新華財(cái)經(jīng)上海4月26日電（記者楊溢仁 潘清）近期，受此前理財(cái)贖回風(fēng)波以及股票市場走勢(shì)疲軟等因素影響，公募REITs價(jià)格整體回落，引發(fā)業(yè)界熱議。

在分析人士看來，公募REITs適合長期持有獲取分紅收益，并不適合作為短期交易品種。簡而言之，盡管眼下波動(dòng)加劇，但依舊無礙機(jī)構(gòu)長期看多，建議投資者關(guān)注公募REITs的長期配置價(jià)值，不要盲目追漲殺跌。

回暖料為大勢(shì)所趨

(相關(guān)資料圖)

可以看到，現(xiàn)階段公募REITs各板塊間的表現(xiàn)有所分化。

較之于熱度持續(xù)攀升的保障性租賃住房板塊，今年以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的下跌幅度較大，表現(xiàn)不甚理想。

舉例而言，在2023年一季報(bào)公布后，建信中關(guān)村REIT及華安張江光大REIT受續(xù)租率不及預(yù)期影響，下跌幅度明顯。一季報(bào)披露當(dāng)日（4月21日），建信中關(guān)村REIT一度跌超6.9%，華安張江光大REIT跌超4.1%，高于產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊當(dāng)日下跌幅度的平均水平。

“由于第一季度商業(yè)活動(dòng)仍處于恢復(fù)階段，市場新增需求不足，疊加春節(jié)假期較長，種種因素均對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)潛在租戶的實(shí)地考察、租賃計(jì)劃等產(chǎn)生了影響。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“雖然產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的空置面積消化需要一定的時(shí)間和過程，但拉長時(shí)間維度考慮，各機(jī)構(gòu)無需過分擔(dān)憂。事實(shí)上，產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)依然具有幾大重要優(yōu)勢(shì)，包括未來可能更好的抗通脹能力、主動(dòng)管理對(duì)資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的正向支持或更多、供給的相對(duì)稀缺等等。另一方面，綜合考慮資產(chǎn)質(zhì)量、未來租金增長潛力、擴(kuò)募能力等因素，個(gè)人認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園REITs市場的發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。”

據(jù)記者了解，已上市產(chǎn)業(yè)園REITs的底層資產(chǎn)大多位于國內(nèi)核心一二線城市，安全性和成長性不言而喻。

“雖然重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等因素導(dǎo)致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業(yè)績，但情況正在逐步好轉(zhuǎn)。”中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明指出，“就環(huán)比維度來看，大部分REITs的營業(yè)收入較之于去年四季度已有所修復(fù)。”

尤以建信中關(guān)村REIT為例，有公開數(shù)據(jù)顯示，截至2023年一季度末，其底層資產(chǎn)出租率僅錄得68.47%，可截至4月21日，項(xiàng)目公司出租率已升至71.07%，且已儲(chǔ)備了多家意向客戶。

建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部負(fù)責(zé)人表示，建信中關(guān)村REIT底層資產(chǎn)地理位置較好、歷史現(xiàn)金流長期穩(wěn)定、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的不斷回暖，預(yù)計(jì)2023年二季度租賃狀況將逐步回升，建議投資者對(duì)市場環(huán)境抱有信心，關(guān)注資產(chǎn)狀態(tài)的變化。

戴德梁行北京公司副總經(jīng)理胡峰預(yù)計(jì)，伴隨著2023年第一季度帶看量和客戶意向需求量的明顯提升，二季度起，產(chǎn)業(yè)園租賃市場將迎來回暖。

個(gè)別板塊表現(xiàn)“亮眼”

值得一提的是，對(duì)比產(chǎn)業(yè)園板塊，較高的出租率支撐著保障房REITs的平穩(wěn)經(jīng)營，該板塊項(xiàng)目的現(xiàn)金流穩(wěn)定，體現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗周期能力和類債屬性。

中信證券研究部的統(tǒng)計(jì)顯示，2023年一季度，公募REITs保障房板塊保持較強(qiáng)韌性，整體平穩(wěn)運(yùn)行，4只REITs的營業(yè)收入單季度完成度均超過25%，EBITDA單季度完成度則在26%及以上。

“對(duì)比紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT去年一季度數(shù)據(jù)，2023年一季度，各保障房REITs底層項(xiàng)目均保持了較高且穩(wěn)定的出租率。”明明稱，“至于首次發(fā)布季度報(bào)告的華夏基金華潤有巢REIT，其兩處底層資產(chǎn)今年一季度的出租率同樣較招募說明書披露的2022年二季度水平有所增長。”

具體而言，截至今年一季度末，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)——有巢國際公寓社區(qū)泗涇項(xiàng)目的出租率為96.99%，比預(yù)測(cè)值上漲了近6個(gè)百分點(diǎn)；有巢國際公寓社區(qū)東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目的出租率為92.43%，比預(yù)測(cè)值上漲了2.4個(gè)百分點(diǎn)。

基金可供分配金額方面，華夏基金華潤有巢REIT今年一季度可供分配金額為1591.09萬元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度達(dá)133.07%，按天數(shù)做簡單年化，其一季度分派率為5.34%。基金自2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金額為716.24萬元,該金額較2022年同期預(yù)測(cè)值的完成度為118.29%，2022年實(shí)現(xiàn)的年化分派率為4.92%，相關(guān)分派率在整個(gè)保障性租賃住房REITs中處于較高水平。

機(jī)構(gòu)看好發(fā)展前景

展望后續(xù)，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大部分機(jī)構(gòu)對(duì)于公募REITs市場不改樂觀判斷。

畢竟，REITs投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益率介于股債之間，其與大類資產(chǎn)相關(guān)性較低的特征，使得其在組合投資方面具備一定的優(yōu)勢(shì)——能于分散資產(chǎn)配置風(fēng)險(xiǎn)等方面為投資者提供更多的選擇。

“從大環(huán)境出發(fā)，我們認(rèn)為2023年經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇的趨勢(shì)確定，后續(xù)產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流等板塊依舊有望維持高景氣。”國泰君安證券研究所固收首席分析師覃漢稱，“再就折溢價(jià)率（市場價(jià)格/單位凈值）來看，REITs基金平均溢價(jià)率已從2月中旬的20.19%壓縮至13.72%，性價(jià)比有所提升。”

“公募REITs是一種具有中等風(fēng)險(xiǎn)、中等回報(bào)、長期價(jià)值投資特征的產(chǎn)品，適合長期持有和追求復(fù)利效應(yīng)的投資者配置。”一位機(jī)構(gòu)交易員坦言，“向后看，隨著公募REITs底層資產(chǎn)類型的日益多樣化，投資者可以根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)偏好、收益目標(biāo)和價(jià)值判斷，選擇合適的資產(chǎn)類別進(jìn)行投資。”

更有多位業(yè)界專家判斷，2023年，在各級(jí)主管部門的支持帶領(lǐng)下，公募REITs市場將進(jìn)一步增量擴(kuò)容——發(fā)行數(shù)量超過60只，總發(fā)行規(guī)模超過2000億元。

“REITs歷經(jīng)約60年的發(fā)展，在全球范圍內(nèi)已經(jīng)成為獨(dú)立的大類資產(chǎn)類別，是成熟資本市場的重要組成部分。舉例而言，美國REITs產(chǎn)品超過200只，涉及體量逾1.3萬億美元，占全球總規(guī)模超60%，占美國GDP約6%，占美國股市總市值3.2%。”在華夏基金華潤有巢REIT基金經(jīng)理苗曉霖看來，“鑒于我國擁有龐大的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模，則借助政策的有力支持，未來我國公募REITs市場的發(fā)展?jié)摿薮蟆o論從基礎(chǔ)設(shè)施存量占比角度看，還是從REITs在資本市場占比的角度看，國內(nèi)公募REITs有望成為萬億級(jí)體量的大類資產(chǎn)，空間廣闊，仍待開掘。”

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