載體背后的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈?zhǔn)欠裢晟疲欠襁m合企業(yè)發(fā)展，載體背后的運(yùn)營(yíng)者是否具備幫助產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力，空間中、園區(qū)中是否有相對(duì)應(yīng)的硬件設(shè)施、軟性服務(wù)等。

優(yōu)質(zhì)的物理空間很難長(zhǎng)時(shí)間讓共享空間、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商在行業(yè)中保持領(lǐng)先，因?yàn)檫@是最容易模仿學(xué)習(xí)的優(yōu)勢(shì)。

要在未來(lái)發(fā)展中站住腳，不僅要熟悉項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)資源稟賦，明確產(chǎn)業(yè)定位，更要懂得這類產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展中的痛點(diǎn)，通過(guò)專業(yè)、系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)體系為企業(yè)解決問(wèn)題。這不僅僅是在為載體的招商“添磚加瓦”、培育與園區(qū)有著極強(qiáng)粘性的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，更是在這一產(chǎn)業(yè)定位中，打造一個(gè)完備的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

Part.03

結(jié)語(yǔ)

雖然如今的產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)，缺乏產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力是一種常態(tài)，但絕不是通往成功的正確路徑。是否擁有專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力將決定園區(qū)內(nèi)企業(yè)的質(zhì)量、與園區(qū)的粘性以及園區(qū)發(fā)展的穩(wěn)定性，將成為未來(lái)衡量園區(qū)好壞的關(guān)鍵。

真正的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)應(yīng)該以園區(qū)內(nèi)的企業(yè)發(fā)展為根基，不斷挖掘園區(qū)企業(yè)的訴求，將為園區(qū)企業(yè)提供增值服務(wù)、解決企業(yè)市場(chǎng)拓展困局作為運(yùn)營(yíng)服務(wù)的核心。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的時(shí)代早已拉開(kāi)帷幕，WeWork是缺乏運(yùn)營(yíng)能力而被市場(chǎng)淘汰的一個(gè)縮影，未來(lái)是換個(gè)PPT繼續(xù)“掛羊頭賣(mài)狗肉”，在地產(chǎn)思維下一條路走到黑，還是徹底告別地產(chǎn)思維，痛下決心打磨產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成果不會(huì)“撒謊”。

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